Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми собственниками

Дети младше 18 лет по закону не могут самостоятельно распоряжаться своим имуществом и, в целом, в значительной степени зависят от решений своих законных представителей.

Однако для совершения крупных сделок мнения родителей или опекунов может быть недостаточно. В процесс включаются государственные органы, уполномоченные на осуществление контроля за соблюдением законных прав и интересов несовершеннолетних. И на основании предоставленных сведений они определяют правомерность продажи квартиры, принадлежащей детям.

Когда это требуется и возможно ли вообще отчуждение жилья несовершеннолетних?

✅ Можно ли продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребенок

Согласно действующему законодательству правом пользования жилым помещением наряду с собственником обладают и члены его семьи (в первую очередь — дети, родители, супруг).

В данном случае рассматриваются члены семьи из числа жильцов, зарегистрированных по месту жительства в конкретной квартире. Отсутствие записи о проживании в ней детей собственника означает, что они «прописаны» по другому адресу, даже, если в действительности там не находятся.

Однако и факт регистрации ребенка на продаваемой жилплощади причиной возникновения неудобств для покупателя стать не должен. Об этом гласит п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, указывающий на прекращение права пользования квартирой членов семьи бывшего собственника.

Иными словами, после заключения сделки купли-продажи продавец и его дети, в том числе и несовершеннолетние, утрачивают все полномочия, связанные с владением, пользованием и распоряжением данной жилплощадью.

То же касается и лиц, не имеющих иного места жительства и средств к его приобретению (п. 5 ст. 31 Жилищного кодекса РФ).

Некоторые трудности могут возникнуть в случае проживания в квартире несовершеннолетних детей, лишенных родительской опеки. Отчуждение жилого помещения в такой ситуации допустимо только с разрешения органа опеки и попечительства.

Поэтому прежде, чем переходить к заключению сделки, покупателю рекомендуется уточнить наличие и статус зарегистрированных на объекте лиц младше 18 лет.

✅ Как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок

Регистрация постоянного места жительства необходима всем гражданам РФ, включая несовершеннолетних. А потому законному представителю следует заблаговременно позаботиться о том, чтобы его ребенку или подопечному было куда выбыть.

Новым местом жительства не обязательно должен стать дом или квартира родителя (опекуна). Это может быть жилое помещение, принадлежащее дедушке, бабушке либо другим родственникам, а также отдельная квартира, оформленная непосредственно на ребенка.

🔻 Порядок действий

Продажа квартиры с зарегистрированным несовершеннолетним производится в следующем порядке:

1. Поиск ребенку нового подходящего места жительства.
2. Обращение в органы опеки и попечительства с просьбой о получении разрешения на продажу (если зарегистрированный несовершеннолетний не приходится собственнику ребенком либо тот лишен родительских прав), получение письменного согласия на отчуждение жилплощади.
3. Снятие ребенка с регистрационного учета по месту продаваемой квартиры (сделать это можно и после подписания договора купли-продажи, но здесь важно согласование действий с приобретателем).
4. Постановка лица, не достигшего 18-летия, на учет по другому адресу проживания (по умолчанию, местом жительства несовершеннолетнего признается место постоянного зарегистрированного проживания одного из его родителей, усыновителей, опекунов).
5. Составление окончательного варианта ДКП (договора купли-продажи) квартиры.
6. Согласование места и времени заключения сделки (подписание договора допустимо в любом удобном для сторон месте, по желанию, это может быть нотариальная контора, но не обязательно).
7. Подписание ДКП (присутствуют продавец, покупатель либо их официальные представители, можно позвать свидетелей и консультирующих юристов).
8. Демонстрация/осмотр квартиры, подписание акта приема-передачи, что свидетельствует о сдаче объекта продавцом и принятии его покупателем.
9. Регистрация перехода права собственности в Росреестре или через МФЦ (обязаны явиться обе стороны сделки).
10. Осуществление расчетов (для покупателя лучше — именно на этом этапе, но продавец и покупатель вправе организовать передачу денег и ранее).

Возникновение права собственности у покупателя будет подтверждать выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Свидетельства о праве собственности на недвижимость сейчас не выдаются.

