Покупка доли в квартире на материнский капитал

Сложившаяся в нашей стране практика не позволяет обналичить материнский капитал. Зато средства можно направить на улучшение жилищных условий. Одной из самых популярных сделок является покупка доли в квартире. Рассчитывать на приобретение целого жилья могут далеко не все семьи – суммы маткапитала (453 026 рублей – в 2024 году) едва хватит, чтобы внести только первый взнос за ипотеку. Именно поэтому родители выбирают покупку части (доли) квартиры.

Чтобы не искать продавцов на стороне, получатели сертификата на маткапитал (МК) прибегают к выкупу долю у родственников. Однако сделки подобного рода имеют свои тонкости. Мнимые операции грозят уголовным наказанием и прочими санкциями.

Как выкупить долю в квартире у родственника и не нарушить закон, какое жилье можно купить на материнский капитал, как рассчитать доли, а также как поступить в случае отказа ПФР? Об этом и не только читайте далее.

✅ Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал у родственников, брата, мамы, сестры, родителей?

Кровные родственные связи не играют особой роли в порядке заключения договора купли-продажи на долю. Единственное условие в таких сделках – использование средств МК строго по целевому назначению (ФЗ № 256 «О дополнительных мерах…» от 29 декабря 2006 года). Закон запрещает обналичить государственную субсидию, прикрывшись мнимой сделкой с мамой, сестрой, братом или бабушкой.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Покупка доли в квартире у родственников должна отвечать следующим условиям:

• обособленность жилого помещения (комнаты) – одна, две, три и более комнат, без проблем с санитарными нормами (СанПиН);
• жилое помещение признано пригодным для проживания людей – точно не подойдут нежилые комнаты, проходные помещения, а также дачные строения;
• однокомнатная квартира целиком – если семья выкупает долю у совладельца, члены семьи становятся единоличным собственником жилья.

Именной сертификат на государственную помощь выделяется на покупку самостоятельного жилого помещения, неважно у родственника или у чужого человека. Однако, если вы хотите выкупить лишь долю в квартире, и она пригодна для проживания – проблем не возникнет.

Ограничения на сделки с родственниками при использовании МК:

• запрещается выкупать долю в квартире или в доме у супруга (исключение – бывшие муж или жена);
• притворная (мнимая) сделка – если жилье останется у родственников, а семья обналичит материнский капитал;
• проживание в квартире с ребенком-льготником – скорее всего ПФР не одобрит такую сделку или обяжет выделить детям долю в новой жилплощади.

Таким образом, если вы покупаете долю у родственника, соблюдаете порядок выкупа и требования к жилому помещению – проблем возникнуть не должно. Следует помнить, что использование семейного капитала при выкупе долей у родственников приводит к отказу в налоговом вычете. Объясняется это просто: продавец и покупатель – взаимозависимые лица, т.е. приходятся друг другу родственниками (п. 5 ст. 220 НК РФ). Вынесение отказа ФНС соответствует законодательству.

✅ Как выкупить долю в квартире у родственника на материнский капитал в 2024 году?

Многие молодые семьи держат в уме фразу, мол «родственники не обманут». Да и выгоднее выкупить долю в квартире у близкого человека, чем искать продавца на стороне. Далеко не все чужие люди готовы ждать, пока ПФР одобрит сделку и переведёт средства на их счёт в банке. Родственники в этом плане куда терпимее: помогут, подскажут, сделают скидку…

Еще один вариант — подарить долю квартиры близкому родственнику, но уже без использования материнского капитала.

Осталось разобраться, как происходит купля-продажа части жилья с использованием маткапитала. Чтобы вы имели представление о ходе процедуры, начнем с жизненной ситуации.

Пример:

Мать двоих детей Светлана Точилина развелась со своим мужем Иваном. Бывшие супруги имели в собственности 2-комнатную жилплощадь. Указанная квартира была поделена на четыре части – отец, мать, сын и дочь владели по ¼ частью приватизированной квартиры. Отец не выполнял родительских обязанностей, состоял на учёте в органе опеки и в отделении полиции. Светлана хотела выкупить у экс-супруга ¼ часть квартиры. Отец не возражал против такой сделки, поэтому стороны быстро пришли к согласию. Разведенные супруги обратились к нотариусу, составили договор купли-продажи и зарегистрировали сделку в Росреестре. Затем Светлана подала заявку в ПФР – средства материнского капитала были перечислены на счёт Ивана. Таким образом, Светлана и двое детей стали владеть всей квартирой, а бывший муж получил деньги за проданную часть жилья. Размер долей Светланы и детей увеличился с ¼ до ⅓ части в общем праве.

