Регистрация договора купли-продажи квартиры

Сделка купли-продажи квартиры не заканчивается подписанием договора. Чтобы зафиксировать переход права собственности на жилплощадь от продавца к покупателю, нужно обратиться за государственной регистрацией этого факта с пакетом необходимых документов. Для этой процедуры предусмотрено несколько способов обращения. В зависимости от выбора компетентного органа будут также отличаться сроки выполнения.

✅ Нужно ли регистрировать договор купли-продажи квартиры

До 2013 года для сделок купли-продажи квартиры необходимо было проходить процедуры регистрационных действий в отношении:

1. Самого договора купли-продажи (ДКП), когда в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отражалась запись о его регистрации с присвоением индивидуального номера.
2. Перехода прав на недвижимость к новому собственнику.

Первая процедура отменена согласно закону № 302-ФЗ от 30.12.2012, но понятие до сих пор используется в разговорах. Фактически теперь регистрируется не ДКП, а только факт перехода прав на купленную жилплощадь. Основные вопросы этой процедуры регулируются законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Информация о смене собственника недвижимости вносится в реестр, а покупателю выдается выписка из ЕГРН.  При отсутствии соответствующей записи новый собственник не может осуществлять с квартирой какие-либо действия (например, перепланировки) и операции (дарение, передачу по наследству, дальнейшую продажу и т. п.). Если продавец по каким-либо причинам тянет с оформлением регистрации, покупателю следует обратиться в суд. Последний обяжет зарегистрировать переход права собственности в принудительном порядке на основании соответствующего судебного решения.

✅ Где регистрируется договор

Обязанность провести регистрационные действия по договору купли-продажи квартиры возложена на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (среди встречающихся названий: Росреестр, Регпалата), но законодательством предусмотрено несколько вариантов обращения как напрямую, так и через посреднические службы.

Независимо от выбранного органа для подачи документов, каждый заявитель может отследить ход рассмотрения своей заявки на официальном портале Росреестра по номеру, присваиваемому при подаче заявки.

🔻 МФЦ

С 2017 года основная функция по регистрационным процедурам в отношении купли-продажи квартир возложена на офисы МФЦ. Они не фиксируют право собственности, а выполняют посреднические функции между заявителями и Росреестром. В большинстве населенных пунктов только так можно подать документы, тогда как возможность обращения напрямую в Регпалату не предусмотрена. Дополнительное удобство этого способа – широкая распространенность офисов и ведение приема по экстерриториальному принципу. Это значит, что заявители могут выбрать наиболее удобный по местоположению офис. Но срок процедуры при этом будет увеличен на пару дней, которые займет доставка бумаг в регистрирующий орган. Найти подходящий вариант можно на сайте Единой справочной службы МФЦ.

🔻 Росреестр

Возможность регистрации перехода прав собственности напрямую через территориальные подразделения Регпалаты сохранена только для отдаленных населенных пунктов, где еще не работают офисы МФЦ. Записаться на прием можно на официальном портале Росреестра.

🔻 Нотариус

Регистрация через нотариуса позволяет пройти процедуру в ускоренном режиме, но сопряжена с дополнительными расходами. По нотариально заверенным ДКП подавать документы можно через нотариуса. Процедура обязательного заверения касается сделок, где:

• одной из сторон является несовершеннолетний/недееспособный гражданин;
• жилплощадь находится в долевой собственности.

С 31.07.2019 будет отменено обязательное нотариальное заверение ДКП по квартирам, находящимся в долевой собственности, если отчуждение долей всех содольщиков проводится одновременно в рамках одной сделки (ст. 5 закона № 76-ФЗ от 1.05.2019).

Во всех остальных случаях привлечение нотариуса возможно по обоюдному согласию сторон. Он предварительно проверит подлинность и точность оформления всех бумаг, что позволит гарантировать юридическую чистоту процесса купли-продажи. Далее нотариус заверит их и направит в Росреестр в электронном виде. Причем сделать это необходимо не позднее окончания рабочего дня или в иные сроки, обозначенные договором. Иначе нотариусу предоставляется еще 2 дня на отправку бумажных экземпляров. С 1 февраля 2019 года нотариусы обязаны подавать документы бесплатно, поскольку эта процедура входит в основную услугу по удостоверению сделки.

✅ Как зарегистрировать договор купли-продажи квартиры в Росреестре

Прежде всего, сторонам необходимо определиться с ведомством для обращения на регистрацию собственности по ДКП квартиры. Процедура обращения в Росреестр или МФЦ будет примерно одинакова.

Сотрудники МФЦ являются посредниками, которые передают документы в Регпалату. Именно в последний следует обращаться, если возникнет необходимость обжаловать неправомерный отказ в регистрации.

🔻 Порядок действий

Сторонам сделки необходимо:

1. Выбрать подходящий офис ведомства и записаться на прием.
2. Собрать пакет документов.
3. Явиться на выбранную дату в офис или отправить представителя (на основании нотариальной доверенности).
4. Предоставить бумаги специалисту, оплатить госпошлину, оформить и подписать заявление.
5. Получить расписку о приеме заявки и в оговоренные сроки прийти за результатом.

🔻 Необходимые документы

Чтобы зарегистрировать право собственности на основании ДКП, пакет документов рекомендуется собрать заранее. Это позволит не тратить при приеме время на снятие ксерокопий или оформление дополнительных справок. Каждый участник оформляет на месте соответствующее заявление. При участии малолетних детей (до 14 лет) его заполняют родители (опекун).

Скачать образец заявления на регистрацию

Кроме заявления, нужно иметь с собой:

1. Паспорта всех сторон сделки, в том числе законных представителей (при наличии доверенности).
2. ДКП, Акт приема-передачи (количество экземпляров рассчитывается по количеству участников сделки и с учетом одного дополнительного образца для хранения в архивах Росреестра, что позволит при необходимости получить копию).
3. Документальное подтверждение права собственности на жилплощадь от продавца (ДКП, свидетельство о наследовании, акт органов власти и пр.)
4. Выписку из ЕГРН/Свидетельство о праве собственности на квартиру (предоставляет продавец).
5. Справку о зарегистрированных в квартире лицах.
6. Квитанцию об уплаченной госпошлине (по желанию).

Квитанция об оплате госпошлины не является обязательным документом для заявки на госрегистрацию (ст. 18 п. 7 № 218-ФЗ). Если на момент подачи пошлина не оплачена, при приеме ответственный сотрудник обязан уведомить стороны о порядке и сроках оплаты (до 5 дней). Если сведения об оплате будут отсутствовать в Единой информационной системе на момент начала рассмотрения заявления, его оставят далее без рассмотрения.

При подаче следует предоставлять оригиналы паспорта, ДКП и Актов приема-передачи, все остальные бумаги подаются вместе с их копиями. В некоторых субъектах РФ сторонам необходимо собственноручно заверить копии. В таком случае в любом свободном месте обладателю оригинала заверяемого образца следует сделать запись «Копия верна», поставить дату с подписью и расшифровкой.

В зависимости от индивидуальных обстоятельств дополнительно потребуются другие документы:

• При продаже приобретенного в браке имущества: нотариально заверенное согласие второго супруга.
• При участии несовершеннолетних собственников: разрешение на продажу от органов опеки и попечительства.
• При продаже доли/коммунальной квартиры: письменный отказ от преимущественного права на покупку жилплощади.
• При сделках с недвижимостью в ипотеке: кредитный договор, закладная.
• При изменениях в фамилии: свидетельство о браке/разводе.
• При отсутствии полных сведений о жилплощади в базах данных Росреестра: технические и кадастровые бумаги (план, паспорт, выписки).

🔻 Способы подачи

Для подачи документов предусмотрено несколько способов:

• Личная подача. Требуется присутствие всех сторон или их законных представителей, которые будут представлять интересы на основании нотариальной доверенности. Чтобы выбрать удобный для посещения день и сэкономить время на ожидании в очереди, можно предварительно записаться на прием на сайте МФЦ или Росреестра.
• Отправка по интернету. Посредством официального сайта Росреестра или портала Госуслуги можно отправить электронные образцы бумаг. Возможность доступна только для граждан, которые имеют зарегистрированный личный кабинет и усиленную электронную подпись. При электронной подаче предусмотрена 30% скидка на оплату госпошлины: для граждан сумма будет 1400 рублей вместо 2000.
• Пересылка любой почтовой службой. Способ требует дополнительного времени ожидания на доставку, но для граждан из удаленных населенных пунктов может стать единственным доступным способом Отправление рекомендуется оформлять с объявленной ценностью, описью вложений и с уведомлением о вручении. Предварительно необходимо заверить у нотариуса подлинность ДКП квартиры и собственноручно написанные заявления на госрегистрацию, приложить ксерокопии первой и второй страниц паспорта. Также важно указать способ направления результата – получить почтой или забрать лично (через доверенное лицо).
• Выездное обслуживание на дому. Вариант будет особенно актуален для лиц, которые ограничены в свободе передвижений, но при этом не желают привлекать доверенных представителей. На данный момент услуга предоставляется на бесплатной основе только ветеранам ВОВ и инвалидам 1-2-й группы при предъявлении подтверждающий такой статус удостоверений. При этом собственником недвижимости должен быть именно льготник. Оформить заказ на вызов государственного регистратора можно по телефону, электронной почте или в отделении Росреестра.