🔻 Необходимые документы

Для полного оформления сделки могут потребоваться такие документы:

1. Выписка из ЕГРН о праве собственности продавца на квартиру.
2. Справка о составе семьи, лицах, проживающих на данной жилплощади.
3. Разрешение органа опеки и попечительства на продажу недвижимости, где проживает лишенный родительской опеки ребенок.
4. Договор или иной документ, являвшийся основанием для регистрации жилого помещения продавцом.
5. Техпаспорт квартиры.
6. Справка о месте новой регистрации ребенка.
7. Подписанный сторонами договор купли-продажи квартиры (требуют на этапе регистрации).
8. Удостоверения личности всех участников сделки.
9. Нотариальные доверенности представителей сторон.

Со всех подготавливаемых документов следует снять как минимум 1 копию.

🔻 Сроки

Оформление сделки купли-продажи квартиры с зарегистрированным в ней ребенком занимает не много времени:

• снять несовершеннолетнего с регистрационного учета и поставить его на другой адрес можно за 1 визит в паспортный стол;
• продолжительность процедуры заключения сделки зависит от того, сколько сторонам потребуется для изучения документа и проставления на нем подписей;
• регистрация перехода права собственности займет не более 7 дней (согласно Федеральному закону «О государственной регистрации недвижимости»).

В реальности сроки могут сильно затянуться из-за неорганизованности участников, незнания процедуры заключения сделки или неожиданных трудностей, с которыми могут столкнуться стороны.

🔻 Расходы

Если не учитывать затраты на услуги юристов и текущие расходы при оформлении, купля-продажа обойдется:

• продавцу — в 13 % от стоимости квартиры в качестве налога на продажу недвижимости, если она была приобретена им менее 5 лет назад, либо менее 3 лет в дар от близких родственников, по наследству или в результате приватизации (подробнее: Продажа квартиры менее 3 лет в собственности);
• покупателю — в 2 000 рублей в качестве госпошлины за регистрацию перехода права собственности на него.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Траты на регистрацию и нотариуса (если стороны сойдутся во мнении по поводу необходимости его участия) могут быть распределены между продавцом и покупателем либо возлагаться на последнего в соответствии с положениями договора купли-продажи.

✅ Условия продажи квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему

В отличие от всего лишь проживания по адресу квартиры право собственности на нее дает несовершеннолетнему гораздо больше привилегий, а, вместе с тем, и заметно усложняет процедуру заключения договора купли-продажи. Однако при полном соблюдении законодательных условий продажа жилплощади несовершеннолетнего собственника вполне реальна.

🔻 Общие

Ограничения на совершение сделки купли-продажи жилого помещения установлены ст. 20 Федерального закона № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве». Согласно его положениям, сделки по отчуждению недвижимого имущества, находящегося в собственности несовершеннолетнего, по умолчанию недопустимы. А запрет может снять орган опеки и попечительства при таких основаниях:

1. Квартиру продают, чтобы приобрести другую, более соответствующую нуждам ребенка (ближе к месту учебы, лечения, расположена в более благоприятном районе или климате, находится в лучшем техническом состоянии).
2. У юного собственника есть иная недвижимость (квартира, дом) с не менее достойными условиями проживания, а вырученные от продажи деньги планируется потратить на удовлетворение других, заслуживающих особого внимания, потребностей несовершеннолетнего (приобретение автомобиля для транспортировки ребенка с ограниченными возможностями и т. п.).
3. Срочно нужны деньги на дорогостоящее лечение или проведение операции ребенку.
4. Семья переезжает на постоянное место жительства за границу и не планирует возвращаться обратно.

Свое согласие на совершение сделки купли-продажи орган опеки и попечительства дает при получении от законного представителя несовершеннолетнего:

• предварительного договора купли-продажи другого жилья или достоверного письменного описания планируемой к покупке жилплощади;
• выписки из ЕГРН обо всех объектах недвижимости ребенка;
• медицинских справок о состоянии здоровья несовершеннолетнего;
• заключения врача о необходимости проведения лечения или иных плановых вмешательств с указанием их предполагаемой стоимости;
• прочие документы и свидетельства, аргументирующие необходимость отчуждения недвижимого имущества.

Упомянутые законодательные положения актуальны как для родителей и усыновителей, так и для официально назначенных опекунов и попечителей.

🔻 Если собственник младше 14 лет

В Гражданском кодексе лица, не достигшие 14 лет, признаются малолетними, что в полной мере лишает их дееспособности. В связи с этим они не могут:

• заключать сделки;
• представлять собственные интересы в суде или органах опеки и попечительства;
• осуществлять юридически значимые действия;
• нести ответственность за совершенное.

А потому участником сделки купли-продажи в интересах малолетнего выступает его законный представитель: родитель, усыновитель или опекун.

🔻 Если несовершеннолетнему 14–18 лет

Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет, в соответствии со ст. 26 ГК РФ, является ограниченно дееспособным. Он, в отличие от малолетнего, вправе самостоятельно заключать сделки и совершать иные юридически значимые действия, но правовую значимость они приобретут только с одобрения законного представителя.

Согласие должно быть направлено в письменном виде в компетентный орган до или после подписания договора. Без этого купля-продажа может быть признана недействительной (оспоренной в суде).

✅ Заключение сделки купли-продажи с несовершеннолетним собственником

Процесс отчуждения жилого помещения, находящегося в собственности ребенка, требует больше внимания: подразумевает обязательное обращение в госорган — службу опеки и попечительства, и к нотариусу.

🔻 Порядок действий

Заключение сделки производится в следующем порядке:

1. Обращение законного представителя в орган опеки и попечительства за оформлением разрешения на продажу квартиры несовершеннолетнего.
2. Получение письменного согласия на совершение сделки купли-продажи (если орган одобрит отчуждение и посчитает это необходимым при текущих обстоятельствах).
3. Разработка и утверждение содержания ДКП.
4. Согласование с покупателем времени и места заключения сделки.
5. Совместный визит в нотариальную контору (участие нотариуса в оформлении купли-продажи — обязательное условие совершения сделок по отчуждению недвижимого имущества несовершеннолетнего) либо вызов нотариуса к месту подписания договора.
6. Финальный осмотр квартиры покупателем (в присутствии продавца), подписание передаточного акта.
7. Посещение органа госрегистрации для внесения изменений в ЕГРН относительно смены собственника объекта недвижимости.

По окончании регистрации новый собственник вправе потребовать выписку из ЕГРН от Росреестра и технический паспорт на жилое помещение от бывшего собственника. Если продавец необходимую документацию не предоставит, покупателю придется обратиться в бюро технической инвентаризации.

🔻 Необходимые документы

Для оформления сделки купли-продажи с несовершеннолетним потребуются следующие документы:

1. Удостоверение личности законного представителя малолетнего.
2. Свидетельство о рождении собственника.
3. Постановление органа опеки и попечительства о назначении ребенку, оставшемуся без внимания родителей, опекуна/попечителя.
4. Предварительный договор купли-продажи, медицинское заключение, справка о переводе законного представителя ребенка по работе/службе в другой регион или страну либо другой документ, свидетельствующий о необходимости продажи квартиры.
5. Письменное согласие родителя, усыновителя или попечителя на продажу жилья несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет.
6. Выписка из ЕГРН о праве собственности на квартиру.
7. Документ, подтверждающий основание, по которому имущество было оформлено на ребенка.
8. Квитанция об оплате госпошлины за совершение нотариальных действий.
9. Разрешение органа опеки и попечительства.
10. Технический паспорт жилплощади.
11. ДКП, как минимум, в 3 экземплярах.

Указанный список — не полный. В зависимости в ситуации противоположной стороной, уполномоченным органом или нотариусом могут быть запрошены дополнительные бумаги.

🔻 Сроки

Орган опеки и попечительства обязан дать свое согласие либо отказ в срок, не превышающий 15 дней с момента подачи заявления.

Время оформления ДКП полностью зависит от сторон — никакого обязательного ожидания или длительного рассмотрения госорганами процедура не подразумевает.

Регистрация перехода права собственности осуществляется по просьбе покупателя. Это может быть сразу после подписания договора или значительно позже, но сама процедура не должна занимать больше 7 дней.

🔻 Расходы

Денежные траты при заключении купли-продажи недвижимости несовершеннолетнего превышают расходы по оформлению сделки с квартирой, где только зарегистрирован ребенок.

Это происходит за счет обязательного привлечения нотариуса, услуги которого обойдутся в:

• 0,5 % от стоимости жилплощади (госпошлина);
• 6 000* рублей — за получение сопутствующих нотариальных услуг правового и технического характера (УПТХ).

Расходы на нотариальное удостоверение по умолчанию делятся между сторонами договора поровну. Однако несовершеннолетние освобождаются от оплаты УПТХ пропорциональному своему участию в договоре. То есть совершеннолетнему покупателю останется оплатить только свои 3 000 рублей.

Госпошлина за госрегистрацию в этом случае остается прежней — 2 000 рублей.

✅ Исключение

Все указанное выше не касается несовершеннолетних эмансипированных детей, которые наделяются полной гражданской дееспособностью на основании:

• вступления в брак;
• работы по контракту или трудовому договору;
• осуществления предпринимательской деятельности в качестве ИП.

Официальный статус эмансипированного ребенок получает по решению органов опеки и попечительства (если родители не против) или суда (если законные представители не желают признавать дееспособность несовершеннолетнего).

Эмансипация дает ребенку в возрасте от 16 до 18 лет полный объем правомочий и равноценную им гражданскую ответственность. Иными словами, он сам принимает решения, заключает сделки и разбирается с последствиями своих действий.

✅ На что следует обратить внимание

Кроме всего вышеперечисленного существует ряд нюансов, способных оказать существенное влияние на процесс заключения ДКП с несовершеннолетними. Ниже описаны самые распространенные из них.

🔻 Квартира приобретена на средства материнского капитала

Официальные данные о жилом помещении могут не включать информацию о наличии несовершеннолетнего совладельца, который по праву таковым является. Это, в первую очередь, касается случаев приобретения квартиры на средства материнского капитала.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Дело в том, что деньги, выделяемые Пенсионным фондом на приобретение жилья, выдаются под условием оформления недвижимости или ее части на ребенка. Но срок регистрации несовершеннолетнего в качестве собственника не регламентирован. То есть родители могут оформить на него квартиру в любое удобное для себя время.

А на практике это может означать следующее:

• Родитель продает квартиру, купленную на материнский капитал, ничего не подозревающему покупателю, поскольку собственником жилья указана, к примеру, только мать.
• Через время другой законный представитель ребенка или он сам, по достижении полной дееспособности, подает в суд на признание сделки неправомерной в связи с грубым нарушением его законных имущественных интересов.

Суд при рассмотрении подобного спора может обязать родителя, продавшего жилплощадь, выплатить ребенку сумму, которая будет соответствовать его доле, либо признать право собственности покупателя недействительным, вернуть квартиру прежним владельцам и постановить выплату компенсации в адрес несостоявшегося собственника.

🔻 Родители несовершеннолетнего лишены родительских прав

Приоритетным мнением и влиянием на несовершеннолетнего обладает его законный представитель. Он наделен особыми полномочиями в отношении заключаемых в интересах ребенка сделок и ответственностью за их последствия.

• Законным представителем по умолчанию признается родитель несовершеннолетнего, если его нет или он лишен родительских прав — усыновитель, опекун или попечитель.
• В случае с усыновителем все просто — данные о нем, как о законном родителе, указаны в новом свидетельстве о рождении усыновленного, в то время как биологические отец и/или мать на официальном уровне из жизни ребенка исключены.

При этом легко запутаться в ситуации, когда родители лишены родительских прав, а вместо них законным представителем несовершеннолетнего назначен опекун или попечитель.

Недобросовестный родитель может воспользоваться неосведомленностью постороннего покупателя и попытаться продать ему квартиру ребенка, хотя полномочий на это не имеет.

При заключении сделки по всем правилам, с оплатой после государственной регистрации недвижимости, риск стать жертвой мошенника минимален, поскольку без разрешения органа опеки и попечительства переход права собственности зарегистрирован не будет. Однако недостаточно дальновидный покупатель может согласиться на осуществление расчетов до или сразу после подписания ДКП, чем лишит себя денег и приобретаемой квартиры.

🔻 Исполнение обязательств перед несовершеннолетним

Получая разрешение на продажу у органов опеки и попечительства, законный представитель ребенка обязуется приобрести ему новое жилье, потратиться на неотложные нужды или поместить вырученные средства на сберегательный счет.

И в случае невыполнения заявленных условий орган опеки и попечительства либо сам ребенок после достижения достаточной дееспособности может оспорить сделку. Поэтому даже добросовестному покупателю рекомендуется проконтролировать исполнение законными представителями обязательств перед ребенком и, при необходимости, своевременно обратиться в органы опеки и попечительства.

Возможна ли продажа квартиры с несовершеннолетними детьми собственниками? Процесс заключения сделки купли-продажи жилья несовершеннолетних детей может закончиться неудачей с весьма плачевными последствиями, если не знать о ключевых рисках, которые он в себе таит. Поэтому прежде, чем приступать к решительным и необратимым действиям, рекомендуем проконсультироваться у наших юристов.

Это позволит более точно спланировать процесс оформления купли-продажи, избежав при этом критических ошибок и манипуляций мошенников.