Продажа квартиры через аукцион

Продажа квартир через аукцион – один из способов добровольного или принудительного отчуждения имущества по цене, которую готовы предложить покупатели. Насколько выгоден такой вариант, какие риски таит и что нужно сделать, чтобы принять участие в торгах?

✅ Об аукционах

Аукцион – это публичный конкурентный способ определения кандидатуры покупателя. Он может проводиться:

• на повышение цены – побеждает участник, предложивший наибольшую сумму;
• на ее понижение – торг начинается с максимальной цифры, если желающих не нашлось, то она пошагово снижается до тех пор, пока кто-то из участников не отреагирует на предложение.

Торги организуются государственными структурами, банками, аукционными фирмами, брокерскими компаниями. В зависимости от того, видят ли остальные участники ставки друг друга или нет, торги бывают открытого или закрытого типа.

Несмотря на то, что на торгах можно купить недвижимость дешевле рыночной стоимости на 20-30%, в России высокой популярностью такой способ пока не пользуется. Продавцы в большинстве своем не желают действовать через посредников и платить комиссию. Потенциальные покупатели боятся приобрести квартиру с неузаконенной перепланировкой или прочими проблемами. Останавливают их и другие возможные риски (например, что сделку владелец оспорит через суд или что стоимость окажется не такой уж выгодной).

Не способствуют популярности аукционов у населения:

• необходимость внесения гарантийного взноса;
• ограниченное количество интересных предложений;
• задержки с оформлением прав собственности.

Тем не менее, такой способ продажи жилья имеет право на жизнь. На аукционах реализуются:

• муниципальные квартиры – местные власти за счет таких продаж увеличивают бюджет или избавляются от объектов низкого качества;
• жилье, находившееся на балансе компаний;
• объекты недвижимости, бывшие в залоге у банка;
• конфискованная недвижимость;
• квартиры от застройщика, которые не удалось реализовать.

Нередко торги проводятся риэлторами в целях скорейшей реализации имущества клиента – здесь не стоит рассчитывать на особую выгоду, в снижении цены ни АН, ни владелец жилья не заинтересованы.

С помощью аукциона иногда реализуется жилье пожилых людей, которые желают сохранить за собой право пожизненного проживания и получить надлежащий уход в обмен на квартиру.

Отдельного внимания заслуживает продажа квартир администрации города, осуществляющей закупки в целях переселения жильцов из аварийного/ветхого жилья. Причиной выбора именно такого способа часто становятся сложности с продажей жилья – например, оно расположено в удаленном от центра районе или инфраструктура не устраивает покупателей.

✅ Алгоритм продажи жилья государству

Принять участие в торгах может любой гражданин, достигший совершеннолетия, являющийся дееспособным и имеющий права собственности на жилье. Прибегать к услугам риэлтора нет необходимости. Процедура регламентируется №44-ФЗ.

🔻 Что нужно для участия?

Чтобы принять участие в госзакупках, продавец должен:

• в аккредитованном удостоверяющем центре получить личный сертификат ЭЦП (электронной подписи) – цена в среднем составляет 5 тыс. руб.;
• установить его на компьютере;
• пройти регистрацию на электронной площадке;
• дождаться одобрения (оператор рассматривает заявку от 1 до 5 дней);
• открыть лицевой счет и положить на него в качестве обеспечения 1% от запрашиваемой стоимости квартиры (процент может быть выше, но не ниже, деньги не должны быть заблокированы);
• оформить заявку, состоящую из 2 частей – в первой продавец соглашается продать объект недвижимости на предлагаемых условиях и приводит его характеристики, а во второй – излагает сведения о себе и прилагает документы.

Стоимость жилья формируется путем ее снижения – стартовая цифра определяется на основании рыночной цены 1 кв.м. и минимально допустимой площади закупаемых объектов. Победу одержит претендент, который предложит самую низкую цену за квартиру. Если на протяжении первых 10 минут со старта торгов ни один участник не снизит цену, то контракт будет заключен с тем из них, кто раньше подал заявку на участие. Ценой контракта будет признана первоначальная сумма.

После рассмотрения первой части заявок оператор уведомляет о том, признан ли продавец участником аукциона. Если да, то он получает возможность торговаться о цене контракта. После этого наступает черед рассмотрения второй части заявок и выбирается окончательный победитель. Он должен:

• внести 5% от изначально установленной цены в качестве обеспечения своих обязательств продать квартиру;
• изучить проект контракта и подписать его (на это отводится не более 5 дней).

После подписания контракта обеспечение в размере 1%, внесенное на первом этапе, возвращается. Затем комиссия осматривает приобретаемое жилье и получает от продавца документы, которые необходимые для регистрации перехода прав собственности. Только после проведения этой процедуры осуществляется полный расчет. Обеспечительный платеж (5% от цены) возвращается продавцу, когда контракт полностью исполнен.

Если продавец действует через представителя, а не самостоятельно, то контракт также подписывается с этим лицом и деньги перечисляются ему же.

Администрация не обязана выкупать у граждан жилье – потенциальному продавцу нужно пройти жесткий отбор и предложить наиболее выгодную цену. Алгоритм продажи жилья на торгах очень сложен для неподготовленного человека, поэтому ему лучше заручиться профессиональной поддержкой хотя бы на этапе подготовки заявки.

✅ Продажа жилья третьим лицам через аукцион

Не обязательно продавать через аукцион жилье именно администрации – покупателем может стать и частное лицо. Такие торги проводятся как в присутствии покупателей, так и дистанционно – с помощью электронной площадки. Второй вариант сейчас наиболее востребован. Информацию о проводимых аукционах можно найти в Федреестре, газете «Коммерсантъ» и на многочисленных площадках, таких как RUSSIA Online, B2B-центр, Российский аукционный дом, МосТендерГрупп и пр.

Объявление публикуется заблаговременно (как минимум, за 15 дней до начала торгов). В нем приводится информация, касающаяся:

• реализуемого объекта (адрес/описание/характеристики) – потенциальные участники могут изучить объект до того, как подать заявку на его приобретение;
• размер гарантийного/регистрационного взносов;
• порядок проведения расчетов (в том числе сроки);
• дата/время начала аукциона, место его проведения (если проводятся очные торги);
• предельные сроки регистрации;
• информация о владельце (при добровольной продаже) или о должнике/кредиторе (при принудительной реализации залогового/конфискованного жилья);
• стартовая цена.

Чтобы аукцион начался, должен появиться хотя бы один потенциальный покупатель. Если участников больше, возникает конкуренция. Чтобы получить возможность купить заинтересовавшую квартиру, конкуренты увеличивают стоимость на 5-10% – минимальный торговый шаг объявляет распорядитель аукциона (повышать стоимость можно на сумму выше или равную указанной, но не ниже ее). Лот выигрывает тот, кто предложит наивысшую цену, которую уже никто из участников не захочет увеличить.

При отсутствии лиц, готовых купить объект, проводится второй этап – стартовая цена уменьшается на 10 %. Алгоритм проведения остается прежним. Если желающий приобрести жилье вновь не найден, цена объекта торгов становится еще ниже – это наиболее благоприятный момент для покупателей и наименее выгодный – для продавца. При отсутствии успеха торги отменяются.

Еще один вариант проведения третьего этапа подразумевает постепенное снижение цены объекта – устанавливается срок (чаще всего это 1 месяц) и сумма «отсечения» (ниже стоимость объекта опуститься не может).

🔻 Как приобрести квартиру на торгах?

На первом этапе стоит:

• изучить предложения на нескольких электронных площадках (информация регулярно обновляется, поэтому выбрать наиболее интересные предложения не составит труда);
• найти подходящий объект;
• посмотреть всю представленную о нем и его владельце информацию;
• выделить время на осмотр.

Если предложение действительно вызвало интерес, то следующим шагом становится регистрация на торгах по выбранным позициям (участник должен подтвердить свое согласие с правилами аукциона). Она начинается примерно за 5 дней до старта. Аукцион может проходить как в присутствии участников, так и дистанционно (в зависимости от площадки). Для участия в электронных торгах потребуется ЭЦП (электронная цифровая подпись) – она оформляется организатором торгов после предоставления документов и подтверждения платежеспособности (срок действия – 1 год).

Каждый участник в обязательном порядке вносит залоговый депозит, который возвращается в течение 5 дней, если торги выиграл кто-то другой, в противном случае он становится первым взносом за покупаемое жилье. Размер обеспечения зависит от организаторов, но он не может превышать 20% от стоимости объекта.

В процессе торгов участники увеличивают цену с приемлемым для себя шагом (но он не может быть ниже установленного минимума). Максимум зависит от возможностей каждого из потенциальных покупателей. Если лот выигран, остается внести остаток до полной стоимости, а если проигран – получить возврат средств и выбрать для себя другой лот.

Победитель получает на руки документы, подтверждающие факт приобретения жилья на аукционе – с ними и своим паспортом он должен посетить Росреестр и зарегистрировать право собственности. За регистрацию взимается госпошлина – она составляет 2 тыс. руб. на каждого собственника (если владельцев будет несколько, то придется умножить размер пошлины на количество). Юридические лица платят 22 тыс. руб. Лицо, выставившее объект на продажу, получает деньги.

🔻 Какие документы необходимы от покупателя?

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Чтобы иметь возможность участвовать в аукционе, необходимо предоставить свой паспорт и выписку со счета – она подтверждает серьезность намерений покупателя и его возможность оплатить покупку. Если личных средств недостаточно, можно оформить кредит – в этом случае нужно иметь на руках документ, подтверждающий одобрение банком заявки.

🔻 Сроки

Сроки предсказать невозможно, как и итоги аукциона. На поиск подходящего объекта покупатель может потратить несколько часов, недель или месяцев.    Продавцу тоже стоит учитывать фактор времени – объект совсем необязательно будет приобретен на первом же этапе.

Регистрация и получение ЭЦП займет не больше дня, торги могут завершиться за 2-3 часа или занять несколько дней. Сроки регистрации перехода прав зависят от того, куда именно покупатель будет подавать документы:

• при обращении в территориальное отделение Росреестра процедура займет 7 дней;
• при подаче заявления через многофункциональный центр срок увеличится до 9 дней (отсчет ведется с момента поступления документов в Росреестр).

✅ Аукцион от риэлторов

Аукцион среди узкого круга покупателей могут организовать риэлторы, занимающиеся рекламой жилья. Они подают объявление с привлекательным описанием реализуемого объекта и выгодной ценой (но с оговоркой, что будут рассматриваться лучшие предложения).

Потенциальным покупателям назначается время для осмотра объекта и когда все приходят, начинается торг. Риэлтор предлагает повысить цену объекта. Те, кто не заинтересован, сразу уходят, среди оставшихся выбирается тот, кто согласен заплатить больше оппонентов. Такой аукцион под силу провести только тем специалистам, которые:

• хорошо знают психологию покупателей;
• умеют искусственно создать ажиотаж;
• могут грамотно презентовать объект, выделить все его преимущества (чаще всего покупателям предлагается сравнить жилье с 2-3 другими объектами, которые по умолчанию уступают ему).

Важно понимать, что услуги такого высококлассного специалиста обойдутся недешево.

Кому продать жилье через аукцион – администрации населенного пункта или физическому лицу, решать лишь продавцу. Процедура торгов понятна не всем, поэтому во избежание сложностей стоит воспользоваться помощью профессионалов. Как подать заявку на участие в аукционе, какие документы подготовить, как не упустить своей выгоды? Юристы сайта помогут разобраться во всех нюансах процедуры.