🔻 Сроки подачи

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Российским законодательством не установлено, насколько быстро после подписания ДКП стороны обязаны подавать заявление на госрегистрацию перехода права собственности. Но следует учитывать, что только после внесения записи в Единый реестр покупатель в полной мере становится собственником приобретенного жилья и может им далее распоряжаться без каких-либо ограничений. В связи с этим после заключения ДКП и получения имущества (на основании Акта приема-передачи или указанной в договоре даты) рекомендуется подать заявление как можно скорее.

🔻 Стоимость регистрационных действий

Регистрационные действия облагаются государственной пошлиной, размер которой определен Налоговым Кодексом РФ:

• для физических лиц – 2000 руб.;
• для юридических лиц – 22000 руб.

Категории граждан, признанные малоимущими в соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ, могут быть освобождены от уплаты госпошлины.

Пошлину нужно оплатить заранее, до момента начала рассмотрения заявки в Регпалате. Если одну из сторон представляет несколько лиц, сумма делится между всеми в равных долях.

✅ Сколько дней регистрируется договор купли-продажи квартиры в Росреестре, Регпалате

Сроки процедуры установлены ст. 16 закона № 218-ФЗ. Они определяются с учетом обстоятельств каждой сделки. При обращении в Регпалату сроки будут следующими:

При обращении в МФЦ указанные сроки увеличиваются на 2 дня.

При отсутствии замечаний процедура проводится в установленные законом сроки. Иногда возможны задержки по независящим от заявителей причинам (при большом количестве заявлений, сбоях в работе программы Росреестра и пр.)

В результате каждому заявителю выдается экземпляр ДКП со штампом, который подтверждает регистрацию перехода права собственности. Покупателю передается также выписка из ЕГРН. После этой процедуры ДКП считается выполненным в полном объеме и прекращает свое действие, после чего его нельзя разорвать даже по согласию сторон. При такой необходимости придется обращаться в суд или заключать новый договор об упразднении существующего.

✅ Приостановление и отказ в регистрации

В некоторых случаях сотрудники Росреестра могут приостановить регистрационные действия на срок от 1 до 3 месяцев или до устранения причин такого решения. Среди последних возможны:

• подача заявления ненадлежащим лицом (отсутствие прав на недвижимость или доверенности на законное представительство);
• признание сделки недействительной в судебном порядке;
• выявление ошибок в оформлении заявления, персональных данных или при оплате госпошлины (неверная сумма, реквизиты, отсутствие сведений об оплате);
• ненадлежащее оформление правоустанавливающей документации;
• выявление противоречий по заявленным и зарегистрированным правам;
• подача неподлинных документов или с недостоверной информацией;
• наличие подписей неправомочных лиц;
• отсутствие необходимых разрешений (к примеру, согласия второго супруга при продаже совместной собственности).

Поскольку регистрация самого договора купли-продажи отменена, сотрудники Регпалаты проверяют только ключевые детали без полноценного изучения. Ответственность за содержание ДКП и его законность ложится на участников сделки. Тем не менее, если у регистратора возникнут сомнения в достоверности указанных в ДКП сведений или подлинности других подаваемых бумаг, регистрационная процедура также может быть приостановлена. Кроме того, это возможно при поступлении письменного заявления от одной из сторон. В последнем случае сторонам необходимо прийти к взаимному соглашению или решать спор в судебном порядке.

Заявителям направляется соответствующее уведомление с указанием причин и дается возможность исправить выявленные недостатки. Кроме того, специалисты Росреестра могут направлять запросы в другие государственные органы, чтобы подтвердить подлинность представленных образцов или получить недостающую информацию. Если в период приостановления процедуры не устранены причины, наличие которых не позволяет ее провести, возможен отказ в регистрационных действиях. Уплаченная при этом госпошлина заявителям не возвращается.

Вам предстоит госрегистрация права собственности на приобретенную квартиру, но не знаете какие понадобятся документы в вашем случае? Наши юристы подскажут на бесплатной консультации, на что обратить внимание, чтобы процедура прошла без неприятных неожиданностей. При необходимости специалисты проведут грамотное сопровождение всей сделки. Знание юридических тонкостей и опыт операций с недвижимостью позволит свести к минимуму возможные риски.