Оценка квартиры для органов опеки
Просмотров 618
Любые сделки с недвижимым имуществом – квартирами, домами, комнатами – неизбежно связаны с посещением различных инстанций и сбором документации.
Если участником сделки является несовершеннолетний ребенок или недееспособный взрослый, в дополнение ко всему прочему, приходится обращаться в Орган опеки и попечительства (ООП) – за разрешением на совершение сделки.
В данной статье мы рассмотрим, как провести оценку недвижимости для получения разрешения от Органа опеки и попечительства.
✅ Зачем нужна оценка квартиры для органов опеки
Одна из основных задач и обязанностей Органа опеки и попечительства – защита прав несовершеннолетних и недееспособных граждан, которые не могут самостоятельно защитить себя от различных нарушений и посягательств (согласно ст. 31 ГК РФ, ст. 7 ФЗ РФ “Об опеке и попечительстве”).
Без разрешения ООП, опекун или попечитель не вправе совершать сделки (или давать согласие на совершение сделки) с собственностью подопечного – продавать, дарить, сдавать, передавать под залог, давать в безвозмездное пользование, если они влекут за собой потерю или снижение стоимости принадлежащей подопечному собственности (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 ФЗ РФ “Об опеке…”).
Если впоследствии обнаружится, что сделка с принадлежащей подопечному недвижимостью была заключена без разрешения ООП, она может быть признана недействительной и расторгнута (имущество подлежит возврату, потери — возмещению), за исключением случаев, когда сделка не нарушила прав подопечного, не причинила потери или снижения стоимости его собственности.
Подробнее о том, как получить разрешение на сделку – в нашей статье “Разрешение на продажу квартиры от органов опеки”.
Часто случается, что родители, опекуны детей или взрослых, лишенных дееспособности по болезни или старости, решают распорядиться собственностью, принадлежащей подопечному.
Например, продать квартиру, купить взамен другую: иногда — равноценную, иногда — меньшей площади или худших жилищных условий.
Оценка недвижимости (квартиры, дома, комнаты), принадлежащей подопечному (несовершеннолетнему ребенку или недееспособному взрослому), нужна для подтверждения того, что задуманная сделка с недвижимостью (как правило, продажа и покупка) не нарушит право собственности подопечного.
Оценка нужна в таких случаях:
- предмет продажи – жилье, принадлежащее несовершеннолетнему ребенку или недееспособному взрослому (полностью или частично);
- взамен проданного жилья задумана покупка другого жилого помещения;
- денежная сумма, вырученная от продажи жилья, не направляется на сберегательный счет подопечного собственника, а используется для других целей.
Цель оценки – сравнить стоимость жилых помещений, которые продаются и приобретаются, если участником сделки является подопечный (несовершеннолетний или недееспособный ).
Если окажется, что приобретаемое жилье значительно дешевле, чем проданное, разницу в стоимости придется положить на сберегательный счет подопечного собственника.
Если окажется, что сделка крайне невыгодна для подопечного (жилье, которое приобретается взамен проданного – значительно дешевле, меньшей площади, хуже по бытовым условиям, расположено дальше, при этом вырученная сумма не направляется на сберегательный счет, а расходуется на сторонние цели) – Орган опеки и попечительства не даст разрешения на сделку.
Гражданка Лисицына задумала продать двухкомнатную квартиру, половина которой принадлежала ей, половина – ее 12-летнему сыну. Взамен она решила выделить в собственность ребенка долю в частном доме, унаследованном от умерших родителей. Лисицына обратилась в Орган опеки и попечительства за разрешением на продажу.
Однако представитель Органа опеки решил, что стоимость долей в квартире и доме могут различаться, причем, не в пользу несовершеннолетнего собственника.
Лисицына обратилась за оценкой недвижимости в специализированную организацию. Оценочный отчет подтвердил, что материальное положение ребенка в результате сделки не пострадает. На основании оценочного отчета ООП дал разрешение на сделку.
Важно! Документы об оценочной стоимости недвижимости не предоставляются при назначении опеки. Назначая опеку или попечительство, ООП не вправе требовать документы, не предусмотренные п. 4 “Правил…”, утвержденных Постановлениями Правительства РФ № 423 и №927.
✅ Как оценить квартиру
Оценка недвижимости – это определение рыночной стоимости, что проводится по требованию Органа опеки и попечительства, если собственником жилого помещения является несовершеннолетний или недееспособный гражданин.
Таким образом, если Орган опеки и попечительства затребовал документ, подтверждающий стоимость недвижимости, не достаточно предоставить справку о кадастровой или инвентаризационной стоимости. Нужна именно рыночная стоимость недвижимости.
Поскольку рыночная стоимость недвижимости может меняться, оценка рыночной стоимости дома или квартиры (доли квартиры) проводится на день заключения договора о проведении оценки, и сохраняет юридическую силу в течение 6 месяцев.
- выбор оценочной организации;
- заключение договора о предоставлении услуги;
- подача документов;
- осмотр квартиры представителями оценочной организации.
- подготовка оценочного отчета.
Вся процедура оценки квартиры происходит в соответствии с ФЗ РФ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ».
🔻 Выбор организации
Оценку рыночной стоимости дома или квартиры может проводить специализированная оценочная организация.
До 01.01.2008 года оценочная деятельность подлежала обязательному государственному лицензированию, следовательно, если оценочные отчеты составлялись организациями, не имеющими лицензии, они не имели юридической силы. На сегодняшний день лицензирование оценочной деятельности – отменено.
Гражданин может лично выбрать и обратиться за оценкой недвижимости к любой специализированной оценочной организации или оценщику, состоящим в СРО (саморегулируемой организации оценщиков) и застрахованным на случай ошибок.
Принуждение со стороны представителей ООП, навязывание услуг определенного оценщика или оценочной организации – недопустимо.
🔻 Заключение договора
Основание для оценки дома или квартиры – договор выполнения работы или предоставления услуги, заключенный между заказчиком и исполнителем (оценочной организацией).
Договор включает такие положения:
- Название документа;
- Дата заключения;
- Место заключения;
- Данные заказчика: Ф.И.О., паспортные данные, место прописки;
- Данные исполнителя: название организации, данные учредительных документов, место нахождения;
- Предмет договора: задание на оценку, работа или услуга (например, оценка рыночной стоимости квартиры или дома, составление оценочного альбома), которую исполнитель должен предоставить заказчику;
- Данные о недвижимости, подлежащей оценке;
- Порядок оценки рыночной стоимости недвижимости;
- Методы проведения оценки;
- Права и обязанности сторон;
- Стоимость и порядок оплаты;
- Ответственность сторон за нарушения договора;
- Срок выполнения оценки (как правило, от 3 до 5 дней);
- Дополнительные положения;
- Подписи сторон.
🔻 Стоимость оценки
Стоимость оценки не ограничена законом, потому может значительно различается в зависимости от места проведения оценки, срочности работы, репутации организации.
Большинство оценочных организаций работают по полной предоплате, некоторые берут аванс до начала выполнения работы, и полную плату – после завершения работы и передачи заказчику оценочного отчета.
🔻 Документы для оценки
Перечень документов, которые запрашивает оценочная организация:
- паспорт;
- свидетельство о рождении или паспорт подопечного (несовершеннолетнего или недееспособного);
- решение о назначении опеки или попечительства;
- удостоверение опекуна или попечителя;
- документ, подтверждающий право собственности на квартиру или дом (договор покупки-продажи, дарения, свидетельство о наследстве, свидетельство о приватизации);
- технический паспорт;
- выписка из ЕГРН;
- кадастровый план.
В зависимости от обстоятельств, могут потребоваться дополнительные документы.
🔻 Осмотр дома или квартиры для оценки
Часто возникает вопрос: должен ли оценщик или сотрудник оценочной организации лично посетить и осмотреть жилое помещение, чтобы составить полный и достоверный оценочный отчет? Действителен ли оценочный отчет, составленный исключительно на основе документов?
В упомянутом выше ФЗ РФ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ» не содержится упоминаний об обязательном осмотре дома или квартиры, подлежащей осмотру. Согласно п. 23 Федерального стандарта оценки, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ №297 от 20.05.2015 года, процедура оценки включает такие этапы:
- заключение договора;
- сбор и анализ сведений, необходимых для проведения оценки;
- выбор метода, проведение расчетов;
- определение итоговой оценочной стоимости;
- составление отчета об оценке.
Это значит, что оценщик или представитель оценочной организации может непосредственно осмотреть объект оценки (в рамках сбора сведений о технических и эксплуатационных свойствах, степени износа, других достоинствах и недостатках), если для осмотра ничего не препятствует. Но это не значит, что оценка, проведенная без осмотра, на основании документов и фотографий, предоставленных заказчиком или запрошенных дополнительно, не действительна.
Оценочная стоимость жилого помещения лишь в некоторой степени зависит от дорогого ремонта. В первую очередь, на рыночную стоимость жилья влияет год постройки, место расположение дома (район) и квартиры (этажность, планировка), площадь и количество комнат, инфраструктура и транспортная доступность.
Составить оценочный отчет можно на основе технических документов, содержащих упомянутые сведения.
Если осмотр квартиры или дома возможен, заказчик и представитель оценочной организации договариваются о дате и времени посещения, доступе в жилое помещения, возможности осматривать и делать фотографии.
🔻 Оформление оценочного отчета
Результатом работы оценочной организации является Отчет об оценке рыночной стоимости жилой недвижимости, выполненный согласно ФЗ РФ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ», стандартов оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3), других нормативных документов.
Отчет должен содержать сведения:
- порядковый номер
- дата;
- сведения о заказчике;
- сведения об оценочной организции или оценщике (название, реквизиты документов, подтверждающих право ведения оценочной деятельности полномочия оценщика);
- сведения о цели и назначении отчета (направление в Орган опеки и попечительства;
- задание на оценку;
- описание, характеристики недвижимости, стоимость которой подлежит оценке;
- метод проведения оценки (как правило, это сравнительный метод, основанный на анализе стоимости сходных, сопоставимых жилых помещений), который позволяет точно определить рыночную стоимость жилой недвижимости;
- расчеты;
- итоговая оценка стоимости жилой недвижимости;
- сертификат оценки;
- перечень документов, предоставленных заказчиком (технического паспорта, правоустанавливающих свидетельств, договоров, выписок ЕГРН);
- перечень документов, подтверждающих полномочия оценщика (диплома, свидетельства о членстве в СРО, выписки из реестра СРО, страхового полиса об обязательном страховании ответственности оценщика);
- ссылка на законодательство и стандарты;
- дата
- подпись;
Если оценочный документ выполняется в печатном виде, он должен быть прошнурован, пронумерован, опечатан и подписан уполномоченным должностным лицом.
Если оценочный документ выполняется в электронной форме, он должен быть скреплен усиленной электронной печатью и подписью.
Готовый документ может быть предоставлен в Орган опеки и попечительства – для получения разрешения на продажу жилого помещения, которое принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному подопечному.
Так Орган опеки и попечительства может проследить за тем, чтобы задуманная родителями или опекунами сделка не причинила подопечному материальных потерь.
Если у Вас возникнут разногласия с представителями Органа опеки и попечительства (относительно целесообразности проведения оценки или получения разрешения на сделку), затруднения с выбором оценочной организации, сомнения по поводу стоимости или содержания итогового оценочного отчета – обратитесь за консультацией к нашему юристу.
Рекомендуем почитать
Просмотров 1182
Просмотров 2333
Просмотров 860
Комментарии: