Нужен ли нотариус при продаже квартиры в долевой собственности

Недвижимость и сделки с ней требуют тщательного внимания ко всем деталям. Особенно в долевой собственности, когда квартира принадлежит сразу нескольким владельцам. Если в планах продажа жилья в общедолевой собственности без нотариуса, вы можете получить отказ в МФЦ или Росреестре. Почему это происходит и в чем причина? Виной тому нарушение порядка удостоверения договоров.

Нужно ли обращаться к нотариусу или можно обойтись без его услуг? На что обратить внимание при продаже квартиры в долевой собственности? Сколько платить за услуги нотариуса? Предлагаем расставить все точки над «i» и внести ясность в ситуацию.

✅ Нужен ли нотариус при покупке-продаже квартиры в долевую собственность

Служащий нотариальной конторы занимается проверкой, выдачей и удостоверением документов по разным юридическим сделкам. Особое место занимают операции с долевой собственностью на квартиру. И если раньше они не требовали печати нотариуса, то со 2 июля 2016 года – сделки с долями только через нотариуса (изменения в п. 1 ст. 42 ФЗ № 122 «О государственной регистрации…»).

Если проигнорировать требование закона, вы не сможете оформить жилье в собственность. Орган регистрации попросту откажет в приеме заявления. Следовательно, ни покупка, ни продажа квартиры не состоятся.

✅ Что входит в услуги нотариуса?

Обращение к нотариусу в случае с отчуждением долей – обязательное условие. Чем занимается должностное лицо и что входит в его обязанности в ходе сделки?

Нотариус оказывает следующие услуги:

1. Проведение консультаций продавца и покупателя – обычно практикуется очная встреча и обсуждение деталей операции.
2. Проверка юридической «чистоты» сделки – отсутствие обременений, банкротства собственника, нарушения прав совладельцев.
3. Изучение документов на объект недвижимости – сведений о праве собственности (договора купли-продажи, дарения, наследования) и регистрационных документов (выписки, свидетельства).
4. Составление проекта договора купли-продажи (ДКП), а также предварительного соглашения сторон (ПДКП).
5. Проверка дееспособности и адекватности участников.
6. Рассылка уведомлений о продаже долей в квартире – на случай, если к нотариусу обращаются не все совладельцы разом.
7. Отправка электронных документов на регистрацию в ФКП «Росреестра» – нововведение в деятельность нотариусов с 1 февраля 2019 года (услуга бесплатная).
8. Внесение сведений в нотариальную ЕИС – содержит информацию о заключенных сделках на территории РФ.
9. Заверка документов электронной цифровой подписью (ЭЦП) – даже если у клиентов нет такой подписи в ЛК на сайте Госуслуг.
10. Получение и передача участникам готовых документов – при необходимости нотариус может распечатать бумажный образец выписки из ЕГРН и заверить ее своей печатью.

Задача нотариуса – помочь в совершении купли-продажи и проверить сделку на юридическую чистоту. Если у должностного лица возникнут подозрения, он откажет в регистрации.

✅ Какой процент берет нотариус от сделки купли продажи по долям

Привлечение нотариуса увеличивает расходы на его услуги. Если раньше достаточно было заплатить 2 000 рублей за регистрацию, то сейчас суммы куда больше – до 20 000 рублей за одну сделку.

Сколько платить нотариусу в 2024 году:

• Госпошлина за удостоверение ДКП

Согласно ст. 333.24 НК РФ, тариф составляет 0,5% от цены квартиры в долевой собственности. Свыше 20 000 рублей платить не придется, но есть и минимальная сумма – 300 рублей.

• Нотариальные тарифы

Отдельно считают УПиТХ – услуги правового и технического характера (см. выше). Расценки устанавливаются на уровне нотариальной палаты в конкретном регионе. Например, в Московской области УПТХ – 5 000 рублей, а в Санкт-Петербурге – 4 800 рублей (Методические рекомендации Правления ФНП в соответствии с протоколом от 28.03.2016 N 03/16).

Расчет стоимости жилья – на усмотрение продавца и его окружения. Нотариус не имеет права диктовать, как оценивать квартиру: по рыночной, кадастровой или инвентаризационной стоимости. Чаще всего применяется кадастровая оценка – ее можно запросить в Росреестре. Итоговая стоимость содержится в выписке из ЕГРН о кадастровой оценке.

Хотите заменить продажу на дарение — тогда читайте «Сколько стоит договор дарения доли в квартире у нотариуса?»

🔻 Льготы на оплату услуг нотариуса

Закон определяет льготные категории граждан, которые не оплачивают услуги нотариуса или оплачивают 50% от их стоимости (ст. 333.38 НК РФ).

Льготы по госпошлине положены:

• инвалидам I и II группы – они оплачивают ровно половину от начисленных по тарифу платежей;
• малолетним (до 14 лет) и несовершеннолетним (до 17 лет включительно);
• ограниченно дееспособным и лицам, проживающим вместе с ними в одном жилом помещении с целью опеки и ухода;
• гражданам, которые собираются продать долю в аварийном или сносимом доме.

Льготы по услугам правового и технического характера (УПиТХ):

• ветераны и инвалиды ВОВ – Великой Отечественной войны;
• инвалиды I группы – оплачивают 50% от услуг;
• несовершеннолетние граждане – дети.

Статус льготника подтверждается с помощью документов: детям – свидетельство о рождении или паспорт (от 14 до 17 лет), инвалидам – удостоверение, ограниченно дееспособным – решение суда и заключение ООП + копия паспорта опекуна. Сведения нужно предоставить секретарю нотариуса при обращении в офис специалиста.

✅ Кто оплачивает нотариуса при продаже квартиры в долевой собственности?

Участники договариваются, кто из них несет расходы на оплату услуг нотариуса. Согласно общим правилам, всеми расчетами занимается покупатель квартиры – заинтересованное лицо. Нередко ответственным за оплату выступает и продавец, а в ряде случаев расходы делятся поровну.

Рассмотрим три варианта на конкретных примерах.

✅ Можно ли и как продать долю в квартире без нотариуса?

Итак, обойтись без нотариуса в случае с долями не получится. Но мы рассмотрели стандартные сделки с общедолевой собственностью. Есть один вариант, который позволяет обойти правило и заключить договор купли-продажи без нотариуса.

🔻 В каком случае?

Исключением будет ситуация, когда жилье находится в долевой собственности, но все доли сосредоточены в руках одного человека. Неважно, как они ему достались – при дарении, наследовании, через залог или покупку. Факт в том, что у квартиры один собственник, хотя жилье все еще в общедолевом владении. О том, как объединить разрозненные доли на одного собственника мы уже сообщали в предыдущих статьях.

Если вы планируете продать квартиру или долю из личной собственности – нотариус не нужен. Достаточно найти покупателя и заключить договор купли-продажи – в свободной письменной форме.

🔻 Порядок действий

Итак, если собственник продает долю, не нарушая интересов совладельцев – нотариальное удостоверение договора купли-продажи не потребуется. Однако нужно соблюдать общий порядок регистрации. Основные действия пройдут в МФЦ «Мои документы» – организация-посредник.

Как продать квартиру в долевой собственности без нотариуса в 2024 году:

1. Согласовать сделку с покупателем квартиры (доли).
2. Оформить предварительный или основной договор купли-продажи, составить акт приема-передачи объекта.
3. Обсудить способ передачи денег – при необходимости составить расписку о получении задатка или аванса.
4. Обратиться в МФЦ «Мои документы» или напрямую в Росреестр – совместно с покупателем или его представителем, оплатить госпошлину.
5. Передать договор и документы на утверждение.
6. Получить расписку о принятии заявлений.
7. Покупатель забирает готовую выписку из ЕГРН, после чего рассчитывается с продавцом – например, через аренду банковской ячейки, депозитный счёт, счет-эскроу.

Срок регистрации без нотариальной подписи увеличится с 3 до 7 дней. Стоимость оформления стандартная – 2 000 рублей. Если покупателей несколько, жилье переходит в общедолевую собственность (а если супруги — в совместную). Размер госпошлины делится между новыми собственниками, соразмерно с их долями в квартире.

Если в квартире есть дети-собственники, порядок несколько изменится — подробнее об этом в статье «Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка».

Подводим итог: сделки по отчуждению долей в квартире подлежат заверке в кабинете у нотариуса. Нарушение формы приводит к отказу в регистрации со стороны МФЦ и Росреестра. Нотариус проверяет юридическую сторону сделки, дееспособность сторон и соответствие документов. Оплата услуг состоит из госпошлины и УПТХ – в рамках регионального регламента.

Нотариусы ведут несколько дел одновременно и часто бывают загружены (особенно в Москве и Санкт-Петербурге). Держать в уме несколько жилищных дел они не в состоянии. Представьте, что в одной сделке замешаны ипотека, уведомления совладельцев, материнский капитал, обременения, несогласие супругов и несовершеннолетние дети. Подобные дела требуют внимательности – если вам нужна срочная консультация, задайте вопрос нашим юристам. Эксперты разберутся во всех тонкостях и расскажут вам о дальнейших шагах. Даже при обращении к нотариусам нужна юридическая подстраховка на случай рисков.

Оцените плюсы и минусы нотариальной заверки сделок с долевой собственностью на квартиру: