Риски при покупке квартиры в доме под реновацию

Сегодня в Москве продолжается реализация программы по реновации жилищного фонда. Всего под снос попадет 5172 дома. Однако некоторые Покупатели продолжают интересоваться квартирами, расположенными в сносимых и расселяемых зданиях. Так есть ли реальная выгода в приобретении такого жилья? И какие риски несет человек, который покупает квартиру в доме, поставленном на расселение?

✅ Реновация: подробнее о сути программы

Впервые программа московской реновации появилась еще в 1990-х годах, – тогда мэр столицы Юрий Лужков выбрал для сноса пятиэтажные дома определенных категорий (К-7, II-32, II-35 и др.). В то время властям не удалось полностью воплотить проект в жизнь, что было частично связано с нехваткой денег в государственном бюджете. Возобновить программу по обновлению жилищного фонда предложил действующий мэр Москвы Сергей Собянин в 2017 году.

Под столичной реновацией понимается комплекс действий, направленных на снос старых жилых зданий (как правило, пятиэтажных «хрущевок»). Допустимый срок эксплуатации «хрущевок» либо уже закончился, либо закончится в самое ближайшее время. Основная задача реновации – не допустить, чтобы пятиэтажки превратились в аварийные и непригодные для жизни сооружения, которые будут представлять опасность для москвичей.

Власти решили пойти именно по пути сноса домов, а не по пути их реконструкции и ремонта (за исключением объектов, представляющих собой ценное культурное наследие). Это связано с тем, что снести «хрущевки» – и выгоднее, и безопаснее для людей.

Граждане, проживающие в домах «под снос», получают возможность переселиться в современные и комфортабельные новостройки. Здесь им предоставляются равнозначные по метражу, но улучшенные по своим техническим характеристикам квартиры. В чем-то переселяемые жильцы даже выиграют. Количество комнат останется неизменным в новом и старом вариантах жилья, однако прихожая, кухня и санузел точно станут просторнее.

Если же у человека есть финансовая возможность, он может доплатить за «лишние» метры и увеличить свое жилье еще больше. При этом уезжать далеко от привычного места жизни не потребуется, ведь новостройки будут располагаться в тех же местах, где и сносимые дома.

Если действующий собственник не хочет получать жилье в новостройке, он может получить денежную компенсацию. Сумма денежной компенсации соответствует рыночной стоимости исходной квартиры.

✅ Почему продают квартиры в домах под реновацию

Для Продавца продажа квартиры в доме под реновацию – это выгодное и прибыльное мероприятие. В отличие от Покупателя Продавец несет куда меньше рисков.

Собственник квартиры в «хрущевке» знает, что на его предложение всегда найдется заинтересованный приобретатель. Многие москвичи хотят купить недорогое жилье в пятиэтажке, чтобы впоследствии обменять его на жилье в новостройке. Из-за наличия высокого спроса Продавец получает возможность диктовать свои условия и проводить куплю-продажу преимущественно в своих интересах.

С одной стороны, Продавец лишается возможности переехать в комфортабельную квартиру в новостройке. С другой стороны, он может просто рассчитать, сколько денег понадобится ему на приобретение квартиры в удобном и современном здании. Именно от этой цифры Продавец, скорее всего, будет отталкиваться при установлении цены на жилье в «хрущевке». Получается, что собственник ничего не потеряет.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Кроме того, возможна следующая ситуация: Продавец продает свою квартиру Покупателю, а впоследствии узнает, что сроки расселения были сдвинуты или пятиэтажка вообще была исключена из программы реновации! Продавец не будет нести за это никакой ответственности, т.к. он просто не мог этого предвидеть. Для Покупателя (действующего собственника) такое развитие событий обернется серьезными проблемами. Он должен будет либо ждать (месяц, год, несколько лет), либо навсегда остаться жить в «хрущевке», либо попытаться с трудом продать ее какому-нибудь человеку. Продавец же уже не будет нести всех этих рисков.

✅ Преимущества покупки квартиры в доме под реновацию

Для Покупателя приобретение квартиры в доме «под снос» может оказаться выгодно. Плюсы такой покупки заключаются в следующем:

1. Квадратные метры в расселяемом доме стоят меньше, чем точно такие же квадратные метры в других домах. Налицо финансовая выгода для Покупателя. Так, однокомнатную квартиру в сносимой «хрущевке» можно купить за 5 млн. рублей. Такая же однокомнатная квартира, но уже не в сносимой «хрущевке», будет стоить порядка 8-9 млн. рублей.
2. Покупатель может выбрать такой расселяемый дом, который находится в обжитом районе с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Даже после сноса «хрущевки» Покупателю не придется уезжать далеко, т.к. переселение будет происходить в рамках исходного района или округа. Это – одно из главных правил программы реновации. Если раньше вы жили просто в хорошем месте, то после переселения – будете жить в хорошем месте, но в новой и удобной квартире. Этот пункт особенно актуален для людей, которые хотят переехать в старомосковские районы недалеко от центра города.
3. Новое жилое помещение автоматически окажется дороже, нежели исходное жилое помещение. Если в исходной квартире проживало много членов семьи, которым было недостаточно квадратных метров, то в новостройке этот вопрос окажется разрешен. Общий метраж квартиры будет увеличен – с целью улучшения жилищных условий нуждающейся семьи. Согласно п. 3 ст. 20 Закона г. Москвы от 14 июня 2006 г. №29, на 1 человека должно приходиться не менее 18 кв. м. жилплощади. Также удорожание новой квартиры будет связано с тем, что увеличится размер нежилой площади (кухни, коридоров, санузла). Получается, что если Покупатель решит впоследствии продать квартиру в новостройке, то он выручит от сделки больше средств, чем когда-то сам вложил в покупку.
4. Власти обещают, что в новых квартирах будет иметься полная отделка и качественный ремонт. Это значит, что квартиру не придется «доводить до ума», – ее можно будет сразу же сдать, перепродать или использовать в качестве места постоянного проживания.

✅ Риски и особенности при покупке квартиры в доме под реновацию

Однако покупка квартиры в доме «под снос» имеет и свои недостатки. Вот, о каких нюансах и тонкостях необходимо помнить потенциальному приобретателю:

1. Квартиры в новостройках массового сегмента стоят дешевле, чем квартиры в «хрущевках». Если человек купит недвижимость еще на этапе строительства, то это будет для него выгоднее и проще, нежели приобретение недвижимости в пятиэтажке.
2. Программа реновации все еще находится на этапе разработки, обсуждения и согласования. Это значит, что никто не сможет дать вам никаких точных прогнозов и однозначных гарантий. Сегодня дом включен в список по обновлению жилищного фонда, – а завтра его уже исключили из этого перечня. Сегодня программа реновации идет полным ходом, – а завтра она уже «свернута» по причине банкротства, кризиса и т.д. В этих случаях вы рискуете остаться без нового жилья.
3. Снос пятиэтажки и процесс переселения жильцов может затянуться на долгие годы. Именно поэтому столичное правительство уточняет: мероприятие по обновлению жилищного фонда призвано улучшить положение тех, кто в течение длительного времени проживает в старых и ветхих домах. Попытка Покупателя спекулировать жильем в «хрущевке» может обернуться для него полным провалом.
4. Новое жилье может расположиться в неудачном месте. Особенно это касается Новой Москвы и Зеленограда. Здесь расселение планируется уже не в рамках района, а в рамках целого округа. Т.е. пятиэтажка находится в одном месте, а новостройка будет находиться в совершенно другом месте. И никто не даст гарантий, что новое место окажется хорошо обустроенным и комфортным. Например, там могут иметься все необходимые социальные объекты (школы, поликлиники, детские сады и пр.), вот только сама зона окажется неспокойной, промышленной, загрязненной.
5. На исходную квартиру наложены ограничения или обременения, что помешает вам принять участие в программе реновации. Сведения об ограничениях и обременениях недвижимости можно получить из выписки ЕГРН.
6. Если впоследствии вы захотите продать квартиру в пятиэтажке, то вам придется уплатить с выручки НДФЛ в размере 13%. Согласно п. 4 ст. 217.1 НК РФ и п. 1 ст. 224 НК РФ, такой налог уплачивают все собственники, которые после покупки недвижимости владели ею меньше 5 лет.
7. Если вы решите провести в исходной квартире капитальный ремонт, то при переселении эти деньги не будут возмещены вам ни в каком виде. Т.е. вам и вашей семье придется либо жить в имеющихся условиях, либо обустраивать жилье в «хрущевке» за свои сбережения без возможности их вернуть.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Приобретение сносимого и расселяемого жилья – рисковое мероприятие, которое Покупателю придется осуществлять на свой страх и риск. Этот вариант рекомендуется рассматривать только в том случае, если у вас уже есть крыша над головой, и вы просто хотите вложить свои средства в какой-либо актив. Если деньги окупят себя, и вы получите улучшенное жилье – хорошо, а если в процессе сноса и расселения возникнут непредвиденные проблемы – не страшно, ведь у вас хотя бы будет место для жизни.

✅ Как купить квартиру в доме под реновацию: порядок и этапы

Купля-продажа квартиры, которая причислена к ликвидационному фонду, практически ничем не отличается от купли-продажи обыкновенной квартиры. Единственное, что Покупатель должен будет выполнить дополнительно, – это заранее получить и проверить всю необходимую информацию о доме «под снос». Для этого:

1. Выясните, действительно ли конкретный дом включен в программу реновации. Посетите официальный сайт Мэра Москвы и введите адрес здания в поисковую строку. Дома, включенные в программу реновации, отмечаются на карте голубым цветом. Новостройки, в которые будут переселяться жильцы, отмечаются на карте оранжевым цветом. Вы также можете ознакомиться с текстовым списком адресов, по которым будут располагаться новостройки.

Скачать список адресов, вошедших в программу реновации

2. Запросите у действующего собственника оригинал уведомления о сносе. Этот документ владельцу недвижимости присылает администрация – не позднее, чем за год до планируемого расселения.
3. Обратитесь в местный градостроительный комитет и дополнительно уточните, действительно ли дом № … по адресу № … находится в списке под снос и расселение. Узнайте, когда именно подойдет ваша очередь, и подумайте, будете ли вы готовы ждать столько времени (а возможно и дольше).
4. Помните, что Продавец уже мог оформить документ, согласно которому он сам должен либо стать владельцем квартиры в новостройке, либо получить денежную компенсацию в рамках программы. Обратитесь в местную администрацию и узнайте, не заключалось ли между госорганом и Продавцом подобное соглашение. Если такое соглашение заключалось, то вся купля-продажа может впоследствии оказаться недействительной. Вы покупаете реновационное жилье с расчетом на то, что квартира или денежная компенсация впоследствии будет именно вашей. При наличии заключенного соглашения требуйте, чтобы Продавец его расторг.
5. Проверьте, чтобы на квартиру не были наложены ограничения или обременения.
6. Проверьте юридическую чистоту квартиры, изучив правоустанавливающие, правоподтверждающие и технические документы на жилье.

Если вы выполнили все вышеперечисленные шаги и не усомнились в честности Продавца, переходите к непосредственному оформлению сделки:

1. Составьте с Продавцом типовой договор купли-продажи квартиры (ДКПК). Укажите реквизиты участников, опишите предмет сделки, раскройте и конкретизируйте договоренности, условия, права и обязанности обеих сторон. Обязательно уточните в договоре, что квартира относится к сносимому и расселяемому жилищному фонду. Если вы не включите это важное обстоятельство в текст ДКПК, то впоследствии сделка может быть признана недействительной.
2. Опишите в тексте ДКПК порядок проведения взаиморасчетов. Вы можете передать деньги Продавцу до или после перерегистрации права собственности в Росреестре, а можете сделать это до перерегистрации права собственности. Средства допустимо передавать в любой удобной форме и в любом удобном формате, на который согласны обе стороны (наличные, безналичные, передача из рук в руки, передача через банковскую ячейку и пр.). Не забудьте документально подтвердить, что Продавец получил оговоренную денежную сумму. Для этого составляется расписка или используются другие подтверждающие бумаги – например, квитанции из банка, где свои подписи ставят оба участника платежного поручения.
3. Осуществите регистрацию перехода права собственности в стандартном формате. Данная процедура проводится либо в МФЦ, либо в Росреестре с уплатой госпошлины в размере 2000 рублей. Как только вы получите обновленную выписку из ЕГРН с актуализированной информацией, вы начнете считаться новым собственником жилого помещения.
4. Во время передачи вам ключей от квартиры составьте с Продавцом типовой передаточный акт. Письменно зафиксируйте, в каком состоянии вы принимаете имущество. Обычно в конце передаточного акта Покупатель указывает, что его все устраивает, и он не имеет претензий к Продавцу.

Если вы планируете сделать собственником квартиры опекаемого гражданина, то органы опеки могут не дать своего согласия на такую сделку. ООиП может сослаться на то, что покупка сносимой и расселяемой недвижимости не отвечает имущественным интересам несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного лица.

Далее вам потребуется обратиться в местную администрацию и поставить работников в известность, что теперь собственником квартиры № … по адресу … являетесь именно вы. Скорее всего, сотрудник администрации попросит вас подписать соглашение о дальнейшем обмене жилья на другое, которое будет предоставлено по программе реновации. Соглашение имеет форму готового бланка, куда вам просто понадобится внести свою персональную информацию. Перед подписанием внимательно вычитайте данный документ на наличие ошибок, описок и неточностей.

Покупка квартиры в доме под реновацию – это сложное мероприятие с множеством нюансов. Сначала вам понадобится взвесить плюсы и минусы такого приобретения, а также оценить возможные риски. Если вы все же решитесь на покупку сносимой и расселяемой недвижимости, вам потребуется правильно выполнить процессуальные шаги: обратиться в госорганы, проверить документы Продавца, составить договоры, соглашения, расписки и пр. Не знаете, как обезопасить себя при покупке жилья в доме «под снос»? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта и получите ответы на имеющиеся вопросы.