Как продать половину квартиры

Продавая половину квартиры, следует знать основные нюансы сделки. Ключевые правила — соблюсти право остальных содольщиков на преимущественную покупку, собрать необходимые документы и корректно составить договор.

✅ Можно ли продать половину квартиры

Недвижимость может принадлежать нескольким лицам. Этому, как правило, предшествуют процессы:

• приватизации;
• оформления наследства;
• раздела имущества между супругами;
• получения имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Накануне продажи следует определиться, является ли собственность действительно «долевой», поскольку на практике данное понятие часто путают с «совместной».

В соответствии со ст.244 ГК РФ имущество, которое находится в собственности 2 или более человек, является общим. Владение может быть:

• Совместным. При этом доли не выделяются, граждане владеют квартирой целиком.
• Долевым. Предполагается, что квартира поделена на «идеальные» доли. По документам числится, что совладельцам принадлежит 1/2 (1/4, 1/6 и или иная) часть квартиры. Именно такая доля может быть продана. В исключительных случаях возможен раздел квартир на реальные доли.

Выделение доли в натуре предпочтительнее, поскольку тогда хозяин может продавать имущество, не считаясь с мнением совладельца. Однако выделение реальных долей требует отдельного размещения всех коммуникаций, то есть у каждого из совладельцев должна быть своя кухня, ванная комната и туалет, входная дверь и коридор. Условия для разделения присутствуют в частных домовладениях, рассчитанных на проживание нескольких семей. В квартирах реальное обособление — большая редкость, поэтому имущество продается в идеальных долях, и Продавец обязан получить согласие остальных собственников.

Если ранее с содольщиками был заключен договор о порядке пользования квартирой, это не значит, что новый собственник сможет пользоваться теми же комнатами и в том же порядке. При беседе с покупателем стоит оговорить, что продается номинальная половина, а порядок пользования предстоит определить уже с новым собственником.

✅ Порядок продажи половины квартиры

Проведение сделки по продаже ½ квартиры подчинено ряду правил, обозначенных в Гражданском, Налоговом кодексах. Оформить отчуждение доли будет проще, если следовать пошаговой инструкции.

🔻 Шаг 1. Поиск покупателя

Найти потенциального клиента на целую квартиру не проблема, и даже «половинки» отлично раскупаются в крупных мегаполисах. На окраинах или в малочисленных городах доли имущества пользуются меньшим спросом, поэтому продаются по весьма заниженной цене. В среднем продавец теряет 1/3-1/4 стоимости имущества, поэтому всегда выгоднее договориться с содольщиками о совместной продаже с последующим разделом денег. Если консенсуса достичь не удается, можно самостоятельно обратиться в риелторское агентство или дать объявление о продаже в средства массовой информации.

Стоимость половины квартиры всегда будет ниже, чем цена целого объекта. Гораздо выгоднее договориться о продаже со вторым владельцем и продавать квартиру сообща.

🔻 Шаг 2. Уведомление совладельцев

Данная процедура необходима, если имущество продается 3-му лицу. Тогда, в соответствии со ст.250 ГК РФ, необходимо соблюсти право остальных жильцов на преимущественную покупку. Для этого необходимо:

1. Обратиться к остальным жильцам с предложением о выкупе доли. В зависимости от особенностей взаимоотношений, сразу можно провести неофициальную беседу и договориться о сроках выкупа.
2. Если стороны отказываются от приобретения, необходимо в обязательном порядке направить в их адрес извещения о продаже. По закону собственники могут раздумывать над предложением в течение 1 месяца.
3. По истечении 30 дней можно оформлять сделку. Срок ожидания заключения договора может быть уменьшен, если все совладельцы подадут письменные согласие на оформление договора с 3-м лицом.

Оповещение о продаже оформляется в свободной письменной форме, но в нем обязательно указываются:

• характеристики продаваемого объекта;
• цена продажи и прочие условия.

Продавец не вправе продать долю по иной цене. Если стоимость объекта меняется, необходимо заново организовать процедуру оповещения о продаже.

Продавцу рекомендуется предпринять меры по обеспечению доказательств отправки уведомления. Для этого необходимо обратиться в почтовое отделение и направить оповещение о продаже заказным письмом с описью вложения.

Надежным считается способ оповещения, порученный нотариусу. В случае задержки продажи или неполучения ответа от иных собственников нотариус сможет подтвердить, что заинтересованные лица были оповещены.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Привлекая третьих лиц к процессу оповещения (представителя почты, нотариуса), Продавец получит доказательства соблюдения правила преимущественной покупки. Если соседи будут мешать отчуждению жилья, доказывая, что не получали уведомлений, им придется предоставлять доказательства обстоятельств, по которым они не смогли получить документ. Как правило, таких доказательств совладельцы не находят.

🔻 Шаг 3. Собрать пакет документов

Для продажи 1/2 квартиры покупателю необходимо собрать документы:

• Письменные отказы прочих собственников от приобретения доли в квартире. При отсутствии обратных данных следует подать доказательства того, что граждане, проживающие в квартире, были должным образом предупреждены о реализации доли и на принятие решение им отводился месячный срок.
• Удостоверение личности.
• Правоустанавливающие документы на долю. Это может быть свидетельство о праве на наследство, дарственная, договор купли-продажи или иной документ, на основании которого гражданин стал собственником части квартиры.
• Свидетельство госрегистрации или выписка ЕГРН.
• Техпаспорт на квартиру, кадастровый паспорт с обозначением размера доли, принадлежащей Продавцу.
• Справку об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
• Справку о числе лиц, зарегистрированных в объекте.

Дополнительный перечень:

• Если продавец доли в квартире — несовершеннолетний ребенок, недееспособный человек, недвижимость может быть продана только с разрешения органов опеки и попечительства.
• При продаже части квартиры, приобретенной в браке, обязательно получение согласия второго супруга на продажу.
• После проверки документов составляет основной документ, согласно которому передается имущество — договор купли-продажи половины квартиры, а также акт приема-передачи.

🔻 Шаг 4. Составление договора купли-продажи

Документ оформляется в соответствии с положениями ГК РФ и должен иметь письменную форму.

Продажа части квартиры — один из случаев, когда нотариальное заверение договора обязательно (ст. 42 закона №218-ФЗ).

Договор включает существенные и обязательные условия. К обязательным относится:

1. Название документа. Следует указать «Договор купли-продажи 1/2 квартиры», ниже и левее ставится дата и место оформления договора.
2. Преамбула, в которой указываются полные ФИО сторон; обозначается, кто является Продавцом, а кто — Покупателем. Также приводятся паспортные данные сторон. Если среди контрагентов есть поверенный, работающий по доверенности, или гражданин, представляющий ребенка, недееспособного гражданина, вносятся сведения о нем.
3. Предмет договора. Следует подробно описать, какая именно квартира продается, указать ее параметры: адрес, квадратуру, место расположения относительно иных объектов недвижимости. Также приводятся сведения о документах-основаниях, по которым квартира перешла в собственность Продавца.
4. Стоимость объекта (ст. 555 ГК РФ). Цена указывается за квартиру целиком или за 1м2 площади.
5. Перечень зарегистрированных в квартире лиц (п. 1 ст. 558 ГК РФ). Хозяин половины жилья должен уведомить о гражданах, имеющих право пользоваться ½ квартиры после ее продажи, а также о продолжительности пользования.

Помимо основных условий, следует прописать дополнительные — уточняющие условия. Они помогут конкретизировать порядок проведения сделки. Сюда входит:

• Срок передачи жилья. Речь идет о времени подписания передаточного акта — документа, в котором отражено состояние объекта на момент его приобретения. Акт может подписываться до регистрации или после официального перехода права собственности.
• Особенности состояния объекта.
• Способ передачи денег в счет оплаты стоимости квартиры. Средства могут передаваться из рук в руки или посредством банка. Наиболее надежной считается оплата с арендой банковской ячейки или открытием аккредитива.
• Наличие (отсутствие) задолженности по коммунальным платежам.
• Условия обеспечения обязательств. Если планируется внесение залога, об этом следует указать в договоре.
• Обязанности сторон и ответственность за нарушение договоренностей. При неисполнении пунктов соглашения могут быть предусмотрены штрафы.
• Ответственность сторон за неисполнение обязательств.
• Основные мероприятия при возникновении форс-мажорных обстоятельств.

Если Покупатель уклоняется от выплаты средств по уже подписанному соглашению, но при этом отказывается его расторгнуть, вернуть квартиру будет трудно. Во избежание подобных ситуаций рекомендуется включить пункт, предполагающий возврат имущества от Покупателя — Продавцу при ненадлежащем исполнении обязательств второй стороной.

Скачать образец договора купли-продажи доли квартиры

🔻 Шаг 5. Нотариальное заверение договора

Без нотариального заверения дальнейшая регистрация перехода права собственности будет невозможна.

Нотариус не только поставит подпись и печать, но и проверит удостоверения личности обеих сторон, подлинность сопутствующих документов.

Покупатель и продавец вправе составить соглашение самостоятельно, но будет не лишним передать документ на проверку нотариусу или юристу, которые смогут скорректировать содержание документа, внести новые пункты для исключения разночтения, снижения рисков для обеих сторон.

Стоимость услуги регулируется законодательством. Госпошлина составит 0,5% от общей стоимости квартиры, при этом она не может быт менее 300 руб. или более 20 000 руб. (п. 1 пп. 5 ст. 333.24НК РФ).

Пример расчета госпошлины. Гражданин Иванов продает ½ квартиры за 1,6 млн. руб. величина госпошлины составит: 1,6 млн. р. Х 0,5% = 8000 руб.

Оплачивать госпошлину должен тот из контрагентов, для которого важно оформить именно нотариально заверенную сделку. Если продается половина квартиры, справедливо поделить оплату пополам с Покупателем. В договоре могут быть обозначены и иные условия. Так, например, если продается одновременно две половины, то есть покупатель приобретает квартиру целиком, но у 2 собственников по разным договорам, платить госпошлину должен Продавец, поскольку Покупатель, теоретически, покупает объект целиком, и не будь разделения между собственниками, нотариальное заверение было бы необязательно.

🔻 Шаг 6. Произведение оплаты по договору

Покупатель может внести часть средств в счет стоимости квартиры или оплатить всю сумму сразу. Наиболее безопасно передавать деньги посредством банка или через депозитарный счет нотариуса. Так Покупатель подтверждает, что у него имеется сумма для оплаты, а Продавец может получить средства только после перерегистрации права собственности на Покупателя или при иных обстоятельствах, подтверждающих исполнение обязательств.

🔻 Шаг 7. Госрегистрация имущества

Регистрация перехода права собственности осуществляется в Росреестре.

Для госрегистрации предоставляется:

• Заявление. Покупатель инициирует регистрацию имущества, а Продавец — переход права собственности.
• Отказы остальных собственников от права преимущественной покупки или документ, подтверждающий оповещение всех содольщиков о продаже не позднее, чем за 1 месяц до оформления договора.
• Квитанция об оплате госпошлины.
• Паспорта обеих сторон. Если от лица одного из контрагентов выступает поверенный, требуется его паспорт и доверенность.
• Продавец предоставляет свидетельство о праве собственности на квартиру, а покупатель — договор, на основании которого осуществляется переход (в 3 экземплярах).
• Кадастровый паспорт на недвижимость.

Если жилье было приобретено в браке, потребуется согласие второго супруга на продажу. Дополнительно подается согласие ООП при условии, что недвижимость принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному, и от их лица действует опекун (попечитель).

🔻 Шаг 8. Оформление передаточного акта

Документ оформляется либо до регистрации, либо после. Подписанный акт свидетельствует, что фактически имущество передано, его состояние оценено покупателем, и он готов принять половину квартиры.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ с момента подписания акта считается, что обязательства по передаче имущества исполнены.

В некоторых отделениях Росреестра требуется, чтобы в числе документов, подающихся на госрегистрацию, был передаточный акт. Если был уговор о подписании акта после регистрации, об этом следует указать в договоре. Тогда у регистратора не возникнет вопросов.

После произведения госрегистрации, передачи имущества и оплаты по договору сделка считается исполненной.

✅ Что следует учесть при продаже половины жилья

1. Выделить половину недвижимости в натуре будет сложно, поскольку образование новых коммунальных квартир не приветствуется законом. Особенности конструкции помещений только изредка позволяют провести перепланировку, при которой части квартиры были бы полностью обособлены. В связи с этим продаются «идеальные» (дробные) доли в общей долевой собственности.
2. При продаже совладельцы в письменном виде должны отказаться от покупки доли. Это правило позволяет остальным собственникам оказывать препятствия к продаже — игнорировать уведомления, обещать приобрести недвижимость и избегать подписания договора. Продавцу стоит стразу обратиться к нотариусу, который оформит все должным образом: направит оповещения, подготовит свидетельство о том, что меры по предоставлению права преимущественной покупки были предоставлены иным собственникам.
3. Договор в обязательном порядке необходимо заверить у нотариуса. Впоследствии он организует проведение госрегистрации.

Поскольку продажа части имущества требует согласования с одним или несколькими собственниками, которые зачастую против оформления сделки, можно пойти на хитрость и подарить потенциальному покупателю незначительную часть своей доли, а затем продать ему оставшуюся собственность как содольщику. При этом не потребуется разрешение остальных собственников на отчуждение имущества. Такая операция несет определенные риски, например, признания операции дарения недействительной, но доказать это будет очень сложно.

Один из вариантов реализации половины квартиры — взять кредит под залог недвижимости. При невозврате средств, нарушении сроков выплат банк конфискует имущество. Банки с хорошей репутацией на такие сделки не идут, а частные финансовые организации выкупаю доли за сумму на треть меньшую, нежели рыночная стоимость и направляют все силы на вынуждение второго собственника к продаже.

Лучший способ продать половину квартиры — договориться со вторым собственником, привести аргументы в пользу совместной продажи, ведь от этого все получат большую выгоду.

Продажа долевой собственности осуществляется с учетом интересов иных совладельцев. Часто возникают сложности с уведомлением жильцов о продаже, с получением разрешения на отчуждение доли.

Как правильно известить содольщика о продаже половины квартиры? Когда можно составлять договор? Как рассчитать госпошлину при продаже? Какие законные способы реализации недвижимости можно применить при отказе совладельцев от продажи доли? Если возникли вопросы, обратитесь к юристу сайта и получите бесплатную консультацию.