🔻 Пошаговый порядок действий

Установленный алгоритм действий по выкупу доли в квартире с использованием маткапитала:

Шаг №1. Обсудить покупку с продавцом

Закон не запрещает проводить сделки с близкими родственниками, если они не приходятся друг другу мужем и женой.

Шаг №2. Сверить документы или заказать новые

Пригласите кадастрового инженера для составления технического плана квартиры. Совладелец сможет продать только «реальную» долю – изолированное жилое пространство. Если доля не представлена в виде комнаты – она считается «идеальной», и ее нельзя включить в сделку.

Шаг №3. Согласовать условия выкупа

Определитесь с размером выкупаемой доли, стоимостью, залогом и сроком оформления документов.

Шаг №4. Уведомить других дольщиков

Если вы являетесь совладельцем квартиры и выкупаете долю у другого дольщика (родственника) – уведомление не требуется. Однако, если семья не имеет отношения к составу собственников, придется соблюдать порядок выкупа. Согласно ст. 250 ГК РФ, первыми покупателями являются остальные совладельцы, так что, если они захотят выкупить долю – текущая сделка не состоится. Однако, если содольщики отказались от преимущественного выкупа, можно смело приступать к оформлению намерений с владелицей сертификата на маткапитал.

Шаг №5. Обратиться к нотариусу

Отправляйтесь в ближайшую нотариальную контору вместе с мамой, отцом, братом, сестрой или другим родственником-продавцом. Составьте договор купли-продажи, оформите обязательство на мужа и детей и заверьте документы. Общие данные о сделке будут внесены в единый реестр.

Шаг №6. Учёт изменений в ЕГРН

Пригласите родственника в отделение «Мои документы» или в Росреестр для заключительного этапа в регистрации. Передайте договор купли-продажи, сертификат на МК, заполните заявление и возьмите расписку о принятии заявки. Информация о сделке заносится в электронный реестр недвижимости.

Шаг №7. Перечисление средств ПФР

Уведомлять о сделке Пенсионный фонд – необязательно. Сведения поступят в их адрес буквально на следующий день, после чего ПФР запускает проверку.

Сотрудники проверяют:

• юридическую «чистоту» сделки;
• наличие обязательства о выделении долей;
• жилищные условия;
• требования СанПиНа;
• данные о продавце и др.

Если вопросов не возникнет, ПФР выносит положительный ответ и перечисляет деньги на счёт продавца. Рассмотрение заявки с 1 января 2019 года занимает не 30 дней, как раньше — а 15 дней. Срок на отправку средств — 5 рабочих дней. Ждать 3 года, как это было раньше, теперь не нужно — заявку на перевод маткапитала в счёт улучшения жилищных условий можно подать в любое время.

Шаг №8. Исполнение обязательства

Обладательница сертификата на маткапитал обращается в отделение «Мои документы» или в Росреестр. Уже на месте понадобится нотариальное обязательство и договор купли-продажи. Сообщите о распределении долей в купленной квартире на всех членов семьи: мать, отец, несовершеннолетние дети. Сюда также включаются зачатые, но еще не рожденные дети – им нужно выделить долю в общем праве наравне с остальными.

Семье нужно обратиться по меньшей мере в три инстанции: нотариус, Пенсионный фонд и орган регистрации – МФЦ или Росреестр. Собираемые для них пакеты документов могут отличаться. Рассмотрим, что нужно приготовить.

🔻 Документы

Юридический отдел ПФР изучает правомерность купли-продажи долей, поэтому нужно подойти к вопросу с максимальной готовностью.

Как только вы получите одобрение, начинайте собирать документы для нотариуса:

• оригинал паспорта – возвращается обратно почти сразу;
• сертификат на получение материнского капитала;
• правоустанавливающие и регистрационные документы на объект недвижимости – прилагает продавец;
• выписка из ЕГРН с данными на квартиру (прописка, арест, залог);
• договор купли-продажи – составляется самими родственниками либо при участии нотариуса;
• обязательство о выделении долей мужу и детям – проходит заверку у нотариуса.

Кроме того, могут понадобиться и другие документы. Например, разрешение органов опеки, согласие второго супруга, ипотечный договор.

Для того чтобы зарегистрировать сделку в Росреестре, нужно обратиться в ближайший офис «Мои документы». Собираемый пакет бумаг примерно одинаковый с описанным выше. Дополнительно нужно приложить заявление, акт-приема передачи и техпаспорт.

Начиная с 15 июня 2016 года, Росреестр не выдает свидетельства о праве собственности – их заменили единые выписки из ЕГРН со всей информацией о недвижимости.

🔻 Обязательство о выделении долей в квартире

Приобретая долю в квартире или в доме на средства господдержки, обладательница сертификата (мать) должна выделить части мужу и детям (ст. 10 ФЗ № 256 от 29.12.2006). Такой подход выглядит справедливым, поскольку материнский капитал выплачивается за рождение второго и последующих детей – участие отца и детей неоспоримо.

Как передать доли второму супругу и детям? Придется составить обязательство о выделении долей в квартире или в доме. Если речь идет о покупке «идеальной» доли в виде комнаты – объект делится между всеми членами семьи в процентном соотношении (например, отцу и матери – ⅔, а детям по 1/6 части жилья).

Исполнение обязательства растягивается на 6 месяцев – именно столько даётся на определение долей и их регистрацию в Росреестре. Срок начинает свой отсчет сразу после перечисления средств продавцу. Неисполнение чревато уголовной ответственностью – согласитесь, приятного мало.

🔻 Стоимость, расходы, налоги

Приобретение доли в квартире у родственника – возмездная процедура. Участники несут расходы по оплате госпошлин, услуг нотариуса, получение справок и выписок.

Представим расходы в виде таблицы:

✅ Как распределяются доли при покупке жилья на материнский капитал?

Переоформление долей создает новый режим владения квартирой – общую долевую собственность на членов семейства. Если мать выкупает у родни оставшуюся долю, семья становится единственным хозяином жилого помещения. Обратите внимание, что без выделения долей никак не обойтись – причем как на рожденных, так и на зачатых (еще не родившихся) детей. Подробности смотрите в статье «Выделение доли детям при использовании материнского капитала«.

Даже если выкупить незначительную долю в квартире за маткапитал – члены семьи получают части (доли) жилья. Размер устанавливается по соглашению родителей. Они могут оставить большую площадь себе или поделить жилье с детьми в равных пропорциях – одним словом, на усмотрение взрослых.

Пример:

Семья из 4-х человек распределяет выкупленную у родственника долю в 3-комнатной квартире. Задействовались средства государственной поддержки за рождение второго ребенка. Сторона продавца сохранила за собой ⅓ часть квартиры, а другая ⅔ доля перешла в собственность семьи. Родители захотели выделить равные доли себе и двоим детям. Таким образом, им предстоит поделить не всю квартиру, а только выкупленную ⅔ долю в жилом помещении. Согласно подсчётам, отец и мать получили по 1/6 части, столько же было оформлено на сына и дочку. Несмотря на снижение учётной жилой нормы на человека, ПФР не смог отказать семейству в таком разделе. Требования о пригодности жилья и обязательстве были исполнены с точностью до процента.

Если вы погасили ипотеку за счет материнского капитала, не забудьте выделить доли детям — заходите, читайте, узнавайте.

✅ Нужно ли выделять долю мужу при использовании материнского капитала?

Согласно закону, держателем именного сертификата является многодетная мать (реже усыновители). Основная обязанность при покупке доли в квартире за МК – выделить доли детям и второму супругу, т.е. официальному мужу.

Статус супруга и отца детей подтверждается свидетельством о браке, а также строчкой «Отец» в свидетельстве о рождении детей.

Второй супруг имеет все права на получение доли в квартире или в доме. Однако никто не мешает ему отказаться от своей доли – в таком случае часть жилья достанется матери и детям. Такой подход тоже встречается на практике (например, если отец ждет наследство или у него уже есть жилая площадь).

Что делать, если супруги не могут договориться о распределении долей? Случается и такое, особенно если доля была куплена не только на средства маткапитала. Второй супруг мог вложить личные сбережения, а значит логично увеличить его долю. Распределение происходит пропорционально затратам.

