Покупка залоговой квартиры, находящейся в собственности у банка

При нехватке личных сбережений покупка жилья в ипотеку представляется единственным способом стать собственником квартиры. Имущество остается в залоге у банка, и если заёмщик не справляется с выплатой тела кредита и процентов по нему, банк продает квартиру. Одним из лидеров по реализации жилья, находящегося в собственности банка, является Сбербанк. Такая ситуация обусловлена большим количеством предоставленных ипотечных кредитов и низкой платежеспособностью населения.

✅ Возможна ли покупка залоговой квартиры

Чтобы остаться «на плаву», Сбербанк продает квартиры и возвращает средства. Любой желающий может приобрести жилую недвижимость у банка. Процедура купли-продажи кредитной квартиры имеет свои нюансы, преимущества и недостатки, о которых следует узнать заранее.

Оформляя ипотеку, банк старается обезопаситься от риска невыплаты кредита. Именно поэтому имущество остается в залоге. Его нельзя продать, подарить, то есть полноценно распорядиться без разрешения банка. Обременение снимается только после выплаты ипотеки. Если плательщик не в состоянии вносить средства по договору, банк реализует недвижимость наиболее приемлемым для него способом.

Имущество, находящееся в залоге, может изыматься и реализовываться вне судебного процесса. И даже если плательщик будет против и подаст иск о неправомерном изъятии жилья, спасти положение ему не удастся. Судебный процесс только отсрочит, но не предотвратит момент продажи.

✅ Требования к покупателю и продавцу

Непосредственным участником сделки может стать только совершеннолетний дееспособный гражданин. Купить квартиру на имя ребенка может один из его родителей, заручившись согласием супруга, или официальный опекун (попечитель).

Если планируется переоформление договора об ипотеке, то Покупатель должен достичь 21-летнего возраста.

Одно из условий — наличие у продавца залоговой квартиры правоустанавливающего документа (договора купли-продажи, ДДУ), который, в случае ипотеки, не дает право распоряжения имуществом. Данные об обременении находятся в Росреестре, и пока банк не даст согласие на продажу, оформить переход права собственности не получится.

Если Продавцом выступает физлицо, ему следует получить разрешение банка на продажу. Оно выдается при добровольном решении вопроса, когда дело еще не дошло до изъятия недвижимости.

В случае изъятия, недвижимость реализуется юрлицом, и в качестве доказательства правомерности распоряжения имуществом у него имеется соответствующее решение суда.

✅ Особенности сделок по продаже квартиры в залоге

Накануне реализации квартиры заемщик, оказавшийся в сложной финансовой ситуации, проводит переговоры с банком. В процессе выясняются обстоятельства неуплаты, проводится поиск наиболее приемлемого решения по возмещению суммы займа. В результате переговоров стороны могут либо договориться о продаже имущества без обращения в суд, либо вопрос все же переносится в судебную плоскость.

Без суда квартира в залоге продается заемщиком с участием банка. Человек, не выплачивающий кредит, заключает договор купли-продажи с третьим лицом. Условия сделки определяются сторонами: покупателем, продавцом-заемщиком и банком. Вариантов может быть несколько.

1. Новый покупатель оплачивает кредит полностью до оформления перехода права собственности. При этом квартира перестает быть предметом залога, и сделка осуществляется между покупателем и продавцом напрямую.
2. Кредит переводится на нового покупателя. Квартира продолжает оставаться в залоге, но остаток по ипотеке платит новый владелец имущества. Такой вариант возможен, если потенциальный покупатель имеет стабильный доход и в будущем сможет погасить кредит. Сведения о претенденте предоставляются в банк, и последним принимается решение о возможности переоформления ипотеки.
3. Сделка одобряется со стороны банка, Покупатель оплачивает долг по кредиту и вносит оставшуюся сумму на счет покупателя.

В последнем случае процесс продажи будет состоять из нескольких этапов:

• Продавец заручается согласием банка на продажу недвижимости.
• Покупатель и Продавец оформляют предварительный договор, в котором отражают условия оплаты. Покупатель заключает договор на аренду 2-х ячеек в банке, в одну из которых закладывается сумма в счет оплаты ипотеки, а во вторую — остаток стоимости квартиры.
• Банк снимает положенную к оплате сумму и снимает обременение.
• Стороны оформляют ДКП, производят регистрацию права собственности на Покупателя и завершают сделку подписанием передаточного акта.

Инициатива подобного решения вопроса обычно исходит от клиента. В интересах заемщика — продать квартиру не по заниженной цене и получить максимальную выгоду.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Сбербанк наиболее часто прибегает к обращению в суд. Деятельность по продаже или сдаче в аренду недвижимости не является для банка профильной, и финучреждению легче распрощаться с проблемным жильем стандартным способом — получив решение суда об аресте, а затем — продажей через торги. Купить залоговую квартиру на аукционе может каждый желающий, предварительно подав заявку.

Способ реализации квартиры, не доставшейся бывшему владельцу из-за несвоевременной оплаты по кредиту, законен. При совершении сделки соблюдается ряд нормативно-правовых актов:

• закон №229-ФЗ «Об исполнительном производстве».
• закон №102-ФЗ «Об ипотеке».

Согласно ст. 54.1 Закона № 102-ФЗ, взыскание на имущество должника не допускается, если сумма неисполненного обязательства менее 5% от стоимости квартиры, а период просрочки менее 3 месяцев. Реализации подлежат квартиры, по которым сумма долга велика, а вероятность выплаты приближена к «0».

✅ Поиск продаваемой банком недвижимости

Для приобретения недвижимости на первичном или вторичном рынке покупатель знает куда обратиться: к застройщику; риэлтору; частным лицам, размещающим объявления о продаже жилья в СМИ. Что касается залогового имущества, о том, какие квартиры предлагаются к продаже, можно узнать:

• Из объявлений по продаже недвижимости. Подают их зачастую не банки, а риэлторы. Ликвидное жилье отслеживается риэлтерскими компаниями. Предприимчивые работники агентств стараются взять такое имущество в оборот и выставляют объявления о его реализации на специализированных информационных платформах.
• Воспользовавшись сервисом Сбербанк Онлайн.
• На специализированных сайтах по продаже квартир, находящихся под обременением.

Торги по продаже жилого имущества проводятся после получения решения суда об изъятии. Документ является основанием для начала исполнительного производства. Сведения об аресте вносятся приставом в ЕГРН, после чего инициируется продажа. Найти нужный объект достаточно просто. В Сбербанке, например, можно подобрать желаемое жилье онлайн. Параметры объекта вводятся в интерактивном окне сайта Сбербанка:

Помимо жилой недвижимости, в базе можно выбрать земельные участки, торговые площади, гаражи и прочие объекты недвижимости, по которым просрочены кредиты.

Квартиру в Сбербанке можно купить напрямую у банка или на аукционе, который проводится организациями: «Российский аукционный дом» и «Сбербанк АСТ».

✅ Как совершить покупку у Сбербанка

Подбор и покупка залоговой недвижимости проводятся следующим образом:

1. Проводится регистрация на одном из сайтов по продаже залогового имущества. С помощью фильтра подбираются варианты недвижимости.
2. Производится регистрация в качестве участника аукциона и аккредитация. В банк предоставляются копии документов (паспорта и ИНН) в бумажном виде или электронном варианте.
3. Покупатель заключает соглашение о задатке, сумма которого устанавливается заранее, и вносит ее на счет.
4. В определенную дату проводится аукцион. Лоты с недвижимостью выставляются на сайтах. Продавцом устанавливается стартовая цена, которая не может быть меньше, чем указанная в договоре кредитования.
5. Просматриваются параметры квартиры: место расположения, квадратура, этажность. Если характеристики удовлетворяют запросам, необходимо предложить свою цену.
6. Далее вводятся анкетные данные: ФИО, номер телефона, электронная почта, и отправляется заявка.
7. Если продавец согласен на предложенную цену, торги закрываются. Покупатель обращается в отделение Сбербанка и производится расчет в течение 10-дневного срока после проведения торгов.

Если участник проигрывает на торгах по банкротству, ему возвращают сумму внесенного задатка. Однако если участник выиграл торги, но отказывается от приобретения недвижимости, залог не вернут.

✅ Какие документы нужны для покупки залоговой квартиры в Сбербанке

Каждое действие участника аукциона должно быть подтверждено документально. Пакет документов для участия в торгах по покупке квартиры у Сбербанка включает:

• заявление;
• копию паспорта и ИНН;
• нотариально заверенное согласие супруга на участие в торгах;
• квитанцию о зачислении суммы задатка;
• пакет с суммой, установленной в качестве стартовой на аукционе.

Когда стороны определятся с выбором, наступает момент заключения сделки купли-продажи.

✅ Процесс заключения договора

Процесс приобретения залоговой квартиры в Сбербанке проходит в несколько этапов:

• Обе стороны договариваются о заключении договора. Обычно представитель Сбербанка лично связывается с потенциальным покупателем, уведомляет о выигрыше в торгах.
• Заемщику выдается документ, в котором отражена сумма долга на момент оформления сделки.
• Стороны заключают предварительный договор купли-продажи, в котором отражены основные договоренности, сумма, период оплаты и прочие существенные условия договора.
• Участник, выигравший торги, погашает банку задолженность, после чего с квартиры снимается обременение. Разница между стоимостью квартиры и суммой долга перед Сбербанком помещается в банковскую ячейку.
• Покупатель и Продавец заключают основной договор купли-продажи, и на его основании регистрируют переход права собственности в Росреестре.
• Продавец, имея на руках документ о совершения сделки, обращается в банк и получает оставшуюся сумму за квартиру из банковской ячейки.
• После завершения взаиморасчетов Продавец и Покупатель подписывают акт приема-передачи имущества.

Квартиры, продаваемые на электронных торгах, походят проверку на «чистоту». Это значит, что вероятность купить квартиру со скрытыми собственниками, зарегистрированными несовершеннолетними сведена к минимуму.

✅ Риски покупки квартиры с обременением

Покупка недвижимости — рискованная операция. При недостаточной проверке документации можно купить квартиру со скрытыми собственниками, которые заявятся в любой момент и предъявят права на проживание. Если же квартира продается с торгов, риски минимизируются, но все же сделку нельзя считать абсолютно безопасной.

К чему следует подготовиться:

1. Права на имущество несовершеннолетнего. Несмотря на то, что организаторы торгов тщательно проверяют недвижимость, бывают непредвиденные ситуации. Так, например, если квартира приобреталась с привлечением ипотеки и средств материнского капитала, дети покупателя, даже если их никто не прописал, имеют право на часть недвижимости и могут оспорить продажу или потребовать компенсацию.
2. Противоречия с прежним собственником. Бывший владелец может обратиться в суд, если выяснит, что финорганизация не учитывала его интересы, продала жилье по заниженной стоимости.
3. Наличие долгов. Можно понадеяться на организаторов торгов, но лучше лично проверить, нет ли на квартире долгов по коммунальным платежам.
4. Происки мошенников. Если квартира с отличными параметрами стоит неприлично дешево, нужно провести тщательную проверку. Известны случаи, когда квартиры выставлялись на продажу мошенниками, дублирующими сведения о должниках. В действительности оказывалось, что предложенная недвижимость не выставлялась, а люди, перечислившие сумму залога, оставались ни с чем.

Для проверки чистоты сделки следует обращаться к юристу, способному в кратчайшие сроки выявить все риски. Ликвидные квартиры обычно не задерживаются, и возможность сделать покупку зависит не только от желания, но и скорости подачи заявки, оперативности проверки.

Чем же привлекательны залоговые квартиры? Как правило — заниженной стоимостью, проверкой документации со стороны банка, прозрачность сделки и возможность взять в кредит недостающую для покупки сумму.

Приобретение недвижимости — сложный процесс, в котором покупатель ищет выгодную покупку, а продавец — достойного покупателя. В случае приобретения залогового жилья на аукционе действия обеих сторон прозрачны. Покупатель ищет приемлемый для себя вариант, рассчитывая на дисконт, а Продавец, будь то физическое или юридическое лицо, может в кратчайшие сроки вернуть наличность. Однако, чтобы избежать обмана, задайте вопросы юристу: какой способ лучше выбрать для покупки квартиры в залоге? Как составить договор? Как произвести расчеты за квартиру, находящуюся под обременением?