Продажа квартиры менее 3 лет в собственности

Продавая квартиру, собственник получает доход. Согласно Налоговому кодексу, денежные поступления должны облагаться налогом. Ставка НДФЛ равна 13% (для нерезидентов — 30%), однако в случае реализации жилья существует ряд факторов, влияющих на уплату налога, например — срок владения имуществом.

✅ Сроки, влияющие на налогообложение дохода с продажи

При продаже недвижимости следует обратить внимание на период, прошедший с момента ее приобретения. Существует 3 значимых временных интервала:

• Владение более 5 лет. Если недвижимость находится в собственности от 5 лет, ее владелец освобождается от уплаты налога. Такое правило действует с января 2016 г. До этого продавец мог не платить налог, будучи собственником только 3 года. Сейчас НДФЛ подлежит оплате, если квартира до 5 лет в собственности. Меньший срок действителен по сей день только для определенных категорий граждан.
• Владение более 3 лет. Согласно ст. 217.1 НК РФ, граждане освобождаются от уплаты налога при владении квартирой более 3 лет в 3 случаях: если право собственности было приобретено в порядке наследования; недвижимость стала принадлежать собственнику после приватизации; имущество было передано по договору пожизненного содержания с иждивением.
• Владение менее 3 лет. Если собственник продает квартиру, которая ему принадлежала менее 3 лет, он оплачивает НДФЛ.

Если квартира была приобретена любым из способов (путем покупки, дарения или иным) до 1 января 2016 г., продать ее можно уже через 3 года без уплаты налога согласно ранее действующему закону.

Следуя положениям НК РФ, при владении квартирой до 36 месяцев избежать уплаты налогов не удастся, однако каждый налогоплательщик имеет право воспользоваться льготой.

✅ Как правильно рассчитать налог с продажи

Для определения правильной величины налога необходимо:

1. Произвести расчет базы налогообложения.
2. Определить размер льготы, которую можно применить при уплате налога.

В интересах продавца найти такой способ продажи имущества, при котором налог будет минимален.

🔻 Расчет суммы НДФЛ при продаже квартиры при сроке владения до 3 лет

Первое, что нужно определить — базу налогообложения. До 01.01.2016 г. расчет был прост: сумма, указанная в договоре, являлась основой расчета. В связи с изменениями законодательства правила изменились. Расчет базы налогообложения происходит так:

1. Определяется продажная цена объекта.
2. Производится сравнение кадастровой стоимости, установленной на 1 января текущего года, с ценой объекта. При этом кадастровая стоимость умножается на понижающий коэффициент 0,7. Если окажется, что цена продажи ниже, то базой налогообложения будет кадастровая стоимость объекта по состоянию на 01.01 года, когда производится перерегистрация права собственности, помноженная на коэффициент 0,7.

В некоторых регионах предусмотрена возможность повышения или понижения коэффициента 0,7, поэтому прежде чем начать расчеты, следует обратиться за дополнительной информацией в региональное управление Росреестра, филиал Кадастровой палаты.

Если кадастровая стоимость на 1 января года, в который производится перерегистрация имущества, не определена, налог исчисляется от цены, указанной в договоре.

Получение наследства — исключительный случай, когда начало течения 3-летнего срока начинается не с даты получения свидетельства о праве собственности, а с даты открытия наследственного дела (то есть смерти наследодателя).

Для снижения суммы выплат в бюджет плательщики могут воспользоваться льготами в виде налоговых вычетов.

🔻 Кто может не платить НДФЛ при продаже

Некоторые категории граждан имеют льготы благодаря заслугам перед отечеством, в связи с инвалидностью. При уплате НДФЛ от продажи квартиры льготы, связанные с особым статусом гражданина, не предусмотрены. Однако стоит обратиться в местную администрацию, ведь в законе четко указано, что база налогообложения может быть изменена. Это значит, что допустимо снижение (повышение) кадастровой стоимости путем изменения величины понижающего коэффициента.

✅ Как снизить налог при продаже

Продавцы квартир, находящихся в собственности менее 3 лет, имеют право на получение одного из 2 видов налоговых льгот.

🔻 Вычет 1 млн. рублей

Такую льготу применяют, если налог платить нужно, а подтвердить затраты на приобретение жилья не удается.

Льготу в 1 млн. руб. целесообразно применять гражданам, которые получили жилье в результате:

• дарения;
• приватизации;
• получения наследства.

При использовании льготы из стоимости имущества вычитается 1 млн., а оставшаяся часть стоимости облагается налогом 13%.

Пример. Гражданка Сазонова продает квартиру в мае 2019 г., доставшуюся ей в дар в 2018 г. Стоимость имущества — 1,6 млн. руб. Воспользовавшись вычетом в 1 млн., она заплатит налог только с оставшейся суммы, равной 600 тыс.

Если стоимость недвижимости ниже чем 1 млн., налог не придется платить совсем.

Льгота хороша для людей, получивших квартиру безвозмездно, но если стоимость недвижимости выше 1 млн. руб., нужно платить налог.

Вычетом можно воспользоваться только 1 раз в течение 1 календарного года. Продавец, выставивший несколько квартир на продажу, получит налоговый вычет только в отношении одной из них.

Иногда собственники занижают стоимость квартиры с целью избежать уплаты налогов, и тогда оплата происходит так:

• официальная сумма, ниже реальной стоимости, проходит по документам;
• остаток цены передается наличными средствами под расписку.

Следует учесть, что цена все равно будет сравниваться с кадастровой стоимостью, помноженной на коэффициент 0,7, и если выяснится, что она выше, процент с продажи рассчитают от нее. Налоговая служба может заинтересоваться сделкой, если сумма по документам значительно ниже реальной. При выявлении факта мошенничества нарушителю грозит штраф в размере 20% от суммы, которая не была уплачена в бюджет.

Указывать заниженною цену в договоре опасно еще по одной причине. При возможном расторжении сделки невозможно доказать, что в действительности квартира стоила дороже. Это значительно затруднит возврат средств за проданную недвижимость.

🔻 Вычет в размере стоимости приобретения квартиры

Максимально снизить налог смогут граждане, которые имеют доказательства затрат, произведенных при покупке продаваемой квартиры (п.2 пп.2 ст. 220).

Пример. Гражданин Сидоров приобрел квартиру за 3,8 млн. руб., но спустя полгода решил ее продать, повысив цену до 4,9 млн. Подтвердив расходы на недвижимость документально, он воспользовался вычетом в размере цены покупки. Сумма, подлежащая оплате в налоговую, составит: (4,9 млн. – 3,8 млн.) Х 13% = 143 тыс.

Применение данного вычета позволит избежать уплат налогов, если цена продаваемой недвижимости будет ниже, чем стоимость ее покупки.

Помимо уменьшения базы налогообложения, продавец сможет вернуть сумму налога из бюджета.

🔻 Возврат налога

Если гражданин приобретает квартиру после продажи иного жилья в том же налоговом периоде, он может воспользоваться налоговым вычетом. Это значит, что сумма НДФЛ будет ему возвращена, но не полностью, а в пределах 2 млн. руб. Схема работает так:

• Производится покупка жилья.
• Оценивается возможность возврата НДФЛ. Максимально возможная сумма — 13% от 2 млн. руб. пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ, что равно 260 тыс.

Если стоимость квартиры менее 2 млн. руб., например — 1,5 млн., НДФЛ равно 1,5 млн. Х 13% = 195 тыс. Эта сумма будет возвращена покупателю в счет уплаты НДФЛ. Однако теоретически приобретатель мог воспользоваться вычетом исходя из стоимости 2 млн. руб., то есть у него остается право использовать вычет в размере 500 тыс. руб. Если в будущем он приобретет другую квартиру, он сможет вернуть НДФЛ в размере 500 000 Х 13% = 65 тыс. руб.

Вычет в 2 млн. руб. предоставляется только 1 раз в жизни, но с 2014 г. недоиспользованную сумму можно потратить не только в текущий период, но и позже, при покупке иной недвижимости.

Но как быть, если гражданин сначала продал квартиру, то есть должен заплатить НДФЛ, а затем приобрел недвижимость, то есть получил право на возврат НДФЛ? По закону суммы не могут компенсировать друг друга. Есть обязанность внести налог в бюджет — надо вносить, появилась возможность вернуть деньги — нужно воспользоваться.

Как это работает (пример):

Гражданин Петров произвел следующие операции с недвижимостью:

1. Продал квартиру за 5,8 млн. руб. и воспользовался вычетом в 1 млн. Он обязан внести в бюджет: 4800 000 Х 13% = 624 тыс. руб.
2. Купил квартиру за 3,2 млн. руб. Воспользовался возможность вернуть НДФЛ. Поскольку сумма продажи выше 2 млн. руб., возврат достигнет предельной величины: 2000000 Х 13% = 260 тыс. руб.
3. В итоге у Петрова возникло обязательство перед налоговой — 624 тыс. руб., и возможность возврата 260 тыс. руб. Это не значит, что можно внести меньший налог. Просто по итогам всех взаиморасчетов у Петрова станет меньше на 364 тыс. руб.

Зная права и обязанности, необходимо подать документы в ФНС, не пропустив положенный срок.

✅ Как оплатить НДФЛ после продажи квартиры

Для оплаты налога необходимо заполнить форму 3-НДФЛ. Место подачи документа — территориальное отделение ФНС. Для оформления оплаты можно явиться в налоговую лично, отправить поверенного, воспользоваться услугами почты или заполнить специальную форму на сайте НС.

Заполнять документ можно от руки или внося данные в электронном виде. Сумма прибыли будет отражаться на странице «А», вычет — на странице «Е», «И» — итоговые суммы приводятся в 6-м разделе.

При себе необходимо иметь документы для уплаты НДФЛ:

• договор купли-продажи недвижимости (ДКП) и акт приема-передачи;
• свидетельство о госрегистрации;
• копии документов, подтверждающие получение конкретной суммы в счет стоимости имущества;
• заявление.

Если планируется применить вычет, равный стоимости приобретения продаваемой квартиры, необходимо предоставить документы:

• ДКП, согласно которому проданная квартира ранее была получена в собственность;
• документы, подтверждающие затраты на покупку.

Сроки подачи декларации не совпадают со сроками оплаты налога. Согласно п. 1 ст. 229 НК, заполнить и предоставить документ необходимо до 30.04 года, который следует за истекшим налоговым периодом.

Ст. 227 регламентирован срок оплаты. Вынести средства необходимо до 15.07, то есть не позднее, чем в течение 2,5 месяцев после крайнего срока подачи декларации.

Если положенный вычет оказался больше, чем стоимость недвижимости, налог платить не потребуется, однако подача нулевой декларации обязательна.

🔻 Штрафы

Законом предусмотрены наказания за сокрытие доходов, халатное отношение к соблюдению норм закона:

• Не подав нулевую декларацию, придется оплатить штраф 1000 руб. (ст. 119).
• Если декларация будет подана по истечении крайних сроков, придется платить штраф за каждый день просрочки. Он составляет 5% от неуплаченной суммы. Максимальный размер штрафа — 30% от рассчитанной суммы налога, минимальный — 1000 руб.
• За неуплату налога, его частичное внесение, придется оплатить 20% от указанной в декларации суммы.
• Если гражданин намеренно не платит НДФЛ, скрывает доходы, штраф составит 40% от суммы, которая подлежит уплате.
• За неуплату налогов в крупных размерах предусмотрена уголовная ответственность. Под крупным размером понимают сумму от 900 тыс. руб. за 3 финансовых года, причем неуплата должна составлять 10% и более от указанной сумы.

Продажа квартиры влечет ответственность перед государством. Налоги нужно платить вовремя, чтобы не понести дополнительные расходы.

Продавать квартиру, которая была в собственности недолго – значит взять обязательства по уплате налога. Однако взнос в бюджет можно уменьшить. Во избежание ошибок, спросите у юриста сайта: как правильно применить налоговый вычет? Можно ли произвести возврат НДФЛ? В какие сроки подавать документы? Как заполнить декларацию при продаже недвижимости?