Выселение граждан из жилых помещений

Говоря о выселении из квартиры, подразумевается, что это освобождение жилых помещений. Вместе с тем, процедура преследует и другие, более значимые цели:

• защита жильцов аварийного дома;
• восстановление справедливости, если квартира занята самовольно;
• наказание за нарушения (неуплата коммунальных услуг);
• восстановление прав собственников (например, после купли-продажи).

Различают административное и принудительное выселение из жилых помещений. Основные отличия – в характере процедуры, сроках, государственных органах и расходах. Ведь никто не будет спорить, что добровольное выселение гораздо проще, нежели судебные разбирательства.

Статья посвящена особенностям выселения из квартиры в разных ситуациях, порядку и защите своих прав в случае их нарушения третьими лицами.

✅ Что такое жилое помещение?

Недвижимость подразделяется на жилую и нежилую. Второй вид состоит из земельных участков и нежилых помещений (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Что такое жилое помещение и как его отличить?

Жилое помещение отвечает следующим требованиям:

Во-первых, изолировано от других объектов. Если помещение не изолировано, его нельзя считать жилым. Отсюда следует, что у любой жилплощади имеются строго очерченные границы: дом состоит из фундамента, стен, крыши, перекрытий; комната – из стен, входной двери, окон, пола.

Во-вторых, жилое помещение невозможно переместить без ущерба его составляющим. Например, нельзя транспортировать 2-комнатную квартиру в жилом доме, не нарушив при этом целостность всего здания.

В-третьих, жилое помещение отвечает санитарно-гигиеническим и техническим нормам. Проще говоря, оно пригодно для комфортного проживания людей. Факт «пригодности» для проживания относится к числу юридических процедур.

Согласно ст. 16 ЖК РФ, различают несколько видов жилых помещений:

• многоквартирный или другой жилой дом;
• отдельная квартира или ее часть;
• обособленное помещение в виде комнаты.

✅ Основания выселения из жилого помещения

Отдельного внимания заслуживают нюансы выселения из жилья. Рассмотрим, как это происходит на примере нанимателей и законных владельцев жилплощади.

🔻 Нанимателей

Малоимущие категории граждан получают муниципальное жилье по договору социального найма. Люди должны соблюдать правила проживания в доме, иначе им грозит выселение из жилого помещения (ст. 83 ЖК РФ).

Причины выселения нанимателей:

• халатное отношение к имуществу в квартире;
• накопление задолженности по коммуналке;
• систематическое нарушение прав соседей по подъезду;
• отсутствие по месту жительства.

Нанимателей могут выселить как с предоставлением нового жилого помещения, так и без предоставления жилья. Например, если жильцов выселяют из аварийного дома, власти обязаны расселить их по новым домам (ст. 86 ЖК РФ). Если наниматель не оплачивал за ЖКУ, ему выделят неблагоустроенное жилое помещение в общежитии – комнату в пределах 6 кв. метров на человека.

🔻 Собственников

Частная собственность в России неприкосновенна. Отсюда негласное правило: не выселять собственников из квартир без веских на то оснований. Даже если выселение случается, владельца не оставят на улице – квартира пойдет «с молотка», а вырученные деньги вернут собственнику. Примером выселения может служить задолженность по квартплате сроком свыше 6 месяцев.

Бывает, что собственников выселяют из-за аварийности жилья. Разумеется, власти предоставят новое жилое помещение. Кроме того, возможна денежная компенсация из расчета кадастровой стоимости квартиры.

Подробнее о принудительном выселении собственника: основаниях, сроках, порядке, процедуре — читайте в нашей статье.

✅ Особенности выселения

Жизненные ситуации бывают разными. Рассмотрим, как происходит выселение в зависимости от типа квартиры и статуса жильцов.

🔻 Непрописанного человека

Собственник жилого помещения имеет право выселить непрописанного человека в любое время и по своему желанию. Сперва предложить жильцу освободить помещение добровольно. Если реакции не последовало, хозяин вызывает участкового. Достаточно предъявить паспорт и документы на жилье, после чего прямо указать, что в квартире находится посторонний человек.

Обязательно прочитайте, как выдворить незаконно проживающих в квартире граждан?

Пример:

Знакомая попросила Липатову временно приютить свою родственницу с Украины. Стороны договорились, что иностранка будет оплачивать часть коммунальных услуг. Прошел месяц, наступил второй – Липатова так и не увидела денег за квартиру. Женщина звонила знакомой, но та не отвечала на звонки. Пришлось выселять непрописанного жильца с помощью участкового. Обнаружив факт проживания без регистрации, участковый связался с миграционным органом. Гражданке Украины пришлось заплатить штраф.

🔻 Прописанного человека

Сложнее, если нужно выселить человека, имеющего прописку в квартире. Закон запрещает выкидывать вещи, а самого жильца выставлять за порог. Собственник имеет право выселить прописанного человека только в случае серьезных нарушений со стороны последнего. Например, неуплата коммунальных услуг, порча имущества, проживание в другом месте, неузаконенная перепланировка.

Читайте, как выселить прописанного человека из муниципальной квартиры? 

Что делать, если нужно выселить прописанного человека, не собственника, без его согласия?

Пример:

Обладатель 2-комнатной квартиры Кондрашин прописал в своей квартире сожительницу. После разногласий молодые люди решили расстаться. Сожительница, несмотря на уговоры Кондрашина, не хотела сниматься с регистрации добровольно. Собственник обратился в суд за принудительным отселением наглой постоялицы. Истец указал, что он не живет с ответчиком и хочет выдворить его из квартиры на праве собственника. Однако суд не усмотрел оснований для выселения и снятия с регистрации. Исковые требования были отклонены.

🔻 Детей

Неоднозначная ситуация с выселением детей собственника. Согласно п. 1 ст. 31 ЖК РФ, дети, равно как и супруг, считаются членами семьи собственника, который владеет жилым помещением. Ситуация с бывшим супругом в целом понятна – его можно выселить на основании прекращения семейных отношений, а все, что касается детей – сложнее. Пошаговая инструкция и нюансы в статье «Выселение несовершеннолетних детей из жилого помещения«.

Суды обращают внимание на существенные детали, например: сколько лет ребенку, как долго он жил в квартире собственника, имеет ли долю, альтернативное место проживания с другим родителем. Данная категория дел требует привлечения органа опеки. Огромное значение играет заключение ООП, на основании которого суд выносит решение о выселении детей.

Пример:

Семья Стариковых проживала в квартире мужа. Вместе с ними жил 3-летний сын. Вскоре случился развод, и глава семейства подал иск о выселении бывшей супруги из квартиры. Перед этим случилось одно важное обстоятельство – суд обязал Старикова выплачивать алименты на ребенка. По совету юриста, мать ребенка подала встречный иск с целью обязать бывшего мужа предоставить ей и ребенку отдельное жилье (п. 4 ст. 31 ЖК РФ). Старикову пришлось снять жилье матери и ребенку. При этом собственник выселил бывшую жену, но сохранил прописку сына, поскольку продолжал видеться с ребенком даже после развода.

🔻 Из служебного помещения

Особенность выселения из служебной квартиры продиктована отношениями между сотрудником и работодателем. Жилье предоставляется на срок трудовых отношений. Окончание срока обязывает сотрудника освободить жилплощадь и передать его обратно организации. Подробнее об этом в статье «Выселение из служебного жилого помещения«.

Однако, не стоит забывать о льготной категории граждан. Не получится выселить пенсионеров, инвалидов I-II группы, семью погибшего при исполнении, детей-сирот и матерей-одиночек (ст. 103 ЖК РФ). Даже если выселение и случается, работодатель должен предоставить им альтернативное жилое помещение.

Пример:

Районный суд рассматривал иск предприятия против Обоймова. Истец хотел выселить ответчика из служебной квартиры, мотивируя свое решение окончанием трудовых отношений. Оказалось, что Обоймов работал слесарем-ремонтником, чинил промышленное оборудование. Работодатель не уделял внимание технике безопасности, в результате чего Обоймов получил травму руки. Лечение было оплачено, но Обоймов приобрел временную нетрудоспособность. Съемщик служебной квартиры отказывался покинуть жилплощадь, ссылаясь на утрату трудоспособности и отсутствие другого жилья. Изучив обстоятельства дела, суд отказал в иске предприятия. Обоймов имеет полное право жить в служебной квартире, поскольку получил увечья по вине работодателя.

🔻 Муниципального жилья

Встречается наиболее часто, причем только применительно к нанимателям. Администрация не выселяет отдельных членов семьи квартиросъемщика. Если дело дошло до крайностей, с учета снимут семью целиком.

Возможны два варианта выселения:

• истечение срока действия договора социального найма (см. «Выселение из жилого помещения по договору социального найма«);
• злостное нарушение правил проживания в квартире.

Пример:

Супружеская пара снимала жилье по договору социального найма. Оба нигде не работали, злоупотребляли алкоголем, шумели и ругались с соседями. Жильцам пришлось пожаловаться участковому, а затем в администрацию. Внеочередная проверка установила факт нарушения супругов. Представитель администрации направил предупреждение. Супруги временно прекратили дебоши, но вскоре снова взялись за старое, сломав стиральную машинку соседей. Местные власти подали иск о выселении буйных супругов. Доказательства асоциального поведения: протоколы полиции, свидетельские показания, акт обследования жилья, игнорирование просьб администрации, акт оценки ущерба имуществу. Спустя некоторое время агрессивных пьяниц отселили в старое здание общежития.

🔻 Приватизированного жилья

Вспомним еще раз законодательное правило: частная собственность охраняется на государственном уровне. Собственников приватизированной жилплощади выселяют крайне редко. Особенно, если жильцы имеют право пожизненного проживания в квартире вследствие отказа от приватизации.

Пример:

Семья Цветовых прожила в муниципальной квартире пять лет, что дает право на приватизацию жилья. Жильцы договорились, что мама, папа и сын участвуют в оформлении, а 80-летняя бабушка отказывается от приватизации в пользу членов семьи. Жилье перешло в собственность Цветовых. Супругам не хотелось ухаживать за престарелым членом семьи, поэтому они подали иск об отселении бабушки из приватизированной квартиры. Однако Цветовы не учли, что отказ от приватизации создает препятствия с выселением отказника. Так в итоге и вышло – суд отказал в выселении бабушки, поскольку она имеет право на бессрочное проживание в квартире.

✅ Кто занимается выселением граждан из жилых помещений?

Многие люди спрашивают: какой орган имеет право выселить человека на улицу? Некоторые путают полномочия участкового и судебных приставов, считая их ключевыми участниками процедуры.

Итак, разберемся в иерархии государственных органов:

• Городской или районный суд – обладает полномочиями по выселению и снятию с регистрационного учета. Основанием для принудительных мер является злостное нарушение жилищных правил.
• Судебные приставы – занимаются исполнением судебных решений. Ответственный пристав по конкретному делу имеет право возбудить исполнительное производство на основе заявления гражданина. Если человек не хочет выселятся самостоятельно, приставы выдворяют его на улицу вместе с вещами.
• Участковый полиции – помогает выгнать самовольно вселившихся в квартиру граждан. Имеет ограниченный круг должностных полномочий. Например, не может выселить жильца за неуплату коммунальных платежей или в случае нарушения условий договора социального найма.
• «Паспортный стол» или отделение УВМ – организуют снятие с регистрационного учета. Основанием выступает заявление гражданина или исполнительный лист суда.
• Орган опеки и прокурор – принимают участие в делах о выселении несовершеннолетних. Защищают права ребенка, оказывают содействие в составлении иска, проводят проверку по факту обращения, выдают разрешения на выселение/выписку из квартиры.

✅ Порядок выселения

Современная практика знает два способа выселения из квартиры: административный и принудительный. Рассмотрим оба варианта.

🔻 В административном порядке

Обоюдное согласие жильцов на выселение запускает административный порядок. Воспользовавшись данным способом, сторонам не придется обращаться в суд и ждать окончания слушаний.

Административный порядок выселения из квартиры в 2024 году:

• Изъявление желания выселиться или выселить жильцов.
• Уведомление о предстоящей процедуре – например, по договору найма не менее, чем за 3 месяца до начала выселения.
• Расторжение договора найма жилого помещения.
• Посещение УВМ по месту жительства, составление заявления на выселение.
• Освобождение жилого помещения в оговоренные сроки.

Отметим, что административный порядок отличается согласием сторон. Если такого согласия нет, придется задействовать принудительный порядок и выдворять жильцов с помощью приставов.

🔻 В судебном порядке

Сразу после издания судебного решения заявитель передает исполнительный лист в ССП по месту жительства. Приставы должны изучить условия принудительного мероприятия. Затем они примут заявление от гражданина – на основании чего возбудят исполнительное производство. Рекомендуем ознакомиться с порядком исполнения решения суда. 

Полномочия судебного пристава:

• встреча с гражданином, который подлежит выселению;
• разъяснение последствий невыполнения решения суда;
• назначение 10-дневного срока на добровольное освобождение жилого помещения;
• посещение квартиры с целью выдворения жильца;
• привлечение сотрудников МЧС, участкового и правоохранительных органов;
• приглашение свидетелей;
• составление акта о выселении;
• хранение личных вещей жильца;
• взыскание исполнительного сбора с нарушителей;
• подготовка и отправка отчетности о проделанной работе.

✅ Как защитить свои права?

Представьте, что вы получили уведомление о выселении. Или вам вручили повестку в суд, если собственник квартиры уже подал исковое заявление. Что делать в таких ситуациях? Как отстоять свои права на жилье?

Полезные советы от юристов:

1. Не стоит доводить дело до судебного выселения из квартиры. Иначе приставы выпишут квитанцию на погашение исполнительного сбора.
2. Постараться добиться отсрочки платежей или отсрочки выселения из квартиры. Жилищному органу не выгодно, если жильцы не оплачивают по счетам, поэтому он обязательно пойдет навстречу. Обращение адресуется городскому или районному суду. Обязательства прописывают в договоре об отсрочке, после чего на документ ставится печать суда.
3. Неплательщик может обратиться в управляющую компанию с просьбой о предоставлении рассрочки платежей. Ее еще называют реструктуризацией долга – то есть разбивка платежей на длительный временной промежуток.
4. Самоуправство со стороны собственника может быть обжаловано в правоохранительные органы или прокуратуру. Что понимается под самоуправством? Насильственное выдворение жильцов, выставление личных вещей, порча имущества, угрозы, физическое и моральное давление.

Нежелательно пытаться отстоять свои права в одиночку, особенно если ситуация уже зашла далеко. Воспользуйтесь помощью наших юристов, и вы сможете получить ответ на свой вопрос в режиме онлайн. Своевременная консультация убережет от необдуманных поступков.

✅ Судебная практика

Обширная практика жилищных споров знает немало примеров, когда граждан выселяли из жилых помещений, а также случаи, когда следовал отказ в выселении из квартиры.

Подавляющее число исковых заявлений в 2024 году – от мужа или жены, реже от собственников жилых помещений. Основные сложности связаны с выселением из ипотечной квартиры. Суды учитывают материальное положение неплательщиков, поскольку кредитное жилье изначально принадлежит банку.

Не меньшие споры вызывает выселение детей – в период бракоразводного процесса родителей. Практика показывает, что суды оставляют ребенка с матерью, но могут сохранить за ним прописку в квартире отца.