Страхование титула при покупке квартиры

При покупке квартиры существует риск признания сделки купли-продажи недействительной или притязаний со стороны бывших собственников, интересы которых могут быть нарушены. Покупатель, как новый собственник недвижимости, может обезопасить себя от подобного рода неприятностей при помощи услуги «страхование титула».

✅ Что такое страхование титула при покупке квартиры

Страхование титула – страховой продукт для защиты интересов покупателя от рисков, связанных с потерей права собственности на купленную квартиру. Они определяются не в отношении имущества как такового, а только права владения им. Риск такой утраты появляется в случае:

• Ошибок, обнаруженных в договоре купли-продажи.
• Игнорирования интересов несовершеннолетних, одного из супругов, наследников.
• Участия в качестве одной из сторон сделки недееспособного гражданина.
• Заключения сделки под влиянием угроз, насилия или с нарушением действующего законодательства (к примеру, утратила силу доверенность, если продавец не лично занимался продажей).
• Выявление мошеннических схем по текущей или предыдущим сделкам, которые привели к продаже жилья против воли собственника.

Любая из указанных выше ситуаций может стать основанием для признания сделки купли-продажи квартиры незаконной в судебном порядке, соответственно объект придется вернуть продавцу. Для таких обстоятельств и предусмотрено титульное страхование. Имея на руках решение суда об отчуждении имущества, покупатель может рассчитывать на возмещение от страховой компании полной или частичной стоимости (в зависимости от условий договора) утраченного жилья.

Страхование титула обеспечивает защиту интересов нового собственника в отношении уже случившихся в прошлом событий, о которых он не был осведомлен или не мог предвидеть в момент заключения сделки купли-продажи квартиры.

✅ В каком случае лучше страховать титул

Принимая решение, оформлять ли страхование титула при покупке квартиры, следует учитывать, какая именно недвижимость и каким способом приобретается:

1. Новостройка. По сути, для первого владельца квартиры нет необходимости в страховке: предыдущих собственников нет, соответственно предъявлять права собственности никто не будет. Что касается риска продажи жилья одновременно нескольким покупателям, он фактически отсутствует, если застройщик ведет свою деятельность согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Для договоров долевого участия обязательна регистрация в Росреестре, после которой следует оплачивать жилье в новостройке (ст. 5 закона № 214-ФЗ). Соответственно орган регистрации не может зарегистрировать 2 договора на один и тот же объект недвижимости, что исключает возможность двойных продаж. Если же застройщик не придерживается положений ФЗ-214, сотрудничать с ним можно только на свой страх и риск или использовать страховку.
2. Вторичный рынок. Именно для такой недвижимости наиболее целесообразно оформлять полис титульного страхования, поскольку все возможные риски связаны обычно с предыдущими собственниками. При покупке жилья на вторичном рынке за собственные средства покупатель может застраховать титул по собственной инициативе. Принимая решение отказаться от страховки, важно хотя бы провести тщательную проверку всех бумаг, в том числе обратиться для этой цели к юристам, специализирующимся на операциях с недвижимостью.
3. Ипотека. В большинстве случаев банки требуют застраховать титул как одно из условий ипотечного кредитования. При отказе от страховки (на что покупатель имеет право) следует увеличение процента по кредиту (особенно по сделкам купли-продажи квартир, находящихся в собственности менее 3-х лет) или даже отклонение заявки на ипотеку. К тому же следует учитывать, что возникает риск не только остаться без жилья, но и оказаться должником банка – выплачивать кредит за недвижимость, которую уже отобрали (вернули предыдущему собственнику).

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Соглашаясь на страховку, важно обратить внимание, чтобы в договоре ипотеки и страхования цена объекта была одинаковой. Также рекомендуется выбирать срок действия страховки, который будет действовать на протяжении всего периода кредитования. Договор заключается на всю сумму задолженности перед банком, последний также является выгодоприобретателем при наступлении страхового случая.

✅ Порядок оформления

Застраховать титул можно до регистрации права собственности (на этапе подготовки или оформления сделки купли-продажи) или после таковой, но до наступления страхового случая. Независимо от выбранного момента действовать договор страхования будет только после того, как покупатель зарегистрирует право собственности. Если он заключается до полного завершения сделки, а последняя по каким-либо причинам срывается, договор будет аннулирован, а внесенные платежи возвращены покупателю в полном объеме.

Чтобы оформить договор (полис) титульного страхования, необходимо:

1. Обратиться в страховую компанию с пакетом документов. Следует учитывать, что услугу в России представляют только крупные представители страхового рынка.
2. Заполнить заявление, форма и содержание которого может различаться у разных страховщиков. В целом, это достаточно объемный документ, где отражается подробная информация о покупателях, продавцах, характеристиках недвижимости и истории операций с ней.
3. Подождать экспертизу страховщика по недвижимости, анализу предоставленных документов и дополнительных обстоятельств, которые могут влиять на вероятность наступления страхового случая. Обычно это занимает время от нескольких дней до недели, а по результатам работы принимается решение об оформлении или отклонении титульного страхования. При этом страховщик может порекомендовать определенные действия, чтобы снизить риски, связанные с приобретением недвижимости.
4. Заключить договор страхования титула, при условии положительного ответа, и внести страховой платеж. При отказе страховщика покупателю лучше еще раз оценить целесообразность приобретения такой недвижимости.

🔻 Необходимые документы

Для оформления полиса необходимо предоставить:

• Паспорта (копии) продавца и покупателя жилья.
• Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство и пр.), в том числе договора об отчуждении за последние 5 лет.
• Свидетельство о государственной регистрации права на недвижимость/Выписку из ЕГРН.
• Технический и кадастровый паспорта, план квартиры.
• Выписку из домой книги.

В зависимости от обстоятельств дополнительно могут понадобиться:

• Завещание, свидетельство о смерти.
• Свидетельство о наследовании.
• Разрешение от органов опеки и попечительства (когда есть несовершеннолетние собственники).
• Нотариальный отказ граждан, имеющих право собственности или преимущество на покупку квартиры.
• Справки, подтверждающие дееспособность продавца (от психотерапевта, нарколога и пр.).

В интересах покупателя предоставить страховой компании как можно больше документов, имеющих отношение к страхуемой недвижимости, что позволит снизить цену страховки.

🔻 Основания для отказа

Страховщики отказывают в заключении договора титульного страхования в связи с высокими рисками, выявленными по истории переходов прав по объекту среди предыдущих собственников. К таковым относятся случаи:

• недавнего наследования недвижимости по завещанию;
• неверного определения долей владельцев;
• наследования дальними родственниками;
• нарушения в процессе приватизации прав несовершеннолетних;
• продажи жилья по доверенности;
• получения квартиры в собственность по договору ренты, когда после смерти ее получателя не прошло больше года и пр.

🔻 На что обратить внимание

Теоретически титульное страхование должно обеспечить покупателю надежную финансовую защиту. На практике страховщики в целях минимизации убытков могут предлагать такие формулировки, чтобы договор не покрывал наступление даже самых вероятных страховых случаев. В связи с этим перед подписанием документов следует внимательно изучить предлагаемые условия, особенно обращая внимание на следующие детали:

1. Размер страховой суммы. Он должен соответствовать рыночной стоимости страхуемого жилья. В ином случае компенсация будет выплачиваться в размере, обозначенном в договоре купли-продажи, где стороны могут указывать заниженные цифры с целью снижения расходов на уплату налога.
2. Вид страхования титула. Иногда предлагается застраховать риски только по последней сделке с участием покупателя, оформляющего полис. Тогда по причинам, которые привели к утрате права собственности, но возникли до заключения договора страхования (как и бывает в большинстве случаев), а страховой случай наступил уже в период действия страховки, страховщик откажет в выплате компенсации. Такое условие фактически обесценивает страховку, поскольку основное ее предназначение – обезопасить покупателя от прошлых событий.
3. Описание страховых случаев. Оптимальный вариант, когда в договоре указывается, что денежное возмещение полагается при потере права собственности на недвижимость по решению суда, независимо от причин. Если прописывается перечень только отдельных рисков, велика вероятность, что не все ситуации в нем учтены. Соответственно, при наступлении неучтенных обстоятельств в компенсации будет отказано.

✅ На какой период лучше оформлять страховку

Страховые компании предлагают застраховать титул на срок от 1 до 10 лет. Наиболее часто выбираемый срок составляет 3 года, что объясняется сроком исковой давности по требованиям признать ничтожную сделку с недвижимостью недействительной (ст. 181 ГК РФ) в общих случаях. Но на деле он может быть продлен до 10 лет или исчислен с момента, когда лицо узнает о нарушении своего права (если истцом будет не участник сделки). В связи с этим однозначного ответа об оптимальном сроке страхования нет.

Пример. Квартира приватизирована в 1996 г., когда в ней проживали муж, жена, 7-летняя дочь, 10-летний сын. Несмотря на то, что закон требует включать в состав участников приватизации обоих несовершеннолетних детей, жилье приватизировали только на отца. Последний совершает сделку купли-продажи в 2016 г., но сын с дочерью узнают о ней только в 2017 г. и получают из БТИ ответ, что не являются участниками приватизации. Дети могут требовать в судебном порядке признания приватизации незаконной и включения в состав ее участников. Срок исковой давности в данном случае исчисляется с 2017 г. По решению суда детей включат в список участников приватизации, после чего они смогут требовать признания сделки купли-продажи квартиры незаконной.

Таким образом, с одной стороны, ежегодные платежи по полису в течение длительного времени могут быть накладны, с другой – они позволяют компенсировать куда более крупные материальные потери в случае появления «обделенных» наследников или других проблем с бывшими собственниками.

✅ Сколько стоит страхование титула при покупке квартиры

Размер страхового платежа, составляет от 0,2 до 3% рыночной цены недвижимости, а по более сложным объектам может достигать 5%. Как правило, используется некий базовый тариф (например, 0,3%), который корректируется на повышающие или понижающие коэффициенты.

Пример. Если рыночная стоимость квартиры оценена в 2 млн. руб., то титульная страховка обойдется от 4000 до 60 000 руб. в зависимости от условий полиса. Такими будут годовые платежи.

Итоговый платеж по полису будет рассчитан индивидуально с учетом следующих факторов:

• Период действия. Для первого года обычно действует наиболее высокий тариф, для последующих лет он снижается. Кроме того, при единовременных выплатах за весь срок действия полиса могут применяться понижающие коэффициенты.
• Степень риска. При расчетах учитываются количество предыдущих владельцев, наличие среди них несовершеннолетних, осужденных, давность совершения предыдущих сделок и пр.
• Рыночная цена недвижимости. Она же обычно соответствует страховой сумме, которая будет выплачена при наступлении страхового случая. Для дорогостоящего жилья сумма компенсации будет больше, соответственно, и оплата полиса обойдется дороже.

Назначение слишком высокого тарифа – сигнал о высоких рисках в отношении квартиры. Возможно, в такой ситуации разумнее отказаться от покупки выбранного объекта и подыскать более «безопасный» вариант.

✅ Отказ в выплате страховой компенсации

Страховщик может найти массу поводов для отказа в страховой выплате. Если его представители смогут доказать, что сложившиеся обстоятельства не касаются указанных в полисе случаев, относятся к исключениям, или не были соблюдены другие условия договора, шанс получить компенсацию практически равен нулю. Кроме того, можно понести дополнительные затраты на судебные разбирательства со страховой компанией.

Получить компенсацию также невозможно, если недвижимость будет:

1. Физически уничтожена в связи с форс-мажорными обстоятельствами (пожаром, затоплением, взрывом, военными действиями, забастовками и пр.). Для этих ситуаций предусмотрена имущественная страховка.
2. Использоваться не по своему назначению (к примеру, в качестве помещения для офиса или склада).
3. Перепланирована без предварительного согласования.
4. Продана или подарена в период действия страховки.
5. Подлежать изъятию по обязательствам настоящего покупателя.

Следует также учитывать, что титульное страхование касается только рисков, связанных с утратой права собственности на купленную квартиру, но не действует при возникновении обременения, когда один из бывших жильцов сможет отстоять свое право проживания в застрахованном жилье.

Пример. Петров П. П. проживает в квартире, которую купил 2 года назад с оформлением титульного страхования. Однажды на пороге появляется Сергеев С. С., освободившийся из мест лишения свободы, но когда-то проживавший по этому адресу с постоянной пропиской. Даже если Сергеев не являлся никогда собственником, он имеет полное право проживать здесь, если у него нет другого жилья. Наличие титульной страховки у Петрова П. П. не будет иметь никакого значения, поскольку квартира по сути остается в его собственности, но ему придется проживать на этой территории фактически с посторонним человеком.

✅ Действия при наступлении страхового случая

Если так сложились обстоятельства, что дело дойдет до отчуждения приобретенной квартиры в судебном порядке, важно сразу же поставить в известность страховую компанию.  После этого необходимо:

1. Лично обратиться в офис страховщика.
2. Предъявить договор титульного страхования, решение суда (оригинал и копию), документ, удостоверяющий личность.

Выплата страхового возмещения будет произведена после полного изучения представленных документов, если у страховщика не будет оснований для отказа.

Вы сомневаетесь, стоит ли прибегать к титульному страхованию по приобретаемой квартире? На бесплатной консультации юристы помогут разобраться, на сколько целесообразно использовать этот вид страховки и на какие моменты важно обратить внимание при подписании договора. Если право собственности уже утеряно, опытные специалисты при необходимости готовы принять непосредственное участие в решении вопросов со страховой компанией и прочими участниками проблемной ситуации для защиты интересов клиента и минимальных финансовых потерь с его стороны.