Приватизация земли под многоквартирным домом

Приватизация земельных участков имеет определенную цель – позволить гражданам оформить землю в свою собственность. Переоформление земельных наделов рядом с частным домом более-менее понятно. Другое дело, если нужно приватизировать землю под многоквартирным домом. Многие не понимают, зачем вообще нужно приватизировать землю, если они и так живут в отдельной квартире, а двор является лишь дополнением к дому?

Стоит заметить, что приватизированный участок под многоквартирным домом отличается от неприватизированного. Скажем, если администрация захочет построить возле дома развлекательный центр или офис – она беспрепятственно это осуществит. Но если земля будет приватизирована жильцами дома, то застройка произойдет только с их согласия. Это две большие разницы, которые указывают в пользу приватизации придомовой территории.

Как ее осуществить на практике, с чего начать и нужны ли документы на сам жилой дом? Давайте разбираться.

✅ Можно ли приватизировать землю под многоквартирным домом?

Законодательное регулирование процедуры находит свое отражение в Жилищном кодексе. Территория рядом с домом принадлежит к имуществу многоквартирного строения (ст. 36 ЖК РФ). Следовательно, жильцы дома имеют полное право приватизировать придомовую площадь и стать ее долевыми собственниками, если уже не являются таковыми после ввода дома в эксплуатацию.

Согласно Постановлению Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 (в сентябрьской редакции 2017 года) нормативная площадь дома включает:

• землю под многоквартирным домом;
• благоустроенные зоны и территории возле здания;
• автостоянки;
• технические пункты обслуживания;
• места для сушки белья и др.

После приватизации указанных площадей жильцы квартир смогут распоряжаться ими по праву долевой собственности. Обычно в таких случаях управление имуществом поручается ТСЖ или Управляющим компаниям.

✅ Нужно ли и зачем приватизировать участок под многоквартирным домом?

Переоформление придомовой территории малоэтажных многоквартирных домов означает перевод земли в распоряжение участников долевой собственности. Чтобы составить общую картину, рассмотрим плюсы и минусы процедуры.

Таким образом, видно, что основное преимущество от приватизации земли под многоквартирным домом – возможность распоряжаться территорией в соответствии с интересами жильцов. Недостаток – налоги и штрафы. Поэтому итоговое решение должно приниматься с учетом плюсов и минусов процедуры.

Кстати, если вам нужно приватизировать землю под частным домом — читайте нашу пошаговую инструкцию.

✅ Кто может подать на приватизацию?

Интерес к приватизации участка может возникнуть как у всех жильцов многоквартирного дома, так и у отдельных владельцев квартир. Органы местного самоуправления обязаны принять заявление о приватизации, так как это их прямая обязанность. Если получен отказ, да к тому же необоснованный, его можно обжаловать в судебном порядке.

Итак, кто может приватизировать землю под жилым зданием:

• все собственники квартир дома;
• отдельные жильцы или инициативные группы без собрания остальных владельцев квартир;
• застройщики;
• управляющая компания.

Начиная с 1 марта 2005 года (введение в силу Жилищного кодекса РФ), строительство многоквартирного дома изначально сопровождается учетом придомовой территории. Приобретая квартиру в доме, семья автоматически входит в число владельцев участка земли по праву долевой собственности. Площадь возле дома имеет кадастровый паспорт – документ включен в состав землеустроительного дела.

Пример:

Жители одного из многоквартирных домов ЖК «Солнечный» получили квартиры в новостройке в 2017 году. Застройщик предоставил им полный пакет кадастровых документов, в том числе на придомовую территорию. Площадь рядом с домом принадлежала жильцам на праве долевой собственности. Вскоре в микрорайоне объявился коммерческий застройщик из ООО «Кристалл-Строй». Предприниматель рассчитывал открыть возле дома ТЦ «Каравелла», сократив часть детской площадки и парковочную зону. Никаких встреч с жильцами он не организовывал, и хотел выкупить землю у администрации. Собственники квартир устроили протест против постройки ТЦ на придомовой территории. Предприниматель упрямо не желал уступать. Тогда жильцы провели общее собрание, выбрали ответственного и написали коллективную жалобу, пригрозив обращением в суд. Жалоба дошла до администрации, которая не имела отношения к придомовой территории, о чем и было сообщено застройщику ООО «Кристалл-Строй». Предприниматель был вынужден отозвать технику и свернуть строительство. Жильцы отстояли свои интересы с позиции законных собственников.

✅ Как приватизировать землю под многоквартирным домом

Интерес к приватизации земельных участков обусловлен характером процедуры – она полностью бесплатная. Правда, лишь отчасти. Заплатить все же придется – госпошлину и за кадастровые документы. Тем не менее, приватизация придомовой территории малоэтажных многоквартирных домов считается выгодной. Итак, с чего начать оформление?

🔻 Порядок и этапы

Разработанный порядок действий подходит как для приватизации придомовой территории, так и для приватизации участков при малоэтажных домах.

Существует несколько этапов процедуры:

1. Принятие решения о приватизации на собрании жильцов.
2. Межевание земельной территории (если не проводилось ранее).
3. Подготовка кадастрового плана, составление землеустроительного дела.
4. Обращение в городской Департамент с заявлением о приватизации.
5. Получение разрешения на проведение процедуры.
6. Завершение регистрации участка в территориальном отделении Росреестра.

Этапы относительно просты и не вызывают особых сложностей. Но сама процедура требует внимательности и точного подбора документов. Если вы сомневаетесь в правильности своих действий или столкнулись с проблемами – обратитесь к юристам нашего портала. Бесплатная консультация позволит понять, как действовать дальше.

🔻 Процедура и процесс

Подробная пошаговая инструкция по приватизации на 2024 год выглядит так:

• Общее собрание жильцов

Здесь решается, кто и как будет приватизировать землю под многоквартирным домом. Обычно решение принимается путем голосования. Полученные результаты обсуждений фиксируются в протоколе собрания жильцов.

• Выбор представителя

Согласие на приватизацию земли означает, что нужно определиться с кандидатурой ответственного человека. Как правило, это один из собственников квартир. Ему поручается подготовить документы для приватизации и обратиться во властные органы. Доверенность от других жильцов не нужна.

• Обращение в Департамент земельных ресурсов

Процедура инициируется путем подачи заявления от представителя или отдельных граждан. Государственные органы рассматривают заявление и выносят решение.

• Проведение межевания

Землеустроительные работы или попросту межевание нужны для определения границ участка. Указанные работы проводятся муниципальными властями по заявлению граждан. Инженер произведет замеры, установит межевые знаки и определит точные координаты придомовой территории. Таким образом, участок поставят на кадастровый учет в регионе.

• Получение кадастрового плана

Территория будет иметь точные границы, площадь, характерные особенности и другие межевые знаки.

• Регистрация права в ЕГРН

Постановка на учет в государственном кадастре позволяет выделить участок в долевую собственность жильцов с определением доли каждого из них (п. 1 ст. 37 ЖК РФ).

Следование инструкции позволит приватизировать землю под многоквартирным домом в соответствии с требованиями закона. Это позволит не беспокоиться по поводу изъятия земли на нужды государства без компенсации со стороны властей.

Документы

Важное значение отводится пакету из документов. Сюда входит не только кадастровый паспорт, но и иные правоподтверждающие документы:

• копия паспорта заявителя с соответствующим оригиналом;
• копия ИНН;
• копия протокола собрания жильцов, копия решения;
• заявление от участников;
• техпаспорт на жилой дом, кадастровые документы (землеустроительное дело, кадастровый паспорт);
• правоустанавливающие документы на квартиру или на землю (договор купли-продажи жилья в многоквартирном доме, свидетельство о наследстве, дарственная, акт о передаче земли в бессрочное пользование);
• оценочный акт земли из Департамента;
• справка из налоговой (определяет площадь территории);
• архивная выписка из ЕГРН;
• иные документы.

Скачать образец заявления на приватизацию придомовой территории многоквартирного дома

Основная сложность – составление кадастрового паспорта. Обязанность по его оформлению ложится на плечи компании-застройщика. Правда, если застройщик обанкротится, жильцам придется завершать оформление документов за свой счет. Отметим, что стоимость землеустроительных работ достаточно велика и не всем по карману.

✅ Сроки

Торопиться с приватизацией земли под домом не следует. Тем более, что процедура не только бесплатная, но и бессрочная. Лучше спокойно подготовить документы и дождаться завершения их оформления.

Сроки примерно следующие:

1. Ожидание выдачи акта о передаче земли в долевую собственность жильцов многоквартирного дома – от 15 до 30 рабочих дней.
2. Сроки изготовления кадастрового паспорта на землю – от 2 месяцев со дня подачи обращения.
3. Определение площади помещения и техпаспорт дома – от 14 рабочих дней.
4. Внесение изменений в государственный реестр – от 14 дней.
5. Обращение через ГБУ «Мои документы» (Как приватизировать квартиру через МФЦ — ответ здесь)– от 18 дней.

Среднее время приватизации земли под многоквартирным домом – от 3 месяцев до полугода. Отдельные дела затягиваются на год. Например, в том случае, если приходится действовать через суд.

✅ Стоимость

Выкупать землю у муниципалитета не понадобится. Зато придется нести расходы на изготовление кадастрового паспорта. Стоимость колеблется в районе от 20 000 до 100 000 рублей, в зависимости от региона проживания. Разумеется, тарифы в Москве и Санкт-Петербурге самые высокие. Читайте, сколько стоит приватизировать квартиру?

Технический паспорт дома обойдется в сумму от 10 000 рублей и выше.

Также потребуется заплатить госпошлину за приватизацию земельного участка. На сегодняшний момент она составляет 2 000 рублей с каждого участника приватизации.

✅ Налоги

Оформленная в собственность земля подлежит налогообложению. Собственники недвижимости оплачивают налоги ежегодно. Основой для расчета налоговой ставки выступает кадастровая стоимость территории. Для точности берется последняя оценка со стороны БТИ и налоговых органов.

Оплатить налог можно в кассе любого российского банка. Не менее удобно воспользоваться оплатой через Госуслуги или через Личный Кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Игнорировать платежи не стоит, так как задолженности приводят к начислению пеней.

Социально защищаемые категории граждан (льготники) могут рассчитывать на снижение налога на землю под многоквартирным домом. Обычно это 50% скидка для ветеранов ВОВ и инвалидов I-II группы.

✅ Отказ и причины

Вынести отказ в приватизации земли под домом могут только при серьезных основаниях. Приватизация считается бесплатной и доступной для всех процедурой. И тем не менее, существует риск получить отказ, например, в соответствии с пп 4, п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса РФ. Причинами могут быть нарушение градостроительных норм или отсутствие кадастровых сведений.

Откажут в приватизации следующих площадей:

• территорий общего пользования (например, дорог);
• земель, ограниченных в обороте;
• участков, которые уже переданы гражданам.

Проще всего приватизировать землю под многоквартирным домом, если здание было введено в эксплуатацию после 2005 года, т.е. после вступления в силу Жилищного кодекса. Современные дома изначально имеют готовый технический план и кадастровые документы. Объекты, построенные до 2005 года, могут не иметь ряда документов, а значит придется делать их за счет самих собственников квартир.

Жилищный кодекс разъясняет основные положения приватизации земли под многоквартирными и малоэтажными домами в России. Начало процесса инициируется собственниками квартир в доме или застройщиком. Оформление происходит в администрациях и регистрирующих органах. Владельцы земли имеют полное право распоряжаться землей по принципу долевой собственности. Физические и юридические лица несут обязанность по уплате ежегодного налога на землю.