Жилые помещения специализированного жилищного фонда

Недвижимость в России делится на разные категории в соответствии с жилищными нормами. Наряду с обычными квартирами существует специализированный фонд жилья. Входящие в него квартиры имеют целевое назначение – обеспечить нуждающихся граждан комфортным жильем на временной основе. Например, на период сезонных работ, учебы, реконструкции дома, переселения из Донбасса, статуса «беженец».

Далеко не все знают, что такое специализированный жилищный фонд. Зачастую его путают с обычными квартирами, пытаются приватизировать или перевести в нежилые объекты. Давайте разберемся, что входит в спец жилфонд, какие к нему требования и кто может претендовать на резервы от государства.

✅ Что такое специализированный жилищный фонд?

Для того, чтобы использовать жилое помещение в качестве специализированного, нужно соблюдать ряд условий. Такое жилье должно быть на балансе уполномоченных органов или муниципальных властей. Одним словом – принадлежать государству.

Термин «специализированный жилфонд» имеет вполне юридическую трактовку – это жилые помещения, находящиеся в ведении государства или муниципального образования с целью размещения нуждающихся категорий граждан (ст. 19 ЖК РФ). Проще говоря, это квартиры для малоимущих и нуждающихся людей.

Специализированный жилищный фонд (СЖФ) отвечает следующим требованиям:

• соответствие критериям спецфонда (например, комната в общежитии, а не приватизированное жилье в многоквартирном доме);
• право собственности – у государства или органа местного самоуправления в рамках распоряжения, внутренних регламентов или правил;
• официальный ввод жилья в СЖФ;
• соответствие жилищным нормам, например – минимальная жилая площадь на человека, пригодность для проживания, наличие света, воды, электричества и т.д.

Трудно переоценить важное значение квартир из спецфонда. Это позволяет выделить нуждающимся комфортное, благоустроенное и безопасное жилье. Причем, в ряде случаев квартира дается абсолютно бесплатно, т.е. не нужно оплачивать аренду жилого помещения.

✅ Виды и назначения жилых помещений

Жилищный кодекс относит к СЖФ разные объекты, начиная от государственных, и заканчивая министерскими. Использование такого жилья преследует общую цель – наделить граждан квартирами/комнатами/домами.

Однако каждый вид специализированного жилья имеет свое назначение. Об этом читайте ниже.

🔻 Служебное жилье

Представляют собой жилые помещения для проживания людей на время их трудовой деятельности по договору/контракту. Собственником служебного жилья может быть как государство, так и отдельное ведомство (например, Министерство обороны РФ).

Особенности предоставления служебного жилья отмечены в ст. 93 ЖК РФ. Вместе с тем имеется серьезная поправка. Служебное жилье предоставляется строго в виде отдельной квартиры. Заселение происходит на основании договора найма служебной квартиры: наймодателем выступает собственник (министерство, ведомство, частная фирма), а нанимателем – сотрудник организации. Завершение трудовой деятельности обязывает человека освободить жилплощадь и передать ключи владельцу.

🔻 Общежития

Общежитие – это многоквартирный дом с жилыми помещениями для временного или постоянного проживания людей. Если мы говорим про специализированный жилфонд, комнаты в общежитии принадлежат государству (муниципалитетам).

В силу п. 1 ст. 105 ЖК РФ, граждане получают комнаты из расчета не менее 6 м² пространства на человека. Например, семье из 3-х человек положено жилое помещение от 18 м².

Комнаты в общежитиях оборудованы с целью проживания, отдыха и сна – здесь имеется кровать, шкаф, техника и прочие удобства. Приготовление пищи, использование воды, туалета и прочих удобств происходит в местах общего пользования. Для общежитий это общая кухня, туалет, душевая, помещение для стирки и т.д.

Основание для заселения в общежитие – договор соцнайма жилого помещения с муниципалитетом или другим собственником.

🔻 Жилье маневренного фонда

Представлены резервной жилплощадью под временное размещение граждан в силу жизненных обстоятельств.

Причины могут быть следующими:

• переселение из аварийного дома, если здание признано непригодным для проживания людей;
• переезд на время капитального ремонта или реконструкции;
• утрата жилого помещения из-за ЧС;
• потеря квартиры по вине просрочки платежей по кредиту (например, невыплата ипотеки).

Суть в том, что граждане получают жилье из маневренного фонда во временное пользование. Как только им выделят новое жилье по программе переселения/реновации – они покинут квартиры резервного фонда.

🔻 Социальное жилье

Целевое назначение социального жилья – разместить граждан, нуждающихся в социальной или медицинской помощи (ст. 96 ЖК РФ).

Жилье такого вида предоставляется при:

• конфликтах в семье (например, если родители или дети жильцов страдают от психического расстройства, зависимы от алкоголя, наркотиков, психотропных веществ);
• отсутствии иного места для проживания;
• достижении 23-летнего возраста (воспитанниками детских домов);
• временной потере трудоустройства;
• достижении нетрудоспособного возраста.

Социальное жилье включает центры социальной помощи семье и детям, многочисленные приюты, дома ночного пребывания, престарелых, стационарные учреждения и т.д.

Жилье поделено по различным признакам. Социальные службы изучают ситуацию нуждающегося гражданина, определяя его в то или иное социальное учреждение. Например: пенсионера – в дом-интернат или дом престарелых, ребенка – в детский интернат, приют и учреждение для умственно отсталых детей.

🔻 Для вынужденных переселенцев и/или беженцев

Жилые помещения находятся на балансе МВД. Предоставляются в порядке очередности по запросу переселенцев или беженцев – в силу ПП № 1194 «О предоставлении…» от 15 ноября 2016 года.

Расчет жилой нормы на человека, как в случае с общежитием – 6 м² на человека.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Кого считать вынужденными переселенцами? Это граждане, покинувшие основное место жительства в результате:

• совершенного против них и/или семей насилия – по национальному, расовому, религиозному и другим признакам;
• угрозы преследования.

Беженцы – это лица, не являющиеся гражданами РФ, которые не могут находиться на территории своей страны по причине опасений за жизнь и здоровье. Преследование может осуществляться по тем же признакам: расовая нетерпимость, национальный конфликт, военные действия, техногенная катастрофа и т.д.

🔻 Для детей-сирот и лиц без попечения

Специализированный жилищный фонд выделяет квартиры для детей-сирот и тех, кто остался без попечения родителей. Возрастной ценз – от 18 лет. Основным условием является отсутствие своего отдельного жилья (ст. 98.1 ЖК РФ). В таком случае сироту разместят в муниципальной квартире по договору социального найма. Впоследствии жилье можно приватизировать и перевести его в частную собственность.

✅ Порядок предоставления жилья из специализированного фонда

Правовой статус спецжилья имеет отличия от обычных квартир. Нуждающиеся граждане могут обратиться к собственнику СЖФ и попросить о предоставлении жилого помещения.

Алгоритм действий:

1. Собрать доказательства статуса «нуждающегося». Список требований закреплен в ст. 51 ЖК РФ, так что следует ориентироваться на ее положения. Доказательствами могут быть документы, свидетельствующие о нуждаемости жилья во временное пользование:

• трудовой договор с работодателем;
• справка о проведении капремонта или реконструкции жилого дома;
• удостоверение вынужденного переселенца и/или беженца;
• свидетельство о рождении;
• справка из медучреждения и т.д.

2. Встать на учет как малоимущее или нуждающееся лицо. Для этого посетить администрацию или МФЦ, составить заявление, передать документы и ожидать решения. Уполномоченный орган примет решение в течение 30 дней, еще 3 дня уйдет на уведомление гражданина (п. 5-6 ст. 52 ЖК РФ).
3. Ждать очереди на вселение в жилое помещение из СЖФ.
4. Выбрать из предложенных вариантов.
5. Заключить договор социального найма с муниципалитетом.

Любой договор соц найма имеет срок действия. Обычно его обговаривают заранее – на этапе подписания документа. Срок может действовать вплоть до смены статуса нанимателя, т.е. до выхода из категории нуждающихся в жилом помещении. Например, в случае с аварийным жильем – как только семья переедет в квартиру в новостройке.

Подробнее читайте в статье «Что получат собственники при сносе аварийного дома«.

✅ Можно ли переводить жилые помещения спецфонда в нежилые помещения?

Предприниматель может открыть точку на первом этаже. За счет перевода квартиры в нежилой фонд можно изменить ее целевой статус. Возможно ли такое с помещениями из специализированного жилфонда?

Закон четко ограничивает разного рода сделки со спецжильем. Наниматель по договору социальной аренды не может ни продать, ни заложить, ни обменять, ни завещать квартиру. Недвижимость находится в распоряжении у государства, местных органов власти, ведомств или министерств — в зависимости от того, кто из них собственник. Выводить объект из жилого фонда без согласия распорядителя – запрещено. Да и согласия такого местные власти не дадут.

Максимум на что могут рассчитывать наниматели – последующая приватизация жилого помещения. Однако она доступна не для всех квартир из спецфонда. Для примера: социальное жилье по договору найма – приватизируется, а служебное или маневренное – нет.

Учитывая специфику жилых помещений СЖФ, в процессе могут возникать вопросы. Разрешить их без юридической грамотности сложно. А некоторые из вопросов требуют обращения к смежным отраслям: приватизация, перевод жилья в нежилые помещения, получение статуса нуждающегося, сироты или беженца. Если вам сложно учесть все нюансы специализированного жилфонда, воспользуйтесь помощью наших юристов. Они ответят на ваши вопросы и дадут рекомендации правового характера.