Как выкупить долю в квартире у бывшего мужа

Развод неминуемо влечет за собой имущественные споры. Бывшим супругам сложно проживать под одной крышей, они хотят разъехаться и исчезнуть из жизни друг друга. Владельцы начинают поиск вариантов с разменом совместной квартиры. Однако это устраивает далеко не всех. Один из вариантов для жены – выкуп доли у бывшего мужа. Женщина станет собственником всей квартиры, а мужчина получит деньги и съедет в другое место.

Как определить супружеские доли в квартире? Что делать, если жилье в ипотеке или куплено на материнский капитал? Можно ли выкупить долю мужа, если он против? Обсудим основные моменты на примере нашей статьи.

✅ Может ли жена выкупить долю в квартире у бывшего мужа?

Приобретение жилья в браке автоматически присваивает ему особый статус. Квартира становится совместной собственностью мужа и жены (ст. 34 СК РФ). Особенность в том, что в ней не выделены доли. Супруги являются полноправными собственниками, без ограничений. Поэтому, прежде чем выкупать часть бывшего мужа, нужно определить доли путем раздела недвижимости.

Если жилье уже поделено на доли, жена может выкупить процент бывшего мужа в соответствии со ст. 250 ГК РФ. Бывает, что доли представлены в виде комнат. Значит при выкупе жена станет собственником отдельного помещения. Если мужу принадлежит последняя доля, а жена ее выкупает, квартира перейдет в личную собственность (см. «Ипотека на выкуп доли в квартире«).

✅ Особенности выкупа доли бывшего супруга:

Разберем некоторые нюансы, которые могут встретиться в жизни мужа и жены.

🔻 Если квартира в ипотеке

Выгодные условия на покупку жилья часто провоцируют на оформление ипотечного займа. Если супруги уже в браке, один из них будет заемщиком, а второй – созаемщиком. Жилье оформляется в совместную собственность, где каждый из супругов имеет равную долю.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Ипотека – это задолженность обоих супругов, т.е. мужа и жены. Выплачивать ипотеку надлежит также поровну (п. 3 ст. 39 СК РФ).

Что могут сделать супруги:

• продолжить погашение ссуды;
• заключить соглашение и определить график платежей, судьбы ипотечной квартиры, прав и обязанностей;
• переоформить договор на одного из супругов (например, на жену);
• разделить долг на обоих – в этом случае супруга сможет выкупить долю бывшего благоверного.

Жена не сможет выкупить долю бывшего мужа, если ипотека связана с 1-комнатной квартирой. Закон запрещает делить кредит на одну комнату и двоих заемщиков (ст. 5 ФЗ «Об ипотеке»).

Учтите, что банку выгоднее сохранить текущий порядок, нежели разделять один кредит на два независимых. Важно, чтобы оба заемщика были платежеспособными. Иначе шансов на раздел практически не будет.

🔻 На материнский капитал

Особенность использования материнского капитала – погашение взноса за покупку нового жилья. Супруги также могут улучшить текущие жилищные условия (сделать ремонт, разменять жилье). Вместе с тем они обязаны оформить квартиру в общую долевую собственность. Размер долей может быть произвольным, но обязательно на всех членов семьи – мать, отца и детей (п. 4 ст. 10 ФЗ № 256 «О дополнительных мерах…»).

В случае развода супруга может выкупить долю бывшего мужа. Особых сложностей не возникает, поскольку доли уже определены. Если муж желает продать долю бывшей жене, сделка заключается в обычном порядке. Родителям нужно посетить нотариуса и составить отказные на детей (они в выкупе не участвуют). Далее, происходит заключение договора купли-продажи и регистрация изменений в Росреестре.

🔻 Личное имущество

Зачастую супруги вступают в брак в статусе собственников жилья. Или становятся владельцами в период семейной жизни. Например, если получили долю в результате купли-продажи, дарения, приватизации, наследования и др.

Если квартира принадлежит мужу, жена на нее не претендует – это личное имущество супруга. Однако бывшая жена все же может «отщипнуть кусок». Для этого нужно доказать, что в квартиру были вложены деньги или усилия бывшей супруги (ст. 37 СК РФ). Например, она погасила часть ипотеки за счет банковского вклада с наследством. Или занималась ремонтом и может предоставить накладные, чеки и квитанции. Подробнее об этом в статье «Как делится имущество при разводе, если муж собственник«.

✅ Выкуп доли в квартире у бывшего мужа: пошагово

Представим, что супруги решают разделить квартиру цивилизованно: без склок, мести и вредительства. Если жена заинтересована в выкупе мужниной доли, а последний готов ее продать – сделка состоится без проблем.

Однако нужно учесть два обстоятельства:

1. Бывшая жена входит в состав совладельцев квартиры – выкуп происходит напрямую (муж – продавец, жена – покупатель).
2. Экс-супруга не имеет отношения к квартире – соблюдение преимущественного права покупки.

Разберем обе ситуации и посмотрим, как действовать разведенным супругам.

🔻 Порядок действий

Достигнув согласия о купле-продаже, стороны приступают к сделке:

Шаг 1.

Определение цены доли бывшего мужа. Стоимость устанавливает продавец, однако если супругов двое – они могут договориться о символической цене (например, если жена остается с ребенком). Формулу расчетов вы найдете в статье «Как рассчитать стоимость доли в квартире«.

Шаг 2.

Уведомление о продаже остальных дольщиков. Рассылаются в письменном виде по адресам совладельцев (ст. 250 ГК РФ). Извещение должно содержать выкупную цену. Причем, если продавец хочет установить одну цену для совладельцев, а продать «на сторону» гораздо дешевле – дольщики вправе оспорить сделку.

Срок ожидания ответов – 30 дней или период поступления отказов от покупки. Сразу скажем, если кто-то согласится на выкуп, экс-супруга (не собственник) не сможет выкупить долю бывшего мужа.

Если совладельцем выступает бывшая жена – пропускаем этап.

Шаг 3.

Заключение договора купли-продажи. Сейчас, а точнее с 2016 года, оформлением сделок с долями занимается нотариус. Сторонам нужно посетить ближайшую контору и заключить проект договора (ст. 549 и ст. 550 ГК РФ). Обычно начинают с предварительного соглашения о продаже доли в квартире. Вслед за ним идет основной договор купли-продажи + акт приема-передачи объекта.

Шаг 4.

Заявка на регистрацию права собственности. Договорившись об условиях сделки, бывшие супруги отправляются в МФЦ «Мои документы» или в ФКП «Росреестра». Там предстоит переоформить право собственности. Муж (продавец) перестает быть владельцем доли, а жена (покупатель) становится новым собственником. Сведения заносятся в выписку из ЕГРН.

Шаг 5.

Расчеты и передача имущества. Завершающий этап, в ходе которого происходит передача денег в пользу продавца. Супруги могут выбрать наличный или безналичный способ: оплата через нотариуса, аренда ячейки в банке, аккредитив и и другие. Не забудьте зафиксировать сделку с помощью расписки о получении денег.

Далее, продавец передает ключи (если требуется). Стороны подписывают акт приема-передачи доли (комнаты).

🔻 Образец предварительного договора купли-продажи доли в квартире

Скачать образец предварительного договора купли-продажи

🔻 Образец договора купли-продажи доли в квартире бывшего мужа

Скачать образец основного договора купли-продажи

🔻 Необходимые документы

Ситуация с покупкой доли у бывшего мужа не отличается от стандартной купли-продажи. Участникам нужно собрать пакет документов. Основные пойдут нотариусу, а остальные в орган Росреестра.

Документы для выкупа доли в квартире:

• паспорта бывших супругов;
• квитанция об оплате госпошлин – нотариусу и регистраторам;
• проект договора купли-продажи (если имеется);
• правоустанавливающие документы на долю – прилагает собственник-продавец, т.е. бывший муж;
• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• техпаспорт – старого образца (по запросу);
• выписка из домовой книги;
• выписка из лицевого счета – выдается в ЕИРЦ по запросу собственника;
• отказы от приобретения доли от остальных совладельцев;
• акт-разрешение от органа опеки – если в сделке фигурируют несовершеннолетние.

Собирайте документы заранее, не откладывая процесс до лучших времен. Отдельные виды справок придется ждать 7-14 дней.

Непосредственно регистрация займет от 3 дней – если на договоре стоит печать нотариуса; от 7 дней – если печати нет. Обращение через МФЦ «Мои документы» отнимет чуть больше времени – от 5 до 8 дней (без выходных и праздников).

🔻 Госпошлина, налоги

Размер затрат на оформление выкупа доли:

• составление проекта договоров – от 3 000 рублей за один экземпляр;
• выписка из ЕГРН – от 400 до 750 рублей;
• госпошлина за удостоверение договора купли-продажи – 0,5% от цены сделки, однако не меньше 300 рублей, но в пределах 20 000 рублей;
• прочие услуги нотариуса по тарифу – от 1 000 до 10 000 рублей;
• размер госпошлины за переход права собственности – 2 000 рублей.

Большинство расходов несет покупатель – заинтересованное в сделке лицо. Впрочем, бывшие супруги могут договориться о разделении расходов (например, жена с ребенком заплатит меньше, а муж больше).

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Заключение договора купли-продажи тесно связано с налогообложением. Родственные связи значения не имеют. Зато в расчет берутся сроки владения объектом недвижимости.

Продавец не оплачивает 13% НДФЛ, если доля в жилплощади:

• находилось в его собственности свыше 5 лет;
• была в собственности от 3 лет и получена в ходе приватизации, наследования и дарения (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Если налога не избежать, продавец обязан подать декларацию. Причем сделать это нужно до 30 апреля следующего года. Налоговая служба рассчитает сумму и пришлет квитанцию на оплату сбора. Срок на оплату – 2,5 месяца, т.е. до 15 июля текущего года.

✅ Выкуп доли в квартире бывшего мужа если он не согласен

Иногда бывшие супруги не могут разделить общую квартиру. Даже если жена предлагает выгодный вариант, экс-супруг может не согласиться продавать свою долю. Зачастую он даже не проживает в квартире.

Что делать бывшей жене? Оценить ситуацию и не пытаться отнять долю силовыми методами. Никто не может заставить собственника продать имущество без его согласия. Значит нужно искать альтернативные пути.

🔻 Основания и способы

Обратите внимание на следующие варианты:

• Незначительная доля. Если она ничтожно мала, не представляет интереса для бывшего мужа и не может быть выделена в виде комнаты (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Такую долю можно выкупить в принудительном порядке. Согласие мужа не играет роли. Это самый оптимальный вариант, но придется подавать иск и действовать в судебном порядке.

Пример: жена выкупает 1/20 часть в квартире у бывшего мужа.

• Имущество в счет алиментов. Если бывший муж выплачивает алименты или имеет по ним долги, можно предложить их замену. Жена и ребенок получат долю в счет будущих алиментов. Плательщик перестанет выплачивать алименты (п. 2 ст. 104 СК РФ).

Пример: алиментоплательщик передает бывшей жене и сыну ⅓ долю в квартире, а мать забирает заявление в ФССП о взыскании долга.

• Совместная продажа квартиры – финансово выгодный вариант. Бывшие супруги продают квартиру целиком. Нужно найти покупателя, заключить сделку и получить деньги. Затем выручка делится поровну или в соответствии с размером долей мужа и жены. Однако придется решать вопрос с дальнейшим местом жительства.

Пример: разведенные супруги имеют по ½ доле в квартире, но продают жилье целиком за 3 000 000 рублей. Если бы они продавали по отдельности, то смогли бы выручить максимум 750 000 рублей за ½ долю, т.е. в 2-3 раза меньше рыночной цены.

🔻 Пошаговая инструкция

Итак, если вы собираетесь выкупить долю мужа через суд, придется запастить терпением. Заодно нужно проработать будущую стратегию и найти аргументы. Чаще всего выкупают незначительные доли в квартире. О порядке действий на такой случай и поговорим.

Как выкупить малозначительную часть жилья бывшего супруга:

1. Заказать экспертизу или собрать документы.
2. Составить исковое заявление (см. ниже).
3. Перевести выкупную сумму (компенсацию) на счет судебного департамента.
4. Обратиться в суд по месту нахождения спорной недвижимости (альтернатива – по месту жительства ответчика).
5. Выступить на судебных заседаниях, обосновать свою позицию.
6. Получить решение суда.
7. Переоформить право собственности в ФКП «Росреестра».

Если вы имеете дело с совместной собственностью, сперва нужно ее разделить. Сразу после раздела суд определит доли жены и мужа. Не факт, что одна из частей окажется малозначительной. Придется договариваться о выкупе уже отдельно.

🔻 Образец иска о признании доли бывшего мужа незначительной

Скачать образец иска о признании доли в квартире незначительной и выплате денежной компенсации бывшему мужу

🔻 Список документов

Чтобы запустить судебный процесс, жена подает заявление и документы следующего характера:

• удостоверение личности – паспорт;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• документы на долю в квартире;
• выписку из ЕГРН с характеристиками на квартиру;
• выписку из домовой книги;
• техпаспорт – если документ старого образца;
• квитанцию о зачислении денег на счет судебного департамента;
• данные экспертизы о невозможности выделить долю в натуре;
• прочие бумаги.

Документы, который прикрепляют к иску, нужно отобразить в его содержании. Если у суда возникнут вопросы, он может потребовать оригиналы свидетельств.

🔻 Госпошлина, расходы

Обязательные расходы связаны с уплатой госпошлины в соответствии с Налоговым кодексом РФ.

Иск о признании доли незначительной и выплате компенсации можно оценить по-разному. Юристы рекомендуют использовать следующую схему:

• оплатите 300 рублей как за иск неимущественного характера;
• если суд оставит иск без движения, он укажет, сколько еще нужно доплатить;
• вам останется лишь внести недостающую сумму.

Если вам нужно подсчитать госпошлину как за иск имущественного характера, возьмите формулу:

Размер госпошлины = размер компенсации * (0,5-1-2-3-4%) + фиксированная величина и сумма превышения (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Например:

Размер компенсации за малозначительную долю – 150 000 рублей. Значит нужно взять предел от 100 001 до 200 000 рублей. Получаем, 3 200 рублей + 2%*(150 000 – 100 000 рублей).

Итоговая сумма 3 200 + 1 000 = 4 200 рублей. Именно столько нужно заплатить жене за подачу иска в районный суд.

✅ Судебная практика

Успешность выкупа через суд зависит от характера дела. Если муж действительно не имеет интереса к своей доле и ее нельзя выделить в виде комнаты – жена сможет настоять на принудительном выкупе. Однако если это единственное место жительства экс-супруга, суд не одобрит сделку. При условии, что ответчик действительно живет в квартире, оплачивает счета и несет расходы на капремонт.

Натянутые отношения со второй половиной не дают трезво оценить ситуацию. Вы можете долго «стучать в стену», но не получать ответа. Если ситуация зашла в тупик, но вы хотите выкупить долю у бывшего мужа, обратитесь к юристам. Специалист подскажет, как избежать судебных разбирательств. Эксперты знают, как повлиять на несогласного, что привести в качестве аргументов и во сколько оценить долю. Задайте вопрос, и вы получите ответ абсолютно бесплатно. Это убережет от проблем с конфликтным дольщиком.

Рекомендуем видео о том, как лучше выкупить долю у бывшей жены: