Покупка квартиры несовершеннолетним от 14 до 18 лет

Покупка квартиры несовершеннолетним детям – достаточно частая практика, к которой родители прибегают, исходя из разных соображений. Не противоречит ли такая сделка нормам закона, как правильно ее провести и можно ли рассчитывать на налоговый вычет?

✅ Причины приобретения квартиры несовершеннолетнему

Наиболее очевидная причина – забота о благополучии сына или дочери. Предсказать каким будет материальное положение семьи спустя несколько лет крайне сложно. Имея возможность вложить деньги в недвижимость на данном этапе, лучше сделать это – ребенок гарантировано будет обеспечен жильем.

Многие семьи приобретают жилье сыну или дочери для того, чтобы его невозможно было отнести к разряду общей совместной собственности, подлежащей разделу при разводе. Детское имущество останется таковым как в случае сохранения семьи, так и при ее распаде.

Еще одна причина – желание вывести недвижимость из зоны риска в случае притязаний на нее со стороны кредиторов или других сторонних организаций. Детское имущество не может быть отчуждено.

✅ Законодательная база

Имеется ли у родителей возможность оформить квартиру на не достигшего совершеннолетия ребенка? В соответствии с Конституцией РФ (ст. 35), каждый гражданин страны имеет право владеть и распоряжаться имуществом, а ст. 17 ГК РФ закрепляет гражданские права за всеми, начиная с момента рождения – ребенок имеет полное право стать собственником жилья.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

В случае приобретения недвижимости лицом, не имеющим полной дееспособности, договор купли-продажи должен заключаться с одобрения и при участии законных представителей (ими могут стать как родители, так и опекуны/попечители). Это условие закреплено статьями №26 и №28 ГК РФ. В качестве владельца при подписании ДКП указывается несовершеннолетний – при достижении возраста 14 лет он уже сам расписывается в документе, представитель в свою очередь подтверждает свое согласие (до 14 лет расписывается только представитель). В соответствии со ст. 131 ГК РФ, обязательной является государственная регистрация прав на недвижимость.

✅ Особенности владения квартирой

В связи с неполной дееспособностью одного из участников сделки возникают определенные ограничения.

🔻 Законные представители

Родители (опекуны, попечители) имеют право приобрести недвижимость ребенку, на их плечи ложится оплата вместо него налога за имущество. Несмотря на вложение своих денег, они не могут распоряжаться приобретенной квартирой – делить ее на доли, оформлять в качестве залога, передавать в наследство и пр. Единственная возможность заключается в продаже одного объекта недвижимости и встречном приобретении другого – он не может уступать в площади предыдущему (допускается лишь улучшение условий, но не их ухудшение). На проведение такой сделки необходимо получить разрешение от органов опеки и попечительства (добиться положительного решения удается далеко не всегда). Такое ограничение служит гарантией того, что интересы несовершеннолетнего будут соблюдены.

🔻 Когда собственник сможет распоряжаться имуществом?

С момента оформления прав собственности несовершеннолетний имеет право проживать на приобретенной ему жилплощади, но может ли он ею распоряжаться? Права лиц, достигших возраста 14 лет, регламентируются ст. 26 ГК РФ. В соответствии с законом они признаются ограниченно дееспособными – дети уже могут осознавать последствия своих действий, но распоряжаться принадлежащим им имуществом (дарить, продавать, сдавать в аренду и пр.) имеют право только с разрешения своего законного представителя.

Если владельцем имущества является ребенок, то отчуждение за долги становится невозможным – реализовать недвижимость на аукционе банк не имеет права.

После достижения 18 лет наступает полная дееспособность – владелец квартиры получает право самостоятельно распоряжаться ею.

Если несовершеннолетний по достижении 16 лет вышел на работу по трудовому договору (контракту), вступил в брак или занялся с согласия родителей предпринимательской деятельностью, то решением органов опеки или суда он может быть признан дееспособным (ст. 27 ГК РФ).

✅ Особенности оформления

Процедура покупки недвижимости в пользу несовершеннолетнего аналогична алгоритму заключения ДКП между дееспособными лицами. Разрешение от органов опеки получать не нужно, поскольку родители (опекун, попечитель) никак не нарушают интересов ребенка, его материальное положение улучшается. Действия ограниченно дееспособного участника контролирует его законный представитель, подписи ставят оба (ребенок подписывается в качестве покупателя, родитель или опекун подтверждает свое согласие).

🔻 Порядок действий

1. На первом этапе нужно найти подходящую недвижимость на вторичном рынке или в строящемся доме (во втором случае данные несовершеннолетнего вносятся в договор долевого участия). Если ребенок уже достаточно самостоятелен, то стоит обсудить выбор с ним – возможно, придется рассматривать варианты, расположенные рядом с учебным заведением, где он планирует проходить обучение после окончания школы.
2. После того как объект выбран, нужно выделить время на его осмотр – при ближайшем рассмотрении квартира может показаться менее привлекательной. Не мешает пообщаться с проживающими рядом людьми – это позволит выявить неблагополучных соседей или узнать о коммунальных проблемах.
3. Если все условия удовлетворяют, остается обсудить с продавцом все детали, поставив в известность, что жилье приобретается ребенку. Особого значения для продавца эта информация не имеет, но он вправе знать, что в сделке принимает участие несовершеннолетнее лицо, наряду с которым будет ставить свою подпись и представитель.
4. При оформлении договора в графе «покупатель» будет стоять ФИО ребенка (начиная с 14 лет он должен присутствовать при заключении договора и ставить свою подпись). В обязательном порядке приводятся данные законного представителя.
5. ДКП нужно обязательно заверять у нотариуса, если продается имущество несовершеннолетнего/недееспособного, но если оно приобретается в его пользу, то в нотариальную контору стороны обращаются по соглашению друг с другом (то есть ДКП можно оформить в простом письменном виде).
6. После подписания ДКП оформляется акт приема-передачи, осуществляется полный расчет (требуется написанная от руки расписка о получении денег), подается заявление на государственную регистрацию (несовершеннолетний должен поставить свою подпись), оплачивается госпошлина (2 000 руб. на 1 собственника, если их несколько, то сумма умножается на количество).

В ряде регионов акт приема-передачи жилья приходится подписывать до подачи документов в Росреестр, поскольку его требуют включить в пакет документов (хотя на уровне законодательства такое условие не закреплено).

Если документ не нужен при регистрации, то целесообразно подписывать его после того, как факт перехода прав собственности внесен в реестр. За время оформления документов (регистрация иногда откладывается по объективным причинам) могут произойти непредвиденные события, которые ухудшат характеристики жилья. Если акт уже подписан, то исправлять проблемы придется покупателю, а если нет – то продавцу.

🔻 Документы от продавца

Со стороны продавца требуются:

• его паспорт;
• бумаги, служащие основанием для владения жильем (ДКП, свидетельство о приватизации или о праве на наследство, дарственная);
• выписка из ЕГРН, заменяющая в данный момент свидетельство и кадастровый паспорт;
• технический паспорт (следует убедиться, что перепланировок не было или владелец их узаконил);
• согласие на проведение сделки со стороны других собственников (требуется заверить бумагу у нотариуса);
• выписки с лицевого счета, из домовой книги.

🔻 Документы от покупателя

В 14 лет ребенок уже имеет паспорт. Помимо этого документа на заключение договора он должен взять свое свидетельство о рождении, которое подтвердит права законного представителя. От родителя требуется только паспорт. Опекун, в дополнение к удостоверению личности, должен предоставить постановление о назначении опеки.

🔻 Образец договора

Скачать образец договора купли-продажи квартиры несовершеннолетнему собственнику

🔻 Сроки

Поскольку разрешения от органов опеки не требуется, сроки заключения ДКП зависят прежде всего от продавца. Если у него готовы все документы, то процесс займет не больше месяца с учетом выбора удобного времени для осмотра помещения, обсуждения и согласования деталей (могут возникнуть спорные вопросы), составления договора купли-продажи (если обращаться к нотариусу стороны не планируют, то работу стоит доверить юристу) и его подписания. Оформление перехода прав при подаче через МФЦ, в соответствии со ст. 16 218 ФЗ, занимает 9 рабочих дней, но стоит учесть, что отсчет начинается с момента получения документов регистратором. Как правило, на практике процедура занимает около 12 дней.

✅ Особенности покупки квартиры в ипотеку

Одним из недостатков приобретения жилья несовершеннолетнему является необходимость оплачивать покупку имеющимися в наличии средствами – в преобладающем большинстве случаев банки не одобряют заявку на кредит, если залоговое имущество будет принадлежать лицу, не имеющему полной дееспособности. Это объясняется тем, что продать его с торгов банк не имеет права, согласие от органов опеки на это получить не удастся. Если и получится найти кредитную организацию, которая решит предоставить кредит, то потребуется дополнительное обеспечение и значительно увеличенный первоначальный взнос.

✅ О налоговом вычете

На покупку жилья родители тратят свои деньги. В связи с этим возникает вопрос о возможности получения налогового вычета, положенного налогоплательщикам в размере 13% от 2 млн. руб. (если сумма покупки меньше 2 млн. руб., то возврат налога осуществляется с нее, оставшуюся часть можно получить при следующем приобретении). До 2014 года этот вопрос не регулировался Налоговым кодексом, решение принималось в каждом случае индивидуально. С 2014 года в НК РФ были внесены изменения, в соответствии с которыми законные представители получили право на возврат НДФЛ при приобретении квартиры ребенку (п.6 ст.220 НК РФ). Согласия его на это не требуется.

🔻 Если жилье приобретается одним из родителей и ребенком

Родитель, приобретший жилье в собственность себе и сыну/дочери, получает налоговый вычет на обе доли квартиры.

Пример. Гр. Иванов купил квартиру за 2 млн. руб. для себя и несовершеннолетней дочери (по 1/2). Вычет в этом случае гр. Иванов получит на обе доли (260 тыс. руб.).

🔻 Если квартира будет принадлежать родителям и детям

В этом случае при приобретении квартиры один из родителей или они оба могут получить часть налогового вычета, положенного не имеющему полной дееспособности члену семьи (в налоговую инспекцию предоставляется соответствующее заявление). О распределении супруги договариваются между собой.

Пример. Супруги Сидоровы купили квартиру. Собственниками становятся они и их сын. Стоимость жилья – 3 млн. руб. Оба супруга являются налогоплательщиками, поэтому имеют право на налоговый вычет за свою часть покупки. Возврат НДФЛ на долю ребенка по договоренности берет на себя муж. В итоге он получает 260 тыс. руб., супруга – 130 тыс. руб.

В сделке могут принимать участие не только супруги, но и другие родственники (дедушка, бабушка и пр.).

🔻 Если жилье приобретается только ребенку

Если родители приобретают жилье исключительно для ребенка, то они получают право на налоговый вычет в полном размере, если не использовали его ранее (вычет предоставляется 1 раз в жизни в размере не более 260 тыс. руб. при покупке за наличные средства). В случае получения полной суммы они уже не смогут рассчитывать на возврат НДФЛ. При этом юный собственник после достижения совершеннолетия сможет воспользоваться своим правом на налоговый вычет (считается, что его получили родители, а не он).

Пример. Гр. Антонов купил квартиру сыну за 2 млн. руб. Ему вернут за покупку 260 тыс. руб. Если в дальнейшем он планирует приобрети другую недвижимость, то на возврат НДФЛ уже рассчитывать не сможет (максимальная сумма возврата исчерпана). Его сын после достижения совершеннолетия использует свое право на вычет при условии, что будет платить налоги в казну государства.

✅ Доверенность на покупку квартиры

Нужна ли доверенность на совершение покупки в пользу несовершеннолетнего? В соответствии с законом, от его лица действуют законные представители – именно они дают разрешение на выполнение любых юридических действий (в том числе – на оформление доверенностей). В связи с этим доверенность не нужна – необходимые полномочия уже имеются. Для проведения сделки достаточно подтвердить свои права действовать в интересах ребенка:

• от родителей требуются паспорта и свидетельство о рождении сына/дочери (ст. 64 СК РФ);
• опекуны и попечители должны предоставить свои документы и акт органов опеки (часть 1, ст. 32, 33 ГК РФ).

Покупка квартиры несовершеннолетним от 14 до 18 лет сопряжена с определенными сложностями. Как избежать их при оформлении ДКП и не упустить из внимания важных деталей? Как поступить, если в получении налогового вычета за ребенка отказано? Юристы сайта помогут разобраться во всех нюансах сделки.