Пример:

Семья использовала сертификат на МК для улучшения жилищных условий. Супруги решили выкупить ½ долю в 3-комнатной квартире сестры, но 453 026 рублей не хватило для полной оплаты стоимости. У супруга были на счету наследственные сбережения, полученные им от бабушки. Он вложил личные накопления в покупку доли, покрыв треть недостающей суммы.

Как рассчитать доли:

• жена, муж и двое детей получали равные доли от ½ части жилья;
• муж вложил больше – он должен получить ¼ часть, а другая ¼ делится между женой и двумя детьми – каждому из них достанется по 1/12 доле.

Таким образом, супруг оформил в собственность ¼ долю, жена и дети получили ¼ на троих – по 1/12 части, а сестра жены осталась с ½ долей в квартире.

✅ Отказ в покупке со стороны Пенсионного фонда

Оформление в собственность целой квартиры отличается от покупки долей в общем праве. Особенно при использовании материнского капитала с привлечением ПФР и нотариуса.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Заявив о намерении купить долю в квартире, владелица сертификата может получить отказ от Пенсионного фонда. Что делать в таком случае, и можно ли вообще добиться справедливости?

Выделим основные причины отказа:

• жилое помещение не выделено в натуре или не представлено в виде «реальной» доли;
• отсутствует обязательство о выделении долей;
• желание купить долю в однокомнатной квартире;
• нарушение требований о минимальном размере жилого пространства (от 6 до 18 м²).

Если семья соблюдает требования к сделке, супруги могут оспорить неправомерный отказ со стороны ПФР. Для этого нужно получить официальный отказ, посоветоваться с юристом, составить иск и обратиться в суд по месту нахождения Пенсионного фонда.

Надо отметить, что закон не содержит оснований для запрета покупки долей в квартире на государственную субсидию. Об этом знают далеко не все люди, но в 90% случаев суды всегда на стороне владельца сертификата.

Случается и другой вид отказов, но уже не в пользу заявителей. Например, если они решили провернуть сделку с родственником, обналичив средства МК на личные нужды. Сотрудники ПФР, опеки и прокуратуры выявляют факты мошенничества уже на первых стадиях.

Растрата государственных денег на целевые нужды квалифицируется по ст. 159.2 УК РФ, за что грозит штраф до 120 000 рублей либо тюремное заключение сроком на 2 года.

Согласно пп. «а» п. 1 ст. 104.1 УК РФ, изъятые средства МК подлежат возврату обратно в семью. Родителей или их пособников привлекут к ответственности, но дети смогут рассчитывать на прежнюю госпомощь от страны.

✅ Заключение

Закон разрешает приобретение частей жилья на средства маткапитала у близких и дальних родственников. Сделка не отличается от купли-продажи объектов у третьих лиц. Самое главное, чтобы жилье отвечало стандартам СанПиНа и было пригодно для проживания.

Отметим ключевые моменты статьи:

1. Держатель сертификата на семейный капитал имеет право улучшить жилищные условия за счет покупки доли в квартире у родственников.
2. Жилое помещение – это изолированная площадь с отдельным входом или одна из комнат в квартире.
3. Закон разрешает выкуп доли в однокомнатной квартире, при условии, что семья станет полноценно владеть жильем (100% прав в общей долевой собственности).
4. Запрещается покупать долю у супруга, поскольку это одна из форм обналички материнского капитала.
5. Семейный капитал не выдается на руки владелице сертификата, а уходит напрямую на счёт продавца.
6. Обналичивание государственных средств грозит уголовной ответственностью по статье «Мошенничество».

Маткапитал дает возможность улучшить жилищную ситуацию, но в то же время требует соблюдения закона. Зачастую семьи получают отказ в перечислении средств на выкуп доли в квартире. Немногие знают, как защитить свои права и обжаловать отказ Пенсионного фонда. Другие не могут поделить квадратные метры, теряются при оформлении обязательства, не знают о том, где брать документы? Самое верное в таких ситуациях – обратиться за консультацией к юристам. Специалисты нашего портала подскажут, как быть в вашей ситуации, дадут оценку отказа ПФР, помогут в составлении жалобы, претензии, иска и обязательства. Грамотная и бесплатная поддержка юриста не оставит вас один на один с проблемой!

Смотрите видео о нюансах выкупа доли в квартире на маткапитал: