Компенсация за пользование долей в квартире

Цели на квартиру могут быть разными. Одни люди приобретают долю для проживания, другие для последующего выкупа остальных долей, а третьи – исключительно для прописки. Бывает так, что собственник не использует долю в квартире. Но и продавать ее также не собирается. Фактически его частью жилья пользуются другие дольщики.

Возникает вопрос, можно ли получить компенсацию за передачу своей доли в пользование совладельцам? Что делать в случае отказа от такой оплаты? Как взыскать компенсацию в судебном порядке? Ниже мы подготовили для вас ответы и актуальную информацию по теме статьи.

✅ Что такое компенсация за пользование долей в квартире?

Общедолевая собственность разделена между совладельцами. Каждый из них вправе распоряжаться своей долей, не претендуя на имущественные права остальных. Если один собственник не может пользоваться своей долей, а второй использует чужую без возмещения убытков – это явная несправедливость. Закон позволяет требовать соразмерной оплаты – компенсации.

Выплаты имеют смысл в случае:

• невозможности пользоваться долей в общем праве (например, у вас всего 2 м² в однокомнатной квартире).
• фактического использования доли остальными участниками.

Таким образом, ущерб собственника доли компенсируется теми, кто живет в квартире. Подробнее о целях в использовании части жилья мы поговорим далее.

✅ В каких случаях можно требовать выплаты?

Начнем с того, что право на компенсацию не возникает хаотичным образом. Собственник, который желает получить деньги от неиспользования своей доли, обязан нести расходы на ее содержание (ст. 153 ЖК РФ). Сюда входят квартплата, электричество, свет, вода, газоснабжение. Если услуги оплачивают другие собственники, а правообладатель вообще не появляется в квартире – он не может требовать компенсацию.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Ситуации, при которых можно требовать компенсацию:

1. Сдача жилья в коммерческую аренду – либо целиком, либо с «захватом» квадратных метров одного из собственников.
2. Сдача жилья по договору найма жилого помещения – квартиросъемщикам.
3. Продажа квартиры – совладельцы получают доход соразмерно своим долям (если жилье продается целиком).
4. Принудительный выкуп малозначительной доли в квартире – вопрос решается в суде, так что компенсация обязательна (!)

Фактически, первые две ситуации – вполне жизненные. Сдача жилья в аренду обязывает делить прибыль на всех совладельцев квартиры. Инициаторы сделки уведомляют содольщиков о намерении сдать жилье третьим лицам. Если такого уведомления не поступило, собственник имеет полное право потребовать свои дивиденды – компенсацию.

✅ Размер компенсации за долю в квартире (пример)

Как рассчитать размер компенсации в случае с долевой собственностью?

Подсчеты ведутся в зависимости от размера долей, т.е. процентов в общем праве собственности на квартиру. Чем больше доля, тем большую прибыль получит ее владелец. Соответственно, чем меньше размер дроби, тем меньше и сумма дохода.

Особых сложностей с расчетами не возникает. Чтобы закрепить формулу внедрим ее в ситуацию из жизни.

Читайте также «Как рассчитать стоимость доли в квартире«.

✅ Как взыскать компенсацию за пользование долей в квартире

Разрешение любого спора предполагает два варианта:

• добровольный – соглашение о выплате компенсации;
• судебный – отказ в выплате и подача иска о принудительном взыскании.

Большинство споров решается до суда. Совладельцы, пусть и не с первого раза, договариваются о размере компенсации за пользование долями в квартире. Необязательно в денежном эквиваленте. Случается, что компенсацией выступает имущество (техника, мебель, книги, украшения). Одним словом, по договоренности сторон.

🔻 Добровольный порядок

Встречается в случае сдачи жилья в аренду. Особенно, когда одни совладельцы получают доход, а другие даже не знают о сделке. Обнаружив несправедливость, последние могут потребовать выплаты компенсации. Остальным придется соглашаться.

Алгоритм действий:

1. Выяснить моменты о пользовании долями в квартире.
2. Прикинуть, можно ли определить порядок пользования или лучше заменить его компенсацией.
3. Рассчитать размер выплат.
4. Составить соглашение, при необходимости заверить его у нотариуса.
5. Получить денежную или иную компенсацию.

Существует и второй вариант – если совладелец доли не заинтересован в ее использовании. Остальные совладельцы могут подать иск о принудительном выкупе незначительной части жилья. Подробнее об этом читайте в статье «Как признать долю в квартире незначительной».

🚩 Образец соглашения о выплате компенсации за использование доли в квартире

Точное название документа звучит как «Соглашение о распределении дохода от сдачи квартиры в аренду или найм третьим лицам». Договор можно заключить в любой момент. Разумеется, все совладельцы должны быть согласны на такое решение.

Скачать образец соглашения о распределении доходов от сдачи в аренду квартиры в долевой собственности

Если споры продолжаются, и никто не идет на уступки – придется действовать в судебном порядке. Истцом выступает собственник доли, который требует компенсацию за ее использование в интересах дольщиков. Ему предстоит доказать, что совладельцы скрывают получение прибыли от сдачи жилья в аренду/найм. Лишь в этом случае можно рассчитывать на положительное решение суда.

🔻 Судебный порядок: инструкция

Привлечь совладельцев к выплате компенсации можно по следующей схеме:

Во-первых, попытаться решить вопрос мирным путем – переговоры, убеждения, жалобы.

Во-вторых, собрать веские доказательства:

• копии договора аренды или найма жилья;
• показания свидетелей;
• выписки о поступлении денежных средств (безналичный способ);
• фото–, аудио–, видео;
• расписки, договоры аванса, задатка и др.

В-третьих, оформить исковое заявление, приложить документы.

В-четвертых, оплатить госпошлину за обращение.

В-пятых, отослать или передать документы в суд.

В-шестых, посетить судебные заседания, выступить с претензией к ответчику (-ам), аргументировать свою позицию, запросить ходатайства (например, судебно-оценочную экспертизу).

В-седьмых, дождаться итогового решения суда (подать апелляцию – если решение не в вашу пользу).

Наконец, приступить к взысканию компенсации – взаимодействие с приставами и банком.

🚩 Необходимые документы

Одновременно с составлением иска нужно собирать документы и доказательную базу. Общие сведения лягут в основу вашей позиции.

Документы для обращения в суд за компенсацией от совладельцев:

• три экземпляра иска – один останется у истца, второй пойдет ответчику (-ам), третий – судье;
• паспорт + копия;
• квитанция о внесении госпошлины;
• правоутверждающие документы на долю в квартире – собственник прилагает копию свидетельства или выписки из ЕГРН;
• подтверждающие документы о получении доли – свидетельство о праве на наследство, договор о приватизации жилья и др.;
• копия технического паспорта;
• оценочный акт жилого помещения – как доказательство, что пользование долей затруднительно (например, в случае с 1-комнатной квартирой);
• сведения о лицевом банковском счете – для отправки денежной компенсации;
• копия почтового уведомления (телеграммы) в адрес ответчика – попытка решить вопрос на досудебной стадии;
• прочие справки и выписки.

Вышеназванный список не является универсальным. Вам придется собирать документы исходя из характера спора. Если вам сложно разобраться с содержанием бумаг, воспользуйтесь консультацией наших юристов.

🚩 Образец иска о взыскании компенсации за долю в праве общей долевой собственности на квартиру

Исковое заявление составляется истцом или его представителем. Важно отразить существенные детали спора, свои претензии, текущее состояние и требования.

Содержание иска о взыскании компенсации:

• название документа;
• ФИО сторон – истца и ответчика;
• паспортные данные и адреса (фактические или временные);
• название суда, который рассматривает обращение – мировой или районный (городской);
• изложение сути дела;
• указать на причины обращения в суд – отказ в выплате компенсации, сложности с пользованием долей, невозможность выдела в натуре и др.;
• ссылка на законодательство;
• расчет суммы компенсации – с учетом интереса всех совладельцев;
• расчет задолженности (если есть основания для ее получения);
• просьба к суду;
• список приложений;
• дата и подпись истца.

Скачать образец иска о взыскании компенсацией за пользование долей в квартире

🚩 Стоимость, расходы

Разбирательства по поводу долей и компенсаций относятся к числу имущественных споров. Стоимость подачи иска равняется фиксированной сумме + процент от превышения финансового порога (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Другая статья расходов – оплата судебно-оценочной экспертизы. Цена от 5 000 до 20 000 рублей. Впрочем, если истец выиграет дело, он может переложить расходы на ответчика. Нередко суд делит расходную часть на обоих участников тяжбы.

🚩 Срок выплаты компенсации

Окончание судебных заседаний не ставит точку в вопросе с выплатой компенсацией. Истцу предстоит дождаться поступления денег на свой счет.

Сколько занимают выплаты:

• возбуждение исполнительного производства в ФССП – 3 дня с момента вынесения судебного решения;
• период для добровольного погашения задолженности – от 5 дней;
• перечисление денег на счет в банке – в течение рабочего дня.

Если совладельцы передают деньги наличными, истец должен написать расписку. Более подробно о ее содержании читайте в статье «Расписка в получении денежных средств за долю в квартире».

✅ Судебная практика

Окончательное решение принимается с учетом многих факторов. Особое внимание уделяется назначению жилья – проживание людей.

Критерии оценки характера спора:

• можно ли использовать долю в квартире с целью проживания;
• если доля не выделяется в натуре, заинтересован ли собственник в ее продаже (см. «Принудительный выкуп доли в квартире через суд«);
• использует ли совладелец долю для постоянного/временного проживания;
• нет ли ограничения доступа к жилому помещению;
• заключалось ли соглашение о порядке пользования квартирой;
• распределяются ли доходы от сдачи в аренду между всеми совладельцами;
• порядок расчета компенсаций и др.

Внимания заслуживает любая мелочь. Однако суд учитывает прежде всего финансовую сторону вопроса и соответствие ст. 247 ГК РФ. Не исключено, что стороны придут к примирению, или ответчик подаст встречный иск.

Таким образом, компенсация положена тем, кто не пользуется своей долей в квартире (фактически не живет по месту регистрации). Остальные совладельцы обязаны возместить расходы. Однако на практике возникают сложности. Далеко не все знают, как доказать факт неиспользования доли жилплощади. Многие путают получение компенсации с принудительным выкупом малых долей в квартире – это разные понятия и случаи.

Если дело идет к суду или вы уже стали участником судебных баталий, обратитесь к юристу. Отложив решение вопроса, вы теряете время на сбор доказательств. Помните, что требование компенсации – это серьезное заявление. Если доказательств не будет, суд попросту откажет в рассмотрении дела. Юридическая консультация позволит определиться с позицией, аргументами, расчетом и сроками. Участие грамотного юриста увеличивает ваши шансы на успех в предстоящем споре.