Ипотека на выкуп доли в квартире

Далеко не каждый человек может купить отдельную жилплощадь. Зачастую финансов хватает на комнату в квартире, а в большинстве случаев денег нет вовсе. Оптимальный вариант – взять ипотеку на покупку доли в квартире. Обычно доли выкупают у родственников, но встречаются сделки с третьими лицами. После приобретения части жилья, вы сможете понять, стоит ли выкупать остальные доли?

Отношение банков к выкупу долей неоднозначное – одни кредиторы идут навстречу заёмщикам, другие не выдают ипотечную ссуду. Риски вполне объяснимы – доля не является целой жилплощадью, а значит возникнут проблемы в случае ее реализации.

Как быть, если вы хотите вступить в ипотеку на выкуп части жилья? Что для этого нужно, стоит ли идти на риски и в какой банк лучше обратиться? Рассмотрим тему со всех позиций и дадим рекомендации.

✅ Можно ли в ипотеку выкупить долю в квартире?

Основные моменты с кредитом на жилье закреплены в ФЗ «Об ипотеке».

Однако решающее слово за банком – он может одобрить заявку клиента, а может отказать в выдаче заемных средств. Отказ всегда содержит причину, которая связана с условиями кредитора.

Отличительная особенность – повышенные требования со стороны банка. Клиент должен не просто доказать свой статус, но и обеспечить будущую выплату ипотеки.

Читайте другую нашу статью по теме «Дарение доли в ипотечной квартире«.

🔻 Требования к заемщику

Итак, будущий покупатель обращается в банк за выдачей ипотечного займа. Соискатель проходит «собеседование» у кредитного специалиста.

Менеджеры банка рассматривают кандидата с позиции следующих требований:

• гражданство РФ;
• возрастной ценз – от 21 до 65 лет (стандарт);
• «белая» кредитная история;
• подтверждение официального трудового дохода – понадобится справка формы 2-НДФЛ или выписка из ЕГРЮЛ;
• клиент имеет деньги для первоначального взноса по ипотеке – от 10% от общей суммы кредита;
• документы на залоговое имущество – например, вторую квартиру;
• согласия от других дольщиков;
• наличие регистрации по месту нахождения квартиры (не всегда).

Особых сложностей возникнуть не должно. Даже если вам отказали в одном банке, имеет смысл обратиться в другое учреждение.

🔻 Требования к жилью

Вместе с условиями к соискателям, банки смотрят на выкупаемую долю в квартире.

Жилое помещение должно отвечать следующим требованиям:

• пригодно для проживания людей;
• не находится в аварийном или сносимом доме;
• работающие коммуникации – вода, газоснабжение, отопление, электричество;
• соответствие требованиям СанПиНа – в частности, касаемо размера жилплощади (не менее 12 кв. метров);
• отсутствие ареста, другого залога и прочих обременений;

Кредиторы могут предъявлять и иные требования, так что следует быть готовым к проверке всего объекта.

🔻 Кому точно не дадут ипотеку?

Заемщики мечтают получить ответ от банка в статусе «одобрено». Однако это происходит далеко не всегда, и виной тому положение клиента.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

В каких случаях вынесут отказ в долевой ипотеке:

• мнимая или притворная сделка – случается между родственниками с целью обналичить денежные средства, хотя по факту доля не перейдет к покупателю;
• отсутствие прав на квартиру – если заемщик не входит в число совладельцев жилого помещения в долевой собственности;
• наличие других долей – банк одобряет только выкуп последней доли (комнаты) в квартире, т.е. жилье должно перейти в индивидуальное владение покупателя.

Отказы выносятся часто, в связи с чем напрашивается вопрос – почему? Таким способом банк страхует себя от рисков невыплаты по ипотечному кредиту. Если заемщик не сможет гасить ссуду, банку будет сложно реализовать долю в квартире.

Если вам отказали в ипотеке, остается второй вариант – оформить потребительский кредит. Условий для его выдачи гораздо меньше, но процентная ставка на 10-15% выше, нежели у ипотечного кредитования.

✅ Как выкупить долю в квартире в ипотеку у родственников, третьих лиц

Ответственность и своевременный сбор документов – залог одобрения банком запроса клиента. Не так важно, с кем заключается сделка – с родственником или с третьим лицом. Куда важнее исключить мнимость и обналичку кредитных средств.

Рассмотрим процесс получения ссуды на выкуп доли в квартире.

🔻 Порядок действий

Весь алгоритм состоит из следующих этапов:

1. Поиск покупателя, извещение о сделке текущих дольщиков.
2. Посещение Сбербанка или другого учреждения.
3. Подача заявки-анкеты на получение ипотечной ссуды.
4. Оценка объекта недвижимости, условий и требований к жилому помещению.
5. Тщательный сбор документов для одобрения займа.
6. Официальное разрешение от банка в письменном виде.
7. Оформление ипотечного соглашения, внесение первоначального взноса по ипотеке.
8. Составление договора купли-продажи доли в квартире.
9. Регистрация документов у нотариуса.
10. Обсуждение задатка, сроков и других моментов сделки.
11. Перечисление средств на счёт продавца.
12. Подача заявки в Росреестр и получение правоутверждающих документов.

Завершающее действие для продавца – получение денег, а для покупателя – приобретение прав на долю в квартире. Затем наступает период погашения ипотечного займа в течение сроков по договору.

🔻 Список документов

Перед посещением банка нужно собрать документы и сформировать единый пакет.

От заявителя понадобятся:

• паспорта – основного заемщика и созаемщика (например, супруга);
• копия свидетельства о браке – при наличии;
• документ о статусе заемщика – контракт военнослужащего, паспорт моряка, пенсионное удостоверение и др.;
• личные заявления по образцу – предлагаются менеджером-оформителем;
• нотариальные отказы от выкупа доли со стороны других дольщиков;
• справка о доходах – форма 2-НДФЛ, выдается в бухгалтерии по месту работы заявителя;
• копии страхового свидетельства (СНИЛС);
• копия трудовой книжки – обязательно.

Вместе с оформлением залога клиент прилагает:

• свидетельство или выписку из ЕГРН – о регистрации объекта;
• основание для владения жильем – это могут быть свидетельство о праве на наследство, дарственная, договор мены и др.;
• техническую документацию – кадастровый паспорт, техплан, выписки и справки о состоянии квартиры.

Узнать о дополнительных документах можно в отделении банка или позвонить по телефону «горячей линии».

🔻 Образец заявления о выдаче ипотеки на покупку доли в квартире

Заемщик должен заполнить анкету, где оформлены пункты для внесения личных сведений. Очень важно указывать достоверную информацию, ведь в противном случае банк может отказать в выдаче ссуды.

Ознакомиться с бланком заявления-анкеты Сбербанка вы можете по ссылке:

Скачать бланк заявления-анкеты на покупку доли в квартире в ипотеку

… а также просмотрите, какие данные вписывать в анкету:

Скачать образец заполнения анкеты для получения ипотеки

🔻 Сроки

Заявка клиента рассматривается в течение 5 дней с момента обращения. Итоговое решение банк оформляет в письменной форме – вам либо одобрят ипотечный кредит, либо откажут в его выдаче.

Составление договора о залоге не отнимает много времени – с помощью кредитного специалиста вы сможете уложиться в 1 день.

🔻 Стоимость

Если со сроками проблем не возникает, то с расходами придется повозиться. Очень важно соблюдать требования банка, иначе придется собирать ненужные документы и оплачивать их стоимость.

Как выглядит список затрат:

• обращение в банк и составление договоров – бесплатно;
• услуги нотариуса – 0,5% от цены договора купли-продажи + УПТХ в размере от 1 000 до 10 000 рублей;
• страхование жизни и имущества в соответствии с условиями соглашения (индивидуально) – обычно от 0,5 до 2% от суммы кредита;
• первоначальный платёж по ипотеке – 10-15%, в зависимости от банка;
• переоформление прав на выкупленную долю в квартире – 2 000 рублей с покупателя;
• переплата по ипотечному займу – от 120 до 150 %;
• ежегодный налог на долю в квартире – от 0,1 до 2%, в расчете от цены жилого помещения;
• дополнительно – оценочный акт объекта недвижимости (от 2 000 рублей).

Одним словом, затраты существенные и от них никуда не деться. Однако в случае успешного оформления вы получите долю (квартиру) и сможете распоряжаться ею по своему усмотрению.

✅ Какие банки дают ипотеку на долю в квартире?

Далеко не все российские банки дают ипотечную ссуду на приобретение части жилья. Поэтому обращаемся к тем кредиторам, чьи предложения подходят под наши нужды.

Представим список банков в виде таблицы:

Обратите внимание, что банки выдают ссуды на приобретение долей на рынке вторичного жилья. Если же вы хотите приобрести часть жилья в новостройке – ипотека недоступна.

✅ Как оформить долевую собственность на квартиру при ипотеке

Теоретически банки дают возможность сохранить общую долевую собственность при использовании ипотеки (например, «Русский ипотечный банк»). Осталось разобраться, как оформить доли без ущерба интересам всех совладельцев.

🔻 Что делать, куда обращаться?

Придерживайтесь следующего алгоритма действий:

1. Соберите документы на жилое помещение и выкупленную долю.
2. Узнайте, где расположено ваше отделение Росреестра или обратитесь в ближайший офис «Мои документы».
3. Воспользуйтесь терминалом выдачи талонов, ожидайте своей очереди и пройдите к «окну» специалиста – вас вызовут по громкой связи.
4. Заполните и подпишите заявления, приложите:

• соглашение с родственниками, третьими лицами – если составлялось;
• брачный договор – супругам;
• паспорта;
• документацию на квартиру;
• залоговый документ;
• нотариальный договор купли-продажи;
• выписку из домовой книги;
• прочие документы.

5. Заберите расписку о принятии бумаг.
6. Отслеживайте степень готовности документов.
7. Обратитесь в орган регистрации с паспортом и распиской – вам выдадут выписку из ЕГРН о регистрации права собственности.

Таким образом, если в вашем городе нет отделения Росреестра, заявка подается через «Мои документы» или МФЦ.

🔻 Сроки

Основные сроки приходятся на регистрацию права собственности в Росреестре. Обычно они занимают от 4 до 10 дней, а если подавать документы через МФЦ – прибавляйте к срокам еще 2-3 дня на пересылку бумаг.

Среднее время выкупа доли в квартире по ипотеке – от 10 до 30 дней.

✅ Льготы на получение ипотечного займа

Ежегодное появление льготных программ позволяет взять ипотеку на выгодных условиях. Один из основных бонусов – низкая процентная ставка. Особые условия предоставляет Сбербанк.

Кто может рассчитывать на льготы с ипотекой:

• Программа «Молодая семья»

Соискатели должны соответствовать возрастному цензу – от 21 до 35 лет. Сниженная процентная ставка начинается от 10% в год. Члены семьи выступают созаемщиками в погашении кредита. Они должны предоставить документы о своей платежеспособности. Срок кредита растягивается на 30 лет, а что касается первоначального взноса, имеются нюансы. Так, молодые семьи без детей уплачивают от 15%, а пары с детьми – всего 10% от ссуды.

• Новая программа «Многодетные семьи»

Сбербанк предлагает спец условия для семей, воспитывающих двоих, троих и последующих детей. Условия акции продлятся до 31 декабря 2023 года, включительно. Льготный процент – 6%, а первоначальный взнос ипотечного кредита всего от 10%. Минимальные суммы начинаются от 300 000 и доходят до 8 млн рублей.

Однако в случае с долями банк внимательно изучает условия сделки. Приоритет отдается выкупу последней доли или комнаты, когда совладелец становится единоличным хозяином квартиры. Если долевое владение сохраняется, кредитор часто выносит отказ или требует залог на другое жилье.

Юридические сделки с кредитованием таят в себе много «подводных» камней. Банковские учреждения стараются выжать максимум, навязывая страховки, повышая процент и требуя исполнения обязательств. Далеко не все заемщики знают, как себя вести в таких ситуациях? Особенно в случае отказа в ипотеке на выкуп жилищной доли у родственника. Лучшее решение – обратиться за консультацией к юристу. Наши эксперты разберут ваш случай, укажут на сомнительные условия банка, дадут рекомендации, рассчитают риски и подготовят план-действий. Если вы не хотите сорвать сделку и остаться с невыплаченным кредитом – воспользуйтесь бесплатной помощью юриста!

Смотрите видео о нюансах выкупа доли в квартире по ипотеке: