Земля общего пользования между соседями

Земля общего пользования является предметом многочисленных споров между соседями. Отдельные граждане могут передвигать ограждения своих участков, выносить постройки на дорогу или другим образом создавать препятствия для прохода/проезда других лиц. Подобные действия незаконны, поэтому пострадавшие граждане вправе обращаться в компетентные органы для защиты своих прав.

✅ Понятие общих земель

Определение земель общего пользования (ЗОП) и порядок их эксплуатации регулируется положениями следующих нормативных актов:

Порядок использования ЗОП регулируется не только на уровне федерального законодательства, но и местных нормативных актов и правил землепользования, поэтому в разных субъектах РФ возможны различия по составу и особенностям использования подобных земель. В случае противоречий между региональным и федеральным законодательством, именно последнее будет иметь первоочередное значение в решении конфликтных ситуаций.

🔻 Виды земель

Таким образом, к ЗОП будут относиться территории, используемые для удовлетворения потребностей широкого круга лиц:

• передвижения и строительства транспортных развязок (дороги, улицы, проезды, площади, проспекты);
• возведения инженерных сооружений для обслуживания социально-культурных нужд граждан;
• захоронения бытовых отходов или организации предприятий для их утилизации;
• культурно-рекреационного использования (водоемы, прибрежные зоны, парки, скверы);
• удовлетворения других интересов жителей населенных пунктов.

Кроме публичных мест режим общего пользования может касаться земли в совместной или долевой собственности граждан (придомовой территории, площади кооперативных гаражей и пр.).

Независимо от вида ЗОП, они не могут быть переданы в частную собственность (например, посредством выкупа или приватизации). К допустимым вариантам использования относится:

• аренда (обычно для правоотношений между юридическими лицами и государством);
• безвозмездное бессрочное пользование (при взаимодействии между физическими лицами и государством).

🔻 Особенности налогообложения

Порядок налогообложения земель общего пользования зависит от того, к чьей территории они относятся:

• Для участков СНТ. Для участков, образованных за счет взносов членов товарищества, они же уплачивают земельный налог. Эти лица должны быть указаны в правоустанавливающих документах объединения. Если такой перечень отсутствует, налоги уплачиваются от имени товарищества.
• Для земель, не имеющих владельцев или пользователей (к примеру, проезжей части). Земельный налог заменяется транспортным, который также включает сбор за использование дороги.
• Для арендованных земель. Согласно ст. 388 НК РФ лица, которым земельные участки, переданы в аренду или на правах безвозмездного пользования, не являются налогоплательщиками. Здесь же установлено, что налогоплательщиком должно быть физическое или юридическое лицо, являющееся собственником земли. Поскольку ЗОП обычно принадлежит государству или муниципальным образованиями, но они не являются организациями и тем более физическими лицами. Соответственно плательщик налога отсутствует до тех пор, пока земля не будет передана в собственность организации или отдельных граждан.

✅ Что делать, если сосед:

Споры в отношении ЗОП чаще всего касаются установки на них забора или заграждения подъездов к отдельным земельным участкам.

🔻 Поставил забор

Даже если установка забора на ЗОП фактически не нарушает интересы других соседей, подобные действия являются нарушением. При ограждении частной собственности обязательно соблюдается отступ от проезжей части, иначе калитка должна открываться не на проезжую часть, а в сторону двора. Забор не может быть вынесен за пределы земельного участка, который имеет определенную площадь и координаты. Последние фиксируются в ЕГРН, соответственно при незаконной установке забора фактические границы земельного надела будут противоречить данным, указанным в ЕГРН.

Забор, установленный на территории ЗОП можно квалифицировать как захват муниципальной земли, поскольку по умолчанию она считается собственностью местной администрации. Граждане, чьи права нарушены подобными действиями вправе требовать проверки уполномоченными органами, восстановления границ согласно сведениям Единого реестра и привлечения нарушителя к ответственности. Если забор установлен на дороге общего пользования на территории СНТ, требовать устранения нарушения должен председатель товарищества.

🔻 Перегородил дорогу

Дорога также является землей общего пользования, которой все граждане обязаны пользоваться без нарушения прав других соседей. Речь идет не только о путях передвижения транспорта, но и более мелких объектах (тропинках, пешеходных дорожках и пр.) Соответственно преграждение пути по ним любыми постройками (гаражом, хозпостройками, ограждением и пр.) незаконно. К тому же это может препятствовать проезду/проходу других соседей к своему участку и проезду спецтехники (особенно крупногабаритной).

Все постройки должны размещаться только в пределах границ земли собственника и с учетом нормативных требований. Кроме того, обязательно должны быть не нарушены нормативы относительно ширины дорог. Минимальные показатели установлены п. 5.7 СП 53.13330.2011

При уменьшении указанных показателей на территории СНТ, его председатель может получить штраф, поэтому в его же интересах следить, чтобы никто не нарушал нормативы.

✅ Порядок действий при незаконном использовании ЗОП

Даже запрет на присвоение или ограждение ЗОП не останавливает граждан от нарушения требований законодательства и прав других лиц. Столкнувшись с подобной ситуацией, прежде всего, стоит поговорить с соседом-нарушителем об устранении созданных ним «помех». Если нарушитель не собирается устранять свое нарушение, порядок действий будет следующим:

1. Узнать, кто собственник земли.
2. Оформить обращение к собственнику.
3. Обратиться в Росреестр для инициации проверки и привлечения нарушителя к ответственности.
4. Инициировать судебное разбирательство.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Если дело дойдет до суда, не стоит рассчитывать на возможность взыскания с нарушителя компенсации за моральный вред. На практике будет непросто доказать, что перекрытая территория связана с причинением моральных страданий окружающим лицам.

🔻 Узнать собственника

Прежде всего, нужно убедиться, что сосед является нарушителем и занимает часть земли общего пользования незаконно или, наоборот, имеет полное право нею пользоваться. Последний вариант возможен в случае заключения договора с районной администрацией о взятии земельного надела в аренду. Возможно также, что в ходе межевания границы установили таким образом, что занятая территория относится к собственности соседа.

Возможны два варианта самовольного захвата части ЗОП. Во-первых, фактический, когда собственник расширяет свой участок за счет установки забора за его пределами или преграждения части дороги. Во-вторых, юридический, когда сосед получает права на захваченную территорию, например, посредством ее выкупа у ТСЖ. В последнем случае защита прав пострадавших граждан возможна только в судебном порядке.

Для информации о собственнике нужно:

• Заказать выписку из ЕГРН в Росреестре. При условии, что информация о захваченной земле внесена в Единый госреестр можно узнать о наличии/отсутствии у соседа прав на спорную
• Изучить генеральный план застройки. Документ можно получить в местной администрации и посмотреть границы ЗОП и участка соседа.

По территориям, на которые не распространяются права аренды или пользования, собственником является местная администрация. В таком случае речь идет о фактическом захвате ЗОП, для устранения которого следует обращаться к ее собственнику.

🔻 Обратиться к собственнику

Убедившись в самовольном захвате земельного участка, нужно обратиться к его собственнику:

• для муниципальных объектов – в администрацию соответствующего муниципального образования, земельному инспектору или в Госземнадзор.
• для собственности ТСЖ (в том числе общей долевой) – к председателю правления ТСЖ.

Обращение составляется в письменной форме на имя Главы местной администрации или руководителя ТСЖ. Последние должны принять меры для устранения нарушения и привлечения соседа к ответственности.

Муниципальные власти и должностные лица Госземнадзора обязаны проводить проверку целевого использования общей земли, а в случае выявленного правонарушения – составить административный протокол, который вручается нарушителю.

🔻 Обратиться в отделение Росреестра

Если обращение к собственнику не принесло желаемого результата, следующим шагом будет обращение напрямую в Росреестр. К полномочиям последнего относится привлечение виновных в самовольном захвате земли лиц к административной ответственности с выдачей предписания об освобождении незаконно занятой территории на основании положений ст. 76 ЗК РФ.

Для обращения в территориальное отделение Росреестра можно использовать один из следующих способов:

• Личный визит. Расположение ближайшего отделения и приемные часы можно уточнить на официальном сайте ведомства.
• Почтовое отправление. Следует воспользоваться услугой отправки заказного письма, чтобы иметь на руках доказательства его отправки и ориентироваться по срокам доставки адресату.
• Электронная приемная на сайте Росреестра.

В письме указывается адрес и кадастровый номер участка, а также сведения, подтверждающие факт незаконного захвата земли (установка забора, захват части дороги и пр.). Обязательно следует указать, что подобные действия нарушают права заявителя на свободное пользование землей. Дополнительно рекомендуется использовать доказательства (например, фото-, видеоматериалы) подтверждающие незаконное использование ЗОП. На основании обращения Росреестр обязан инициировать проверку указанной территории, по результатам которой принимается решение о привлечении к ответственности.

Жаловаться в полицию на незаконное использование земель общего пользования не имеет смысла, поскольку данное ведомство не уполномочено возбуждать административные дела по земельным вопросам.

🔻 Судебное разбирательство

В случае юридического захвата земли, связанного с незаконным оформлением прав на нее, споры решаются только в судебном порядке. Для этого необходимо:

1. Провести землеустроительную экспертизу, которая зафиксирует факт нарушения границ территории общего пользования.
2. Подать иск с доказательствами, что спорный участок относится к ЗОП. Это можно сделать с помощью результатов той же экспертизы, сведений генерального плана строительства и кадастрового плана участков.
3. Подождать судебного заседания и вынесения решения.

В иске заявитель может требовать установления границ земельных участков, признания процедуры межевания или результатов сделки недействительными (если права на спорный участок возникли в результате межевания или выкупа земли у ТСЖ соответственно), устранения самого нарушения (демонтажа забора, освобождения проезда и пр.).

✅ Ответственность за незаконное использование

Законодательством запрещены любые ограничения, касающиеся доступа к территории общего пользования:

• захват участка (в т. ч. его части) для личного использования;
• незаконное ограничение доступа к ЗОП;
• несоответствие направлений использования земли ее целевому назначению;
• незаконное возведение построек за пределами межевых границ частного участка;
• размещение ограждений с выносом за пределы собственной территории или с перекрытием свободного прохода (проезда) для других лиц.

Ответственность предусмотрена по ст. 7.1 КоАП РФ. Размер штрафа определяется в зависимости от того, установлена ли кадастровая стоимость (КС) надела:

При самозахвате части земель с определенной кадастровой стоимостью сумма штрафа рассчитывается пропорционально незаконно занятой площади. Если к нарушению имеют отношение сразу несколько лиц, каждый из них уплачивает штраф самостоятельно.

Помимо взыскания штрафа, нарушителя обязывают устранить нарушение за свой счет (убрать забор, освободить дорогу) иначе уполномоченные органы вправе требовать освобождения земли через суд. Контролировать исполнение судебного решения будут приставы, но все связанные с ним расходы будет нести нарушитель.

Споры между соседями, касающиеся нарушения правил использования земель общего пользования зачастую требуют индивидуального подхода. Не знаете, как воздействовать на соседа, который при установке забора занял часть дороги или совершил другие нарушения? Опишите свою проблему и получите бесплатную консультацию от юристов нашего сайта.