Главная / Жилищные споры / Права и обязанности собственников при долевой собственности на квартиру
Права и обязанности собственников при долевой собственности на квартиру
Просмотров 1171
Мой дом – моя крепость… этот постулат знаком уже давно, и до сих пор не теряет своей актуальности. Правда, на практике это работает не во всех случаях. Многие собственники квартиры требуют соблюдения прав, но не выполняют своих обязанностей. Отсюда возникают противоречия, ссоры и желание избавиться от неугодных жильцов.
Так ли важно соблюдать права и обязанности при долевой собственности на квартиру? Чем грозит нарушение чужих интересов? Предупрежден – значит вооружен! Разберемся в правах и обязанностях дольщиков по отношению к квартире.
✅ Перечень прав долевых собственников квартиры
Обладание долей автоматически наделяет человека и другими правами. Представим их в виде отдельных разделов статьи.
🔻 Выделение в натуре
Совсем необязательно делить жилплощадь с другими собственниками. Любой владелец имеет право выделить долю в натуральном эквиваленте и стать хозяином комнаты (п. 2 ст. 252 ГК РФ). Если выделение затруднительно, можно потребовать компенсацию. Своеобразный обмен доли на деньги остальных совладельцев.
Отделение предполагает выход из состава долевых собственников. Человек переводит долю в изолированное жилое помещение. Технически это практически нереально, так что 95% случаев заканчиваются выплатой компенсации.
🔻 Продажа доли
Очевидный вариант, который позволит получить деньги за долю в квартире. Цена может быть любой, но обычно за долю много не выручишь. Поэтому нужно искать вариант, кто купит часть жилья?
Здесь действует 30-дневный приоритет в покупке доли – им обладают остальные совладельцы квартиры (ст. 250 ГК РФ). Если они не хотят выкупать за предложенную цену, право переходит сторонним кандидатам.
Пример:
Пятеро наследников оформили 3-комнатную квартиру своего отца. Жена, дочь и двое сыновей имели интерес к недвижимости. А вот племянник умершего особых видов на 1/10 долю не имел. Зато хотел выручить за нее денежную сумму. Остальные совладельцы квартиры сразу проявили интерес к доле племянника. Последний предложил выкупить его долю за 70 000 рублей. Четверо наследников не возражали против такой цены. Обсудив ситуацию в семейном кругу, они приняли решение. Согласно договоренностям, долю выкупит младший брат – он нуждался в увеличении доли больше остальных. Стороны ударили по рукам и зарегистрировали сделку у нотариуса. Племянник вышел из числа совладельцев квартиры, но получил деньги за проданную долю.
🔻 Сдача в аренду, найм
Участники долевой собственности могут распорядиться имуществом по соглашению. Если один из владельцев захочет сдать свою долю в аренду (найм), ему предстоит уведомить остальных жильцов.
Отметим, что если доля не представлена в виде комнаты, ее нельзя сдать в аренду. Прежде чем воспользоваться своим правом, дольщик должен потребовать от других предоставить ему право занять комнату – соразмерно с долей в общем праве (п. 2 ст. 247 ГК РФ). Затем можно искать наймодателя и заключать договор найма жилого помещения (комнаты).
🔻 Дарение
Встречается чаще остальных сделок с долей в квартире. Особых сложностей с дарением доли нет – достаточно найти подходящего кандидата и заверить договоренности (ст. 572 ГК РФ). Уведомлять остальных дольщиков о дарении не нужно. Почему? Узнать ответ вы сможете в статье «Можно ли подарить долю в квартире без согласия других собственников».
Пример:
Бабушка имела в собственности ¼ часть квартиры. Вместе с ней жили другие дольщики: дочь с мужем и 2-летний внук. Учитывая, что жизнь не вечна, бабушка решила подарить внуку свою долю. Ребенок не мог участвовать в сделке в силу малолетства. Его интересы представляла мать – дочка бабушки. Стороны посетили нотариуса, заключили договор дарения и отнесли его в Росреестр. Вскоре им выдали документ о перераспределении долей в общем праве – одаряемый ребенок стал владельцем ½ части квартиры. Мать и отец остались с ¼ на каждого. Бабушка перестала считаться собственником, но сохранила право на проживание в квартире.
🔻 Обмен долями
Совладельцы могут обменять одну жилищную долю на другую – с доплатой или без доплаты. Сделка совершается по аналогии с куплей-продажей (ст. 567 ГК РФ). Жилье должно иметь одинаковый статус – приватизированное или муниципальное (см. «Обмен долями в квартирах между родственниками»).
Обмен возможен как в рамках одной квартиры, так и в пределах разных объектов. Запреты на размер долей не предусмотрены – например, родственники могут обменять ¼ на ⅔ часть квартиры. Разница в цене обязывает уплатить подоходный налог – НДФЛ от суммы договора мены.
🔻 Залог под кредит (ипотека)
Если у собственника есть доля, но ему срочно нужны деньги – он может взять банковскую ссуду.
Какие есть варианты с займом:
- ипотека на выкуп доли – деньги на покупку последней доли (комнаты) и перевод жилья в индивидуальную собственность;
- потребительский кредит – на целевые нужды под залог в виде комнаты.
Получатель ссуды обязан учесть интересы остальных дольщиков – приоритетное право выкупа доли. Если вопросов не возникает, можно обращаться в банк. Стороны заключают залоговый договор, деньги выдаются в соответствии с кредитным соглашением.
🔻 Завещание
Один из способов распорядиться долей в квартире – включить ее в завещательный акт (п. 2 ст. 246 ГК РФ). Собственник имеет право передать часть жилья наследникам. Уведомление остальных дольщиков не требуется.
Даже если завещания не будет, доля достанется наследникам по закону. Далее, им придется делить часть жилья на меньшие величины.
🔻 Оформление регистрации (прописка)
Наличие доли даёт возможность проживания в квартире. Одновременно собственник может прописывать и третьих лиц:
- родных и усыновленных детей – без согласия остальных совладельцев;
- родню, супруга, других людей – при согласии дольщиков.
Нарушения могут привести к судебным разбирательствам. Следует помнить и о правах совладельцев. Если вселение происходит без их согласия, дело окончится подачей иска о принудительном выселении квартирантов.
🔻 Распределение доходов
Недвижимость – это ценный объект, который может давать неплохую прибыль. Например, сдача в коммерческую аренду или обычный найм. Доходы делятся между всеми владельцами. За основу берется процент в общем праве.
Пример:
Огурцов, Сойкин и Рысин сдавали жилье квартирантам, а сами жили отдельно. Они получали ежемесячный платеж за квартиру – 30 000 рублей. Размеры долей были равными – ⅓ на человека. Следовательно, и прибыль делится в равных пропорциях:
30 000 рублей / 3 человек = 10 000 рублей на одного собственника.
Жилье сдавалось официально, Огурцов, Сойкин и Рысин оплачивали налоги. Согласно подсчетам, НДФЛ за месячный период:
10 000 рублей * 13% = 1 300 рублей.
✅ Перечень обязанностей при долевой собственности на квартиру
Наряду с правами имеются и обязанности.
Представим их в виде отдельной таблицы:
| Наименование | Особенности |
|---|---|
| Вносить коммунальные платежи | Обязанность жильцов квартиры – оплачивать коммунальные услуги (ст. 153 ЖК РФ). Если кто-то из собственников не платит, долг числится за всеми совладельцами. Выходом из положения может стать разделение лицевых счетов – добровольно или в судебном порядке |
| Уплачивать налоги | Начисление налогов связано с размерами долей. Чем больше доля – тем выше налог на недвижимость. Квитанция из ФНС приходит раз в год, а оплатить можно любым удобным способом: • в кассе банка; • через терминал; • личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС; • через Госуслуги; • онлайн-сервисы банков. Если собственник не оплачивает налог, долг числится только за ним – в этом плане совладельцы не несут расходов друг за друга |
| Сообщать о намерениях: • продать; • заложить; • сдать в аренду; • обменять долю в квартире | Прежде чем предлагать долю третьим лицам, собственник обязан: • известить о сделке остальных дольщиков; • назначить выкупную стоимость – одинаковую для всех; • ожидать ответов со стороны владельцев – 30 дней или согласия выбранного кандидата. Неисполнение обязанности чревато оспариванием сделки с долей. Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ, остальные совладельцы могут подать иск о переводе прав и обязанностей покупателя на себя. Разумеется, при условии, что у них есть деньги на выкуп доли. |
| Содержать общее имущество, производить ремонт жилых помещений (комнат) | Нежилые и жилые помещения в квартире со временем изнашиваются. Ремонт и обслуживание осуществляют сами дольщики: • расходы поровну – реконструкция кухни, коридора, кладовой, балкона, ванной, туалета); • по размеру долей (например, каждый свою комнату – если доля представлена в виде помещения). Существенное улучшение имущества за свой счет дает право увеличить размер имеющейся доли или потребовать компенсации от остальных (п. 3 ст. 245 ГК РФ) |
Пример:
Сергей, Марина и Олег владели 2-комнатной квартирой на праве долевой собственности. Олег вообще не платил квартплату, за ним уже числился приличный долг. Чтобы не доводить дело до иска со стороны УК, Сергей и Марина решили добиться раздела лицевых счетов. Согласия Олега получено не было, он не появлялся в квартире. Совладельцы составили коллективный иск о принудительном разделе лицевых счетов. Вместе с этой просьбой Марина и Сергей потребовали взыскать часть задолженности. Оказалось, что вначале собственники платили за Олега и у них сохранились электронные чеки. Истцы заявили, что ответчик не живет в квартире, не оплачивает текущие расходы (замена стояков, батарей, окон). Информация была приобщена к иску в виде приложений. Мировой судья вынес решение в пользу Сергея и Марины: лицевой счет был разделен на три отдельных, ответчика обязали компенсировать истцам часть задолженности. Текущие долги Олега закрепили в его лицевом счету. Ответчик начал погашать задолженность и штрафные пени за просрочку.
Таким образом, совладельцы имеют равные права и несут обязанности. Разрешены возмездные и безвозмездные сделки с долей в квартире. Обязанности связаны с расходами и уведомлением дольщиков. Неисполнение может привести к судебным тяжбам.
Смотрите видео о полномочиях долевых собственников жилья:
Рекомендуем почитать
Просмотров 3626
Просмотров 2556
Просмотров 2992
Комментарии: