Главная / Жилищные споры / Договор купли-продажи долей в квартире два продавца, продажа квартиры по долям нескольким покупателям
Договор купли-продажи долей в квартире два продавца, продажа квартиры по долям нескольким покупателям
Просмотров 2577
Общая долевая собственность может включать двоих, троих, пятерых и даже больше владельцев. Им разрешается продавать квартиру или доли в рамках обычной купли-продажи. Как они это сделают: одновременно, вдвоем или по отдельности – придется решать в индивидуальном порядке. Закон никак не ограничивает число участников купли-продажи. Главное, чтобы их было больше двух – Продавец и Покупатель.
Многие выбирают продажу квартиры по долям одной сделкой с одним покупателем. Случается, что претендентов на квартиру (долю) сразу двое или трое. Как в таком случае заключить договор купли-продажи, на что обратить внимание? Наши юристы собрали для вас все тонкости оформления – предлагаем с ними ознакомиться.
✅ Можно ли продать квартиру по долям двоим продавцам или двум покупателям?
Преимущество владения долей – независимость ее собственника. Если он захочет продать ее третьим лицам, вряд ли ему кто-то помешает. Отличий нет даже если такое желание возникнет сразу у обоих совладельцев. Они смогут продать свои доли в рамках одной сделки. Но с соблюдением ряда нюансов.
Особенности заключения договора купли-продажи с двумя продавцами/покупателями:
- Одновременное подписание ДКП в присутствии нотариуса и двоих претендентов на квартиру.
- Наименование участников, например – Продавец 1 и Продавец 2 или Покупатель 1 и Покупатель 2.
- Предмет договора зависит от характера сделки:
- если квартира продается по долям – жилплощадь целиком;
- если не вся квартира – отдельные доли продавца (-ов).
- Отдельная регистрация сделок.
- Расчеты с продавцами также по отдельности – в соответствии с приобретаемой долей (цены могут отличаться).
Посмотрим, как это выглядит на практике:
Пример:
Брат и сестра получили в наследство от родителей квартиру. Соотношение долей было равным – по ½ на каждого собственника. Вскоре возникла необходимость продать жилплощадь. Чтобы не усложнять процесс и не прогадать в цене, родственники договорились о заключении единой сделки с покупателями. Они подали объявление и нашли семейную пару – молодожены были готовы выкупить обе доли и оформить жилье в совместную собственность. Вчетвером участники посетили нотариуса, обсудив с ним условия сделки, в частности – можно ли заключить четырехсторонний договор купли-продажи квартиры по долям? Нотариус заверил, что сделка возможна. Уведомления о продаже друг другу рассылать не пришлось – достаточно было подписей долевых собственников на ДКП. Сразу назначили дату подписания договора. Спустя несколько дней брат и сестра – со стороны Продавца и двое молодоженов – со стороны Покупателя, заключили ДКП долей в квартире. Согласно договоренности, было составлено заявление – о том, что квартира перейдет в совместную собственность мужа и жены. После регистрации в ЕГРН брат с сестрой получили деньги.
✅ Как правильно составить договор купли продажи-долей в квартире если два продавца
Не так важно, сколько продавцов и покупателей – договор оформляется по общим правилам ст. 454 ГК РФ.
Важно уделить внимание интересам каждого из продавцов: прописать цену, способы расчетов, освобождения жилплощади, регистрации и прочих условий.
🔻 Форма
Согласно общепринятым нормам, любой договор купли-продажи составляется в письменной форме. Кроме того, соглашения по отчуждению долей в общем праве подлежат заверке у нотариуса. Уже скоро готовятся изменения.
Договор купли-продажи составляется на листе А4 с помощью компьютера или вручную. Последний вариант используется очень редко. Виной тому нечитаемость текста или ошибки в написании ряда условий. Нотариусы предпочитают заполнять бланк на компьютере, а затем распечатывать образцы на принтере.
🔻 Содержание документа
Проект договора купли-продажи имеет стандартную форму. Унифицированного шаблона не предусмотрено. Обычно в содержание включают важные условия сделки. Если говорить о наличии двоих продавцов, нужно отразить, как они будут взаимодействовать с покупателем (-ями).
Что нужно отразить в содержании:
- место и дата составления;
- ФИО, дата рождения, данные из паспорта, адрес и регистрация сторон;
- статус участников сделки в формате «…именуемые в дальнейшем Продавцы и Покупатели»;
- правовые, технические и кадастровые характеристики объекта – адрес, площадь, размер долей и проч.
- основание возникновения права собственности – чем подтверждается, когда действует;
- размеры и описание отчуждаемых долей – на всех Продавцов;
- цена – конкретно по долям, отдельно на каждую;
- способы расчетов – как, в какой валюте, в какой срок, после какого события (например, по завершении регистрации в Росреестре);
- отсутствие негативных моментов – ареста, залога и проч.
- права и обязанности сторон;
- варианты разрешения споров, например – «претензионный» этап или в судебном порядке;
- сведения о регистрации права собственности;
- пункт о том, что обе стороны находятся во вменяемом состоянии, отдают отчёт о сделке и нотариус зачитал им условия;
- число экземпляров;
- личные подписи;
- место для нотариального удостоверения договора.
✅ Образец договора купли-продажи долей в квартире два продавца – два покупателя
✅ Образец договора купли-продажи долей в квартире два продавца – один покупатель
✅ Как продать квартиру по долям нескольким покупателям
Классический вариант – продажа жилья двоим покупателям. На стороне продавца могут выступать также двое собственников. Перед тем, как заключать сделку, нужно решить, как именно произойдет отчуждение недвижимости. Рассмотрим особенности и порядок.
🔻 С чего начать?
Первый момент, с которым нужно разобраться – преимущественное право выкупа. Первыми на долю претендуют текущие сособственники (ст. 250 ГК РФ). Если их не интересует выкуп или они не ответят на предложение продавца – долю можно выставлять на общую продажу.
Особенности при продаже квартиры по долям:
- если продавцы заключают две разные сделки с покупателями – им придется разослать извещения в адрес содольщиков;
- если происходит одновременная продажа квартиры по долям – извещения не нужны;
- если отчуждается одна доля – уведомление обязательно.
Предпочтительнее всего – продавать жилье полностью. Тогда не нужно тратить время на уведомления других собственников.
🔻 Пошаговая инструкция
Процесс продажи будет включать следующие этапы:
- Определиться с предметом продажи – квартира целиком или отдельные доли по двум договорам разным людям.
- Изучить рынок жилья, установить цену.
- Подать объявление и найти покупателей, которые готовы выкупить квартиру по долям.
- Обсудить условия сделок, необходимость уведомлений остальных сособственников, например – при оформлении двух ДКП с двумя покупателями.
- Заключить предварительный договор купли-продажи (он же соглашение о задатке).
- Собрать документацию (какую, уточнить у нотариуса).
- Посетить нотариуса, заплатить госпошлину, оформить ДКП квартиры по долям + передаточный акт.
- Нотариус отдаст документы на регистрацию в Росреестр.
- Останется получить выписки из ЕГРН и заверенные договора.
- Получить оплату за проданную квартиру (по долям).
- Рассчитать налог и подать декларацию 3-НДФЛ.
Отметим, что в случае с общей сделкой требуется присутствие всех участников – продавцов и обоих покупателей.
🔻 Требуемые документы
Точный список документов можно узнать у нотариуса-оформителя. Однако в большинстве случае набор стандартный:
- паспорта всех участников сделки;
- от продавцов – правовые документы на право владения долями, кадастровые выписки (паспорта), техплан, архивные выписки из поквартирной карточки и справки об отсутствии задолженностей перед УК или ТСЖ;
- акт приема-передачи – оформляется после осмотра жилплощади в присутствии покупателей и собственников;
- прочие документы.
Нотариус представляет интересы покупателя и продавца – его задача проверить юридическую чистоту сделки, актуальность справок, дееспособность сторон и отсутствие корыстных мотивов. Подробнее о его роли и функциях читайте в статье «Нужен ли нотариус при продаже квартиры в долевой собственности?»
🔻 Сколько платить: госпошлина, налоги
Интересная ситуация с расходами при оформлении сделки.
Госпошлина у нотариуса составляет 0,5% от суммы договора, но в пределах от 300 рублей и до максимума в 20 000 рублей (согласно – пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).
Отдельно нужно оплатить правовую и техническую работу нотариуса (УПТХ) – услуги обходятся примерно в 3500-5000 рублей. Тарифы меняются ежегодно. Каждый регион устанавливает свои расценки в соответствии с политикой нотариальной палаты.
Занесение сведений о переходе права собственности в ЕГРН стоит 2 000 рублей с одного человека. Но поскольку нотариус подает электронную заявку через Госуслуги, Росреестр предоставляет 30% скидку – сумма к оплате 1 400 рублей.
Сразу после получения денег, продавцы обязаны отчитаться перед Налоговой. Гражданские возмездные сделки облагаются налогом в размере 13% от суммы договора. Плюс в том, что есть вероятность уменьшить размер взноса или вообще его не платить.
Кто и когда освобождается от НДФЛ:
- законный собственник, который владел долей в квартире свыше 5 лет с момента ее получения по прежним основаниям (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
- объект находился в собственности свыше 3 лет, при условии, что доля была оформлена в результате приватизации, ренты, наследства или дарения (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Бонус для продавца – налоговый имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей. Для его использования нужно смотреть на характер сделки. Если оба собственника продают свои доли по двум разным договорам – вычет положен каждому из них. Если сделка общая, льгота в 1 млн рублей делится на двоих в соответствии с размерами долей.
Подробнее об этом мы рассказываем в статье «Налог с продажи доли в квартире».
✅ Юридическая практика: пример
Ситуации с несколькими продавцами – не самые простые. Придется учитывать мнение и второй стороны. Если не договориться, останется вариант с раздельной продажей долей квартиры.
Что лучше – продать одним договором или несколькими?
Пример:
Сергей и Марина разделили совместную квартиру на равные доли. Встал вопрос о продаже недвижимости. Бывшие супруги не общались, поэтому доверили поиск покупателей риелтору. Объявились двое желающих приобрести жилплощадь – мать и дочь. Покупатели подали заявку на ипотеку и ждали решения продавцов. Обговорив детали сделки с Сергеем и Мариной, «ипотечники» пришли к нотариусу и оформили проект предварительного договора купли-продажи с учетом ссудных средств. Нотариус переслал образец в банк на согласование. Условия сделки устроили кредитора, юристы банка дали положительный ответ заемщикам. Договор вновь был оформлен у нотариуса и согласован с банком. Сергей продавал ½ долю за 1 500 000 рублей, столько же стоила доля Марины. После оформления сделки в Росреестре банк перечислил 1,5 млн на счет первого продавца и 1,5 млн на счет второго. Заемщики в лице мамы и дочки стали новыми долевыми собственниками квартиры. Пометка «ипотека», как свидетельство о наличии обременения на жилплощадь, была также внесена в ЕГРН.
Покупатели смогут воспользоваться налоговым вычетом за покупку жилья в ипотеку, по формуле – 13% * 3 млн / 2 =195 000 рублей на одного.
Продавцы смогут получить имущественный вычет в 1 млн рублей на каждого, по формуле: (1 500 000 – 500 000) * 13% = 130 000 рублей.
Выбор зависит от взаимоотношений продавцов, их целей на имущественный вычет, а также от получения прибыли с продажи. Двое продавцов могут реализовать свои доли в пользу одного покупателя, двое покупателей могут выкупить части квартиры у двоих продавцов и т.д.
Рекомендуем почитать
Просмотров 5256
Просмотров 1549
Просмотров 3761
Комментарии: