Покупка квартиры по переуступке прав

Если вы планируете купить квартиру на первичном рынке недвижимости, то один из вариантов – приобретение по переуступке прав. Данный способ позволяет человеку «перекупить» объект недвижимости, который еще не был достроен и сдан в эксплуатацию. Как же осуществляется покупка квартиры по переуступке прав, и какие риски таит в себе эта схема?

✅ Что значит переуступка при покупке квартиры

Переуступка прав – это возможность для физического или юридического лица реализовать еще не достроенную недвижимость в пользу другого человека. Переуступка прав возможна, если изначально ФЗ или ЮЛ заключило с Застройщиком:

• либо договор долевого участия (ДДУ);
• либо предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП).

Цепочка перехода прав может быть практически бесконечной. Продавцы могут реализовывать объект недвижимости в пользу все новых и новых Покупателей, если Застройщик дает свое согласие на такие действия. Однако важно помнить, что последний Покупатель всегда должен иметь на руках:

• исходный договор (долевого участия или предварительный);
• договор о переуступке прав на свое имя;
• предыдущие договоры о переуступке прав (для отслеживания всей цепочки).

🔻 Переуступка прав в случае с договором долевого участия

Переуступка прав по договору долевого участия допускается только до ввода дома в эксплуатацию. Обычно переуступка прав по ДДУ выглядит следующим образом:

1. Физическое или юридическое лицо заключает с Застройщиком стандартный договор долевого участия. ДДУ регистрируется в Росреестре, после чего Покупатель (он же инвестор) вносит деньги за объект недвижимости.
2. Инвестор понимает, что он не может или не хочет дожидаться окончания строительства. Такое решение может объясняться разными причинами – желанием продать квартиру подороже, нуждаемостью в средствах в связи с тяжелыми жизненными обстоятельствами и пр. Например, ФЛ или ЮЛ может приобрести квартиру еще на стадии котлована по самой низкой стоимости. Однако по мере возведения дома цена квартиры будет расти, и инвестор сможет выгодно реализовать жилье в пользу другого Покупателя. Сделать это удастся только по переуступке прав, т.к. обычная купля-продажа в случае с недостроенным объектом недвижимости будет незаконна.
3. Инвестору требуется найти заинтересованного Покупателя и «заменить» сведения в исходном договоре ДДУ. Для этого составляется договор о переуступке прав (или договор цессии). Согласно данному документу, Продавец становится «цедентом», а Покупатель – «цессионарием» (ст. 388 ГК РФ и ст. 389 ГК РФ). После составления и подписания договора о переуступке прав Покупатель отправляется в Росреестр, где актуализирует сведения в единой базе данных.

Гражданин можно стать собственником какого-либо имущества, только если это имущество существует в реальном и физическом выражении. Однако на момент заключения договора о переуступке прав недвижимость еще не построена и не введена в эксплуатацию. Отсюда следует, что гражданин получает только право требования на квартиру в новостройке.

Еще один нюанс связан с обязательством по регулярным взносам. Если исходным договором был договор долевого участия, то, возможно, вам придется периодически вносить определенные суммы для компенсации расходов Застройщика. Обязательство инвестора по регулярным взносам отражается в тексте исходного ДДУ. Поэтому внимательно изучите этот документ перед заключением договора о переуступке прав.

🔻 Переуступка прав в случае с предварительным договором

Для переуступки прав по ПДКП характерна почти та же схема, что и для переуступки прав по ДДУ. Просто изначально ФЗ или ЮЛ лицо заключает с Застройщиком именно предварительный договор.

Какая же ситуация выгоднее и безопаснее для Покупателя – та, где квартира была приобретена по договору долевого участия, или та, где квартира была приобретена по предварительному договору? Однозначно по ДДУ, ведь:

1. Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, а предварительный договор купли-продажи – нет. Значит, для Покупателя уже возрастает риск оказаться обманутым.
2. В случае с договором долевого участия Покупатель получает право требовать саму квартиру, а в случае с предварительным договором – только право требовать заключения основного договора.
3. В случае с ДДУ вы сможете переуступить право требования в любой момент времени, пока дом не будет сдан в эксплуатацию. А вот в случае с ПДКП вы сможете переуступить право требования только до того момента, пока не будет подписан основной договор купли-продажи. Как только основной договор окажется подписан, у вас не останется никаких «отходных» путей.

✅ Риски и особенности

Покупка квартиры по переуступке прав имеет для Покупателя определенные риски. Они могут проявиться и обнаружиться на самых разных этапах строительства дома.

🔻 В строящемся доме

Здесь основные риски связаны с ненадежностью и непроверенностью Застройщика. А именно:

1. Застройщик некачественно исполняет взятые на себя обязательства. Сначала цедента все устраивало, и он собирался дождаться ввода дома в эксплуатацию, чтобы зарегистрировать право собственности на свое имя. Однако затем в работе Застройщика начали обнаруживаться недочеты: срывы установленных сроков и графиков, слухи о возможном банкротстве и заморозке стройки и т.д. В связи с этим цедент может принять решение уступить свои права другому человеку, предусмотрительно умолчав о неблагонадежности Застройщика.
2. Дом перешел в категорию «долгостроев». Стройка может либо быть заморожена, либо продвигаться крайне медленно. Именно поэтому цедент и решит уступить свои права на недвижимость, а, возможно, еще и сделает это по максимально привлекательной цене (ниже первоначальной в 2-3 раза).
3. Несоответствие заявленной и фактической планировки. Такие расхождения могут привести к тому, что дом просто не будет сдан в эксплуатацию, а гражданин – не сможет ни въехать в квартиру, ни зарегистрировать право собственности на свое имя. Зная об этом, цедент также может постараться «сбыть» проблемное жилье доверчивому цессионарию.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Чтобы не столкнуться со всеми этими проблемами, внимательно изучите репутацию Застройщика. Отдавайте предпочтение только проверенным Девелоперам, которые регулярно сдают в эксплуатацию качественные объекты недвижимости. Еще до подписания каких бы то ни было договоров запросите у Застройщика необходимую техническую документацию и проверьте ее на юридическую «чистоту». Не спешите доверять цеденту, который готов уступить вам свое право на квартиру по низкой цене. Возможно, за такой «выгодной» стоимостью скрывается большой и неприятный изъян.

🔻 В сданном доме

Здесь главный риск связан с тем, что за время строительства у Застройщика могут накопиться внушительные долги. Девелопер имеет обязательства не только перед покупателями квартир, но и перед другими инвесторами – банковскими учреждениями, поставщиками строительных материалов, спонсорскими компаниями и т.д. Если у Застройщика имеется долг, ситуация может вылиться в длительную судебную тяжбу. В этом случае человек не сможет зарегистрировать право собственности на свое имя, т.к. ему понадобится дожидаться окончания разбирательства.

Еще один риск связан с двойными продажами. Недобросовестный цедент может заключить договор о переуступке прав не только с вами, но и с другим человеком. Одна и та же квартира может быть продана разным людям еще на более раннем этапе – на этапе заключения исходного ДДУ или ПДКП. В результате на квартиру будут претендовать сразу несколько человек. Для разрешения этого конфликта сторонам потребуется обращаться в суд, а значит – терять время, силы и деньги.

Как Покупатель вы можете избежать всех этих проблем. Просто проследите за тем, чтобы исходный договор ДДУ и последующие договоры о переуступке прав (если они заключались) уже были зарегистрированы в Росреестре. Так вы точно будете знать, за кем конкретно числится приобретаемая квартира. А вот в случае с ПДКП действовать придется на свой страх и риск, ведь предварительный договор не подлежит регистрации в органах Росреестра.

🔻 В ипотеку

Цессионарий может столкнуться с трудностями, если захочет заплатить за переуступку прав с помощью заимствованных банковских средств. А именно:

1. Банк может запросить повышенную процентную ставку. Это связано с тем, что проведение подобных сделок – большой риск для кредитно-финансовых учреждений. Они предпочитают иметь дело с реальными и физически ощутимыми объектами, которые можно использовать как залог. В случае со строящимся домом и строящейся квартирой залога как такового нет, поэтому банк старается минимизировать свои риски за счет повышенной процентной ставки.
2. Банк может потребовать предоставления предварительного договора о переуступке прав с ипотекой. Т.е. сторонам потребуется заранее подготовить проект договора.

Помните, что если инвестор уже взял кредит при заключении исходного договора (ДДУ или ПДКП), то вместе с переуступкой прав на квартиру к вам может перейти и обязательство по выплате кредита. Вы станете лицом, финансово ответственным перед банком. Переуступка кредита и его перевод на другое лицо должен быть согласован с конкретным банком. Оно может выдать свое согласие, а может выдать отказ.

Чаще всего переуступка кредита требуется супругам, которые вместе приобретали квартиру в ипотеку. Однако затем муж и жена решили развестись, в связи с чем у них отпала необходимость и в наличии общего жилья, и в выплате кредита за это жилье. Они могут найти заинтересованного Покупателя, который согласится приобрести права на квартиру с условием выплаты оставшегося кредита. Другой распространенный случай – переезд цедента. Чтобы снять с себя любые ограничения и обременения, он может:

• найти заинтересованного Покупателя;
• передать ему право требования квартиры;
• перевести на него свой остаток по кредиту.

К операциям, связанным с переуступкой прав, лояльнее всего относятся «Сбербанк» и «ВТБ 24».

✅ Порядок проведения сделки купли-продажи

Купля-продажа квартиры по переуступке прав включает в себя сразу ряд этапов.

🔻 Проверка юридической надежности Застройщика

Вам понадобится изучить и проверить:

1. Как долго Застройщик трудится на рынке недвижимости.
2. Какова успешность и результативность Застройщика.
3. Не был ли Застройщик вовлечен в судебные разбирательства и крупные скандалы (с мошенничеством, заморозкой стройки и т.д.).
4. Наличие технической и учредительной документации (разрешение на строительство, проектный план на конкретный дом, свидетельство о регистрации Застройщика в качестве юридического лица, договор долгосрочной аренды земельного участка или договор купли-продажи земельного участка).

🔻 Сбор и проверка документов

Перед заключением договора о переуступке прав должны быть собраны и проверены:

1. Исходный ДДУ или ПДКП.
2. Все предыдущие договоры о переуступке прав.
3. Паспорта цедента и цессионария.
4. Согласие Застройщика на переуступку прав. Законодательно предоставление этого документа не считается обязательным. Однако в большинстве исходных ДДУ и ПДКП содержится пункт о том, что инвестор должен известить Застройщика о намерении уступить свое право требования квартиры. Если инвестор уже выплатил всю сумму по исходному договору, то ему будет достаточно отправить Застройщику письменное уведомление. Если же инвестор еще не выплатил всю сумму по исходному договору, то ему потребуется обязательно иметь на руках письменное разрешение от Застройщика на проведение сделки. Помните, что инвестор может погасить долг самостоятельно до заключения договора о переуступке прав. Либо же инвестор может перевести долг на нового приобретателя. Если долг переводится, то это необходимо отразить или в тексте договора о переуступке прав, или в тексте отдельного (дополнительного) договора.
5. Квитанции об оплате объекта недвижимости. Чеки, расписки и другие платежные материалы передаются от цедента к цессионарию. Как Покупателю вам необходимо понимать, что одно дело – когда цедент не полностью расплатился с Застройщиком по их общей договоренности (например, по договоренности о рассрочке). Тогда вы можете просто взять платежное обязательство на себя как новый приобретатель. И совсем другое дело – когда у цедента накопились просроченные задолженности перед Застройщиком. В этом случае у вас могут возникнуть проблемы, т.к. впоследствии Девелопер окажется вправе отсудить квартиру за долги. Чтобы убедиться в финансовой «чистоте» цедента, обратитесь напрямую к Застройщику и узнайте, не числятся ли за цедентом какие-либо задолженности.
6. Акт приема-передачи всех вышеуказанных документов, который подписывается цедентом и цессионарием.
7. Письменное и нотариально заверенное согласие на проведение сделки от супруга или супруги цедента, если квартира по ДДУ или ПДКП была приобретена во время действительности их брака. Такое имущество уже считается совместно нажитой собственностью, так что решение об отчуждении должно приниматься обоими супругами.
8. Письменное и нотариально заверенное согласие на проведение сделки от супруга или супруги цессионария, если квартира по договору о переуступке прав приобретается во время действительности их брака.
9. Письменное разрешение на проведение сделки от ООиП, если последним действующим держателем права на квартиру выступает несовершеннолетний, недееспособный, ограниченно дееспособный гражданин.
10. Письменное согласие банка на переуступку прав и кредитный договор, если в сделке участвует финансово-кредитная организация.

Согласие Застройщика на переуступку прав может стоить денег. Зачастую Девелоперы просят комиссию в пределах 1-5% от исходной стоимости квартиры.

🔻 Составление договора

После проверки всей документации стороны переходят к непосредственному составлению договора о переуступке прав. Он составляется точно так же, как и исходный договор (долевого участия или предварительный). Если исходный договор заверялся в кабинете нотариуса, то договор цессии также потребует нотариального удостоверения.

В договоре о переуступке прав указываются:

• данные о сторонах (цеденте и цессионарии);
• предмет договора (право требования на квартиру или право требования заключения основного договора купли-продажи);
• идентификационное описание квартиры;
• цена договора и порядок проведения взаиморасчетов;
• обязанности сторон;
• ответственность сторон;
• порядок разрешения конфликтов;
• пункт о необходимости государственной регистрации договора в Росреестре (если изначально был ДДУ – регистрация проводится, если изначально был ПДКП – регистрация не проводится);
• количество оригинальных экземпляров настоящего договора (обычно подготавливается 3 или 4 экземпляра: цеденту, цессионарию, Застройщику и Росреестру);
• адреса и подписи сторон.

🔻 Регистрация договора

Если изначально квартира приобреталась по ДДУ, то регистрация договора о переуступке прав – законодательное требование. Цессионарий обращается в Росреестр со всеми необходимыми документами. Здесь понадобится уплатить госпошлину в размере 2000 рублей для физического лица и 22000 рублей для юридического лица. Регистрация договора занимает в среднем 5-10 дней. Только после этого цессионарий уплачивает деньги по договору в пользу цедента. Переуступка прав считается завершенной.

Если изначально квартира приобреталась по ПДКП, то цессионарию не понадобится обращаться в Росреестр. Уплата денег за квартиру может произойти сразу после того, как стороны подпишут договор о переуступке прав.

После этого новому Покупателю (держателю права) понадобится дождаться окончания строительства. Впредь Застройщик будет взаимодействовать именно с держателем права, в то время как цедент утратит возможность участвовать в судьбе жилого помещения. После ввода дома в эксплуатацию между Застройщиком и держателем права составляется акт приема-передачи объекта. Если гражданина все устраивает, то он подписывает документ и снова отправляется в Росреестр. Здесь человек извещает госслужащих о том, что недвижимость была сдана в эксплуатацию, и теперь он является собственником физически ощутимого объекта. Если гражданина не устраивает состояние квартиры, он может потребовать от Застройщика устранения недостатков.

✅ Образец договора о переуступке прав

Скачать образец договора о переуступке прав на квартиру

Покупка квартиры по переуступке прав – сложная процедура со множеством аспектов. Вам понадобится проверить надежность и успешность Застройщика, убедиться в юридической «чистоте» Продавца (цедента), изучить предоставленные документы и правильно оформить договор о переуступке прав. Не знаете, как провести такую куплю-продажу конкретно в вашем случае? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта и получите ответы на имеющиеся вопросы.