Взаимозачет при продаже квартиры и покупке квартиры

Процесс продажи старой квартиры и покупки новой с целью улучшения жилищных условий может растянуться на неопределенный срок. Существенно ускорить его можно через использование схемы взаимозачета.

✅ Что такое взаимозачет при покупке квартиры

Процесс взаимозачета заключается в продаже имеющегося жилья и покупке за вырученные средства новой недвижимости. Вопросы реализации старого имущества обычно берет на себя то же агентство недвижимости (АН), которое помогает с подбором новостройки, или сам застройщик. Они также заинтересованы в проведении сделки в короткие сроки, поэтому проводят активную рекламную кампанию и берут на себя вопросы юридического сопровождения каждой сделки. При этом проведение сделок продажи и последующей покупки через одно агентство позволяет сэкономить на оплате его услуг (например, за счет минимальной комиссии за реализацию старого объекта).

Взаимозачет предполагает одновременную реализацию старой недвижимости с покупкой жилья в новостройке. Если в процедуре участвуют объекты только вторичного рынка, она относится к альтернативным сделкам.

К зачету принимается только недвижимость, оформленная на правах собственности. Соответственно для этой цели не подходят муниципальные, неприватизированные объекты, с обременениями и пр. При этом важно трезво оценивать имеющееся жилье, поскольку к нему предъявляются определенные требования. Среди стандартных условий:

• Принадлежность собственнику от 3-х лет и более (по данным правоустанавливающих и правоподтверждающих документов).
• Отсутствие прописанных лиц или возможность освободить жилплощадь в кратчайшие сроки.
• Отсутствие обременений или споров с третьими лицами.
• Отсутствие неузаконенной перепланировки.

Иногда также возможны требования к определенной планировке (к примеру, наличие полноценной кухни), возрасту многоквартирного дома, отсутствию задолженности по оплате коммунальных услуг и пр.

🔻 Возможные схемы

На рынке недвижимости предлагается несколько способов покупки жилья с зачетом имеющегося имущества:

1. Классическая схема: продается квартира на вторичном рынке и покупается недвижимость в новостройке. В качестве последних часто предлагаются объекты с незавершенным циклом строительства, соответственно требуется решить вопрос проживания до момента сдачи дома. Если вырученной суммы не хватает, доплата вносится единовременным платежом или оформляется рассрочка. В некоторых случаях можно обойтись без доплаты (например, при покупке на начальных этапах строительства, когда предлагается минимально низкая цена 1 м²).
2. Без «вторички». В схеме участвует только первичная недвижимость. Причинами могут быть необходимость расширения жилплощади, смены района проживания или желание получить прибыль. С переходом на новые стадии строительства увеличивается цена за 1 м², поэтому продажа жилья в построенном доме (приобретенного ранее, например, на стадии котлована) и инвестирование в новые проекты может приносить неплохой доход.
3. С привлечением ипотеки: продается свое жилье, а новое приобретается не только за счет выручки, но и с добавлением ипотечного кредита. Среди недостатков схемы: ограничение по выбору (кредит можно получить только по аккредитованным банками новостройкам) и необходимость для покупателя соответствовать определенным критериям, чтобы банк одобрил предоставление кредита.

🔻 Отличие взаимозачета от обмена

Оба термина не являются юридическими, поэтому судить об их отличиях можно, исходя из случаев их употребления по отношению к сделкам с недвижимостью. Разница заключается в следующем:

Схему взаимозачета также следует отличать от сделок trade-in. Последний вариант (по аналогии с автомобильным рынком) предполагает срочный выкуп квартиры у владельца (как правило, с существенной скидкой по сравнению со среднерыночными ценами) самим агентством и сразу получение в собственность новой жилплощади. Клиенту остается только доплатить разницу.

✅ Взаимозачет квартиры на новостройку

Процесс приобретения жилья в новостройке в зачет имеющегося – хороший вариант для тех, кто:

• является собственником ликвидной жилплощади (потенциально продаваемой в короткий срок);
• планирует воспользоваться для ее продажи услугами агентства недвижимости;
• присмотрел взамен подходящий объект на первичном рынке, особенно, если по нему в ближайшее время ожидается переход на следующую стадию строительства и, соответственно, подорожание в цене, поэтому важно временно «заморозить» его цену;
• имеет «запасное» место проживания до окончания строительства (с учетом возможного затягивания сроков его окончания).

🔻 Порядок действий

Реализация зачетной схемы включает следующие этапы:

• Выбор квартиры в новостройке, соответствующей желаемым параметрам. Обращаться лучше в крупные агентства недвижимости, которые сотрудничают с разными застройщиками и, соответственно, готовы предложить для покупки множество объектов с разными характеристиками.
• Оценка имеющегося жилья и выставление его на продажу. Процедуру проводят специалисты АН (застройщика), они же используют все доступные рекламные каналы для скорейшей реализации недвижимости. Иногда для ускорения реализации предлагается немного снизить цену объекта (до 5%).
• Бронирование квартиры в новостройке с фиксацией ее стоимости на определенный период (от 1 до 3 месяцев). Для этого вносится установленная сумма аванса и подписывается договор бронирования. Иногда предлагается увеличение срока вплоть до 12 месяцев, но в таких случаях исключается возможность зафиксировать стоимость объекта.
• Продажа имеющегося жилья в течение срока бронирования. Как только находится покупатель, подписывается договор купли-продажи (ДКП) и оформляется переход права собственности.
• Приобретение нового жилья. Вырученные от реализации деньги поступают напрямую застройщику в счет взноса за новостройку. В зависимости от стадии готовности многоквартирного дома заключается договор долевого участия в строительстве (ДДУ) или ДКП. После сдачи дома в эксплуатацию подписывается акт приема-передачи и оформляется право собственности в Росреестре с уплатой госпошлины 2000 руб.

🔻 Необходимые документы

Среди требований к жилплощади, предлагаемой к зачету, – принадлежность покупателю на правах собственности и «юридическая чистота» объекта. Соответственно собственнику нужно подготовить пакет подтверждающих эти факты документов. Среди них:

• Выписка из ЕГРН. Подтверждает актуальность права собственности на объект и отсутствие обременений.
• Документ-основание приобретения права собственности (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и пр.).
• Выписка из домовой книги. Подтверждает отсутствие прописанных лиц.
• Техническая документация (техпаспорт, поэтажный план БТИ, экспликация). Позволяет убедиться в отсутствии неузаконенной планировки.
• Выписка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
• Разрешительные документы. По обстоятельствам может понадобиться разрешение от супруга на продажу квартиры, приобретенной в период брака, или от органов опеки на продажу недвижимого имущества несовершеннолетнего собственника.

Всего в схеме обычно подписывается 4 договора:

1. Бронирования новой квартиры.
2. Посреднических услуг на продажу вторичной недвижимости.
3. ДКП вторичного жилья.
4. ДКП или ДДУ для жилья в новостройке.

✅ Риски участия во взаимозачете

Принимая решение об использовании схемы взаимозачета нужно учесть возможные риски:

1. Повышение стоимости жилья в новостройке. Если застройщик не предлагает зафиксировать цену объекта, она может увеличиться за время продажи старого имущества. В результате суммы сбережений может не хватить для доплаты.
   
   При бронировании новой квартиры важно обратить внимание, в какой момент фиксируется ее цена: непосредственно на дату брони или на дату покупки (внесения части средств, вырученных от продажи). Очевидно, что первый вариант более выгоден и желателен, чтобы не платить больше, чем рассчитывалось изначально.
2. Затягивание сроков вселения. Наиболее безопасный вариант – выбирать новостройки высокой степени готовности (например, с уже полученным разрешением на ввод в эксплуатацию). Но такой подход, как правило, не выгоден застройщикам, поэтому они предлагают зачастую к взаимозачету объекты на более ранних этапах строительства. Всегда остается вероятность, что оно растянется на более длительный срок или дело вовсе не дойдет до сдачи объекта в эксплуатацию. С учетом этого риска важно продумать место проживания на случай возможного изменения сроков вселения.
3. Покупка жилья с «недостатками». Иногда зачетная схема для застройщиков – это способ реализации квартир с неудачной планировкой, неудобным расположением (например, на последних этажах) или другими характеристиками, которые могут мешать продаже традиционными способом.
4. Завышенная стоимость. Недобросовестные застройщики или агентства недвижимости умышленно выставляют более высокие цены для недвижимости, предлагаемой по зачету.

Основные пути минимизации рисков – внимательный выбор застройщика, сотрудничество только с крупными проверенными компаниями и тщательное изучение условий заключаемых договоров (особенно моменты фиксации цены, возврата аванса в случае незаключения сделки и пр.). Также подозрений в недобросовестности не должно вызывать агентство недвижимости, выступающее представителем или партнером застройщика.

✅ Особенности налогообложения

Использование схемы взаимозачета не отменяет необходимости уплаты налогов (за исключением установленных законом случаев) и права на налоговые вычеты, но имеет некоторые особенности.

🔻 Налог при продаже

Деньги от продажи недвижимости приравниваются к доходу, с которого должен быть уплачен НДФЛ по ставке 13%. Освобождение от его уплаты возможно при:

• Достижении минимального срока владения: 3 года при получении по результатам безвозмездных сделок (дарения, наследования) или 5 лет – иными способами (в том числе посредством купли-продажи). Для недвижимости, приобретенной до 2016 г., минимальный срок равен трем годам.
• Стоимости менее 1 млн. руб.
• Отсутствии дохода от сделки: когда цена продажи соответствует цене приобретения ранее (при наличии подтверждающих документов).

Во всех остальных случаях продавец обязан уплатить НДФЛ, но для расчетов вправе уменьшить свой доход (согласно ДКП) на сумму стандартного налогового вычета 1 млн. руб. или расходов, связанных с покупкой жилья ранее и подтвержденных документально.

Стоимость квартиры, указанная в договоре, должна составлять минимум 70% ее кадастровой стоимости. Иначе для расчетов следует использовать именно последний показатель.

🔻 Налоговый вычет при покупке

При приобретении недвижимости государство дает возможность использовать имущественный вычет – компенсацию по ставке 13% от понесенных расходов, не превышающих 2 млн. руб. Таким образом, максимально допустимая к возврату сумма составляет 260 000 руб. (2 млн.*0,13). Право на ее получение имеют граждане РФ, получающие официальную заработную плату, с которой в бюджет отчисляется НДФЛ или другие виды дохода, облагаемого по ставке 13%.

🔻 Принцип взаимозачета

Вместо необходимости дважды обращаться в налоговую службу сначала за перечислением НДФЛ, потом – за его возвратом, разрешается совместить обе процедуры и применить два вычета одновременно (согласно Письма Минфина РФ от 19 февраля 2013 г. № 03-04-05/9-115)

1. Для продавца: «стандартный» вычет или в размере расходов.
2. Для покупателя: 13% от расходов на покупку, но с суммы не более 2 млн. руб.

Наглядно понять, как это работает на практике, помогут примеры:

Указанная выше схема взаимозачета налога действует при выполнении следующих условий:

• Гражданин, являющийся одновременно продавцом и покупателем, имеет право на получение налогового вычета по НДФЛ.
• Продажа и последующая покупка совершены в рамках одного налогового периода (1 января-31 декабря текущего года). В остальных случаях налогоплательщик обязан сначала оплатить налог с продажи недвижимости, а затем – обращаться за возмещением НДФЛ (при наличии такого права).
• Гражданин ранее не заявлял о получении налогового вычета или использовал его не в полном объеме.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

При покупке недвижимости в новостройке по ДДУ акт приема-передачи (один из обязательных документов для возврата 13% НДФЛ) выдается владельцу после сдачи дома в эксплуатацию. Соответственно велика вероятность, что дата покупки квартиры и оформления акта приема-передачи придется на разные налоговые периоды, что исключает возможность взаимозачета налога.

Поскольку сделки проходят в один год, для отчетности перед налоговой службой можно использовать одну декларацию по форме 3-НДФЛ. Ее следует подавать в обязательном порядке, даже если по итогу зачета налогоплательщик фактически не будет вносить никаких платежей. Отчет подается по месту регистрации до 30 апреля года, следующего за совершением сделки. Например, при использовании зачетной схемы в 2019 году, декларация подается до 30 апреля 2020 года. Дополнительно предоставляется пакет документов, подтверждающих продажу одного объекта и покупку другого.

Для улучшения жилищных условий по схеме взаимозачета нужно учесть ряд нюансов. Какие вопросы задать застройщику или агентству при обсуждении условий сделки? На какие пункты обратить внимание при заключении договора? Какие документы подготовить? На бесплатной консультации юристы нашего сайта помогут разобраться с «подводными камнями» подобных сделок. При необходимости они помогут согласовать все условия, оформить необходимые документы или представлять интересы клиента в сделке.