Как продать долю в доме без земли

Жилой дом не висит в воздухе, а расположен на земле – это единый имущественный комплекс. Чтобы продать, подарить, завещать или заложить долю в доме, нужно определить судьбу земли под домом. Если строение продается вместе с участком – особых проблем не возникает.

Однако бывает, что совладелец хочет заключить договор купли-продажи дома, но без земли. Допускается ли такое на практике или закон запрещает продавать долю в доме в отрыве от земли? Одним словом, вопросов хватает – попробуем разобраться в нюансах сделки в случае согласия и несогласия остальных участников рынка.

Рекомендуем также узнать, как продается доля в доме с земельным участком — о порядке, документах, сроках, стоимости, налогах и нюансах сделки.

✅ Чем отличается часть дома от доли дома?

Существует разница между долей в общей собственности и частью дома – это не схожие понятия, и сейчас вы узнаете почему.

Долей дома называют процентное соотношение в общей собственности. Объект поделен между несколькими совладельцами, каждый из которых имеет в собственности долю в общем праве. Например, семья из 4-х человек владеет домом в равных пропорциях, значит каждому члену семьи полагается ¼ доля в общем праве.

Часть дома – это доля, выделенная в натуральном размере. Она представляет собой отдельное жилое помещение с обособленным входом, санузлом, комнатой и другими частями. Главное, чтобы такой выдел был возможен с технической стороны. Например, если отец семейства выделит ¼ долю жилого дома, он станет владеть жилым помещением. Новый размер связан с квадратными метрами (например, жилое помещение площадью 24 кв. метра).

Итак, основное отличие части дома от доли дома – техническая особенность жилого помещения. Конкретная часть дома выделяется в натуре, а доля – это процент (дробь).

Дольщик может не выделять долю в натуре. Однако, если он захочет продать ее без оглядки на мнение второго собственника – без выдела доли в натуре не обойтись (п. 2 ст. 252 ГК РФ). Отделившийся совладелец становится индивидуальным владельцем своей части жилья. Ему предстоит оформить новый техпаспорт, поставить объект на кадастровый учёт и зарегистрироваться изменения в реестре.

✅ Можно ли продать долю в доме без земли?

Общее правило гласит, что дом и земля под ним – это единый объект недвижимости. Для того, чтобы продать долю дома, в сделку включается и земельный «отрезок» – в соответствии с размером доли или по условиям соглашения собственников. Аналогично и при купле-продаже земли: если она не выделена в натуральном эквиваленте (ст. 273 ГК РФ).

Однако из правила есть исключение – оно закреплено в п. 4 ст. 35 ЗК РФ, которая оговаривает два основания продажи дома и земли по отдельности:

• если часть дома не может быть выделена в натуральном размере вместе с участком под ним;
• если надел изъят из государственного оборота.

Теоретически продать долю в доме без земли можно, но происходит это крайне редко и требует размежевания территории.

Рассмотрим особенности продажи дома без земли:

Случай №1 Если вы хотите продать долю дома без земли, оформите участок как обособленный объект недвижимости – поставить на кадастровый учёт в Росреестре (п. 1 ст. 37 ЗК РФ).

Случай №2 Если земля служит местом проезда/прохода к дому, ее нельзя выделить в натуре – придется продавать дом с землей.

Случай №3 Если договориться с другими совладельцами и размежевать земельную площадь на два независимых участка: землю под домом и «свободную» землю – владелец может продать долю дома без «свободной» земли.

/* свободная земля – это земля, которая не находятся под домом и поставлена на кадастровый учёт как самостоятельный объект недвижимости.

Случай №4 Если дом в общей собственности, а земля в аренде и/или бессрочном пользовании – переход права собственности при продаже доли осуществляется без земли. Уточним, что договор купли-продажи будет содержать пункт о статусе земельного участка (например, если он в аренде – о переуступке права аренды).

Делаем вывод: если участок не оформлен как отдельный объект купли-продажи, вы не сможете продать долю в доме без земли (см. «Как оформить долю земли в частную собственность«).

Пример:

Жилой дом находился в долевой собственности у тёти и племянника – они владели по ½ частью дома, а земельный участок принадлежал муниципалитету. Тётя хотела приватизировать землю, чтобы продать долю дома с землей. Племянник был против приватизации, т.к. не хотел платить налог на недвижимость – выкупать часть жилья он также не хотел. Эксперты БТИ признали дом неделимым, поэтому тётя никак не могла выделить долю в натуре с целью продажи. Она обратилась к юристам, которые подсказали ей как поступить. Оказалось, что продать ½ дома можно и без приватизации надела. Согласно ст. 271, а также ст. 552 ГК РФ, право пользования землей при купле-продаже части жилого дома переходит к новому владельцу. Условия пользования землей не отличаются от тех, что были у предыдущего совладельца доли участка. Юристы посоветовали указать в договоре купли-продажи пункт о переходе ½ дома без земли. Покупатель обратился в местную администрацию и переоформил право пользования муниципальным «отрезком».

✅ Как продать часть дома в долевой собственности, если второй собственник не против?

Добрые отношения с совладельцами могут пойти на пользу при продаже доли дома с земельным участком (или без земли).

Основное отличие от продажи индивидуальным собственником – преимущественное право покупки. Фактически это предложение выкупить долю дома остальным собственникам (ст. 250 ГК РФ). Возможно, кто-то из них согласится увеличить свой процент в жилье за счет присоединения доли продавца.

🔻 Порядок действий

Условно продажу доли в общей собственности можно поделить на этапы:

Этап №1 Сбор, анализ и подготовка пакета с документами.

Этап №2 Согласуйте будущую продажу со всеми собственниками дома.

Этап №3 Предложите им выкупить вашу долю по заявленной цене.

Этап №4 Дождитесь ответов на уведомление – если ответы не поступают, ожидайте 30 дней и начинайте поиск стороннего покупателя.

Этап №5 Проверьте, не прописан ли кто-нибудь в вашей части дома – если прописка присутствует, обратитесь в «паспортный стол» и снимите жильца с учёта.

Этап №6 Согласуйте сделку с покупателем, подпишите с ним предварительный договор купли-продажи, заверьте его у нотариуса.

Этап №7 Завершите продажу доли, рассчитайтесь с покупателем, обратитесь к нотариусу для оформления договора купли-продажи.

Этап №8 Передайте новому собственнику документы на долю в жилом доме, заключите акт приема-передачи объектов.

Этап №9 Отправляйтесь в Росреестр для переоформления документов о праве собственности.

Учтите, что продажа доли жилого дома – не совсем выгодная операция. Особенно, если собственники не горят желанием принимать в свой состав третье лицо. Желательно договариваться с совладельцами и заключить сделку с ними.

🔻 Образец уведомления второго собственника

Составляется самостоятельно или при участии нотариуса. Извещение имеет форму письменного документа с указанием условий сделки. Совладелец указывает выкупную стоимость, которую он просит за свою часть здания.

Цена не должна быть выше той, которую продавец установит третьим лицам в случае отказа всех собственников.

Ознакомьтесь и скачайте пример уведомления:

Скачать образец уведомления о продаже доли жилого дома

🔻 Образец договора купли-продажи доли в доме без земли

Всегда оформляется в письменной форме и проходит утверждение у нотариуса. Начиная с 1 января 2016 года, совершать сделки с долями без нотариуса уже нельзя (ст. 42 ФЗ № 218 «О государственной регистрации…»).

Вашему вниманию шаблон договора:

Скачать образец договора купли-продажи доли дома без земли

Читайте, что включить в договор купли-продажи доли дома и земельного участка?

🔻 Документы

Заключение сделки с долей дома происходит у нотариуса, а затем в органе Росреестра. Участники сделки предоставляют:

• паспорта;
• заполненное и подписанное заявление (в Росреестр);
• договор купли-продажи – проходит удостоверение у нотариуса;
• цветное свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН нового образца;
• свежий кадастровый план участка, техпаспорт БТИ на строение;
• копии договора о приватизации, дарственной, свидетельства о праве на наследство – документ, на основании которого владелец получил долю в общем праве на дом;
• заполненный акт приема-передачи объектов;
• выписка из домовой книги – справка о составе семьи (прописанных);
• уведомления + согласия/отказы совладельцев;
• справку из ФНС об отсутствии задолженности по налоговым взносам.

Если в сделке участвуют дети до 14 лет, потребуются заключение органа опеки + разрешение одного из родителей (опекунов).

🔻 Сроки

Взаимодействие с одним из дольщиков сокращает сроки на оформление сделки. Совсем необязательно ждать остальные ответы, если кто-то из совладельцев согласился выкупить долю жилого дома. Уже на следующий день стороны могут приступить к оформлению бумаг.

🔻 Стоимость

Однозначно сказать о расходах в случае продажи доли дома невозможно. Огромное значение играют расценки нотариуса и оформление кадастровых документов на строение и землю.

Нотариусы берут стандартную госпошлину – 0,5% от суммы доли, но в границах от 300 рублей до 20 000 рублей (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Участники сделки оплачивают нотариальные услуги правового и технического характера (УПТХ) – цена зависит от региона и политики нотариальной конторы. Если говорить в общем, стоимость составит от 1 000 до 10 000 рублей.

Заключительный вид расходов – госпошлина за регистрацию права собственности в Росреестре. Цена на долю жилого дома – 2 000 рублей + 350 рублей на переоформление прав на землю – в общем, 2 350 рублей.

🔻 Налогообложение

Недвижимость облагается подоходным налогом, особенно в случае купли-продажи долей дома. Важно узнать, как долго объект находился в частной собственности продавца. Если свыше 5 лет, подоходный налог не уплачивается. Если срок менее 3 лет, продавец обязан составить декларацию 3-НДФЛ и указать цену проданной доли. Налоговый сбор составит 13% от суммы сделки – если продавец имеет гражданство РФ и/или 30% – если часть дома продана иностранным гражданином (нерезидент).

✅ Можно ли и как продать долю в доме без согласия других собственников?

Нежелание дольщиков выкупать вашу долю – не проблема. Достаточно найти покупателя среди третьих лиц и заключить договор купли-продажи. Вот только в жизни могут возникать сложности. Например, если совладельцы чинят препятствия по продаже доли, ссылаясь на положение ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве выкупа объекта.

🔻 Способы продажи

Предположим, вы уведомили остальных собственников о продаже своей доли в доме, но никто не захотел выкупать часть недвижимости.

Что делать в случае несогласия других собственников:

1. Первый способ – ищем покупателя «на стороне». Однако известить содольщиков о продаже все же придется, иначе они могут оспорить сделку, сославшись на положение п. 3 ст. 250 ГК РФ о переводе прав покупателя.
2. Второй способ – попытаться выделить долю в натуре, т.е. обустроить отдельное жилое помещение. Разумеется, при наличии технической возможности. Об этом можно узнать из отчёта кадастрового инженера (геодезиста). Выделив долю в натуре, нет нужды предлагать первое право покупки другим владельцам долей. Если процент выделен в натуре, продавец выходит из числа долевых собственников.
3. Третий способ – принудительный выкуп в судебном порядке (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Допускается только в том случае, если доля в доме мала, не представляет интереса для собственника и не может быть выделена в натуре.

Выбрав подходящий способ, можно оформлять бумаги.

🔻 С чего начать процесс?

Жилой дом в общей собственности разделен между несколькими людьми. Они имеют преимущественное право покупки на доли друг друга – причём речь идет о возмездных (платных) сделках, куда и входит купля-продажа.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Намереваясь продать долю в доме, известите об этом остальных собственников. Причем не выборочно, а всех сразу, даже если они отсутствуют по месту жительства.

Уведомление отсылается заказным письмом по почте или вручается лично каждому дольщику. Обратный ответ может быть следующим:

• соседи по дому выслали официальный нотариальный отказ;
• отсутствие ответа – ни устно, ни в письменной форме.

Уже спустя 30 дней можно приступать к поиску покупателя из числа третьих лиц, даже если дольщики не вышли на контакт.

🔻 Алгоритм действий

События могут развернуться в трёх направлениях, о чем мы сообщали разделом выше – покупатель действует в рамках выбранного способа.

Шаг №1 Выжидайте 30 календарных дней (месяц).

Шаг №2 Ищите покупателя на сайте объявлений, в газетах, интернете, через знакомых и др.

Шаг №3 Заключайте договор купли-продажи (см. выше).

• Заказывайте экспертизу в БТИ.
• Обновите техпаспорт на дом и кадастровый паспорт на землю.
• Проводите межевание (размежевание).
• Ставьте землю на кадастровый учет.
• Оборудуйте жилое помещение как обособленный объект.
• Переоформите документы в Росреестре.
• Совершите куплю-продажу без обращения к собственникам долей.

Этап 1 – Предложите выкупить долю.

Этап 2 – Дождитесь отказа.

Этап 3 – Обратитесь в БТИ, закажите экспертизу, соберите документы.

Этап 4 – Положите деньги на депозитный счёт выбранного вами суда.

Этап 5 – Составьте иск о принудительном выкупе незначительной доли.

Этап 6 – Посетите судебные заседания.

Этап 7 – Получите итоговое решение.

Этап 8 – Выплачивайте совладельцу компенсацию за его минимальную долю.

Следование инструкциям повысит шансы на успешность продажи/выкупа доли в общем праве на дом и землю.

🔻 Сроки и стоимость

Отсутствие согласия других собственников увеличивает сроки купли-продажи дома без земли.

Многие спрашивают, сколько стоит процесс продажи доли в доме без земли? Расходы не отличаются от описанных выше, однако в случае с подачей иска – увеличатся:

• иск о принудительном выкупе незначительной доли в общем праве – минимум 300 рублей, максимум – 60 000 рублей;
• составление исков и заявлений – согласно прейскуранту нотариуса или юриста;
• заказ недостающих документов на жилой дом – от 1 500 до 10 000 рублей.

Общая сумма может доходить до 40 000 рублей.

Итак, доля в жилом доме не продается без земли. Исключением является выдел доли участка в натуральном размере (6 соток, 2 гектара). Совладелец имеет право выйти из состава совладельцев на основании ст. 252 ГК РФ. Приоритет в выкупе доли имеют остальные владельцы. Если они не имеют интереса, допускается продажа части жилья третьему лицу.

Разрешение конфликтов между дольщиками – сложное и длительное занятие. Обычный человек не знает всех нюансов. Зачастую это лишь усложняет куплю-продажу доли дома без земли. Отсутствие межевания, нехватка справок, нарушение преимущественного права покупки, ошибки в договорах и заявлениях – вот далеко не полный список нежелательных факторов. Если вы хотите совершить куплю-продажу, но столкнулись со сложностями – задайте вопрос нашим юристам. Они ответят на вопросы, дадут рекомендации, просчитают риски, «разжуют» законодательные тонкости и обезопасят вашу сделку. Юридическая консультация – бесплатная и круглосуточная. Обращайтесь!