Альтернативная сделка купли-продажи квартиры: порядок действий

Если владелец квартиры хочет купить другую и для получения необходимых средств продает свою недвижимость, то речь идет об альтернативной сделке, фактически идентичной обмену. Насколько она удобна и безопасна, сколько собственников может принять в ней участие, какие налоговые вычеты при этом положены?

✅ Что такое альтернатива при покупке квартиры?

Альтернатива подразумевает одновременное заключение участниками нескольких отдельных ДКП. Документы подписываются, осуществляются расчеты и регистрируются права собственности также одновременно. Такая процедура очень похожа на обмен, но в отличие от него совсем необязательно владельцы приобретают права на недвижимость друг у друга.

Пример. Владелец трехкомнатной квартиры желает купить двухкомнатную. Свободными средствами он не располагает, поэтому продает свое жилье молодоженам. Они владеют двумя однокомнатными квартирами, расположенными в хорошем районе. Чтобы расплатиться с продавцом, им приходится срочно искать покупателей на свою недвижимость. В каждом случае заключаются отдельные договоры купли-продажи, но происходит это практически одновременно.

Формально некоторые участники «цепочки» не имеют тесной связи с остальными – в приведенном примере это будут покупатели однокомнатных квартир. Но если их не удастся найти в кратчайшие сроки и не произойдет «вливания» свободных денег, то остальная схема распадется. Молодожены не смогут купить трехкомнатную квартиру, а ее владелец не получит необходимых средств на приобретение облюбованного объекта.

Необходимость выполнения участниками схемы всех действий практически одновременно друг с другом является главной сложностью – чем больше «звеньев», тем труднее реализовать задуманное. Исходя из этого, сторонам часто приходится фиксировать в ДКП отлагательное условие, в соответствии с которым оплата будет производиться после получения денег покупателем по проводимой им сделке. Составляя текст такого договора, стоит быть максимально внимательным к деталям, чтобы не понести убытков – без грамотной юридической консультации не обойтись.

Значительно снижает сложность процедуры обращение к посредникам-юристам, готовым представлять интересы доверителей на разных этапах, включая сбор документов, исправление технических ошибок, прием жилья по акту.

✅ Договор при альтернативной купле-продаже квартиры

Содержание договора купли-продажи квартиры при совершении альтернативной сделки зависит от обстоятельств – за основу берется стандартный образец ДКП, в который нужно внести конкретные условия.

🔻 Разновидности соглашений и их условия

Самый простой, но редко встречаемый вариант – равноценный обмен, при котором собственники не получают денег (сумма фигурирует только на бумаге). Один объект приобретается взамен другого, доход аннулируется расходом.

Наиболее распространена на рынке недвижимости неравноценная альтернативная сделка, при которой стоимость объектов отличается. В этом случае один из участников получает в дополнение к жилью определенную сумму, а второй – улучшает свои жилищные условия (приобретает квартиру, расположенную в престижном районе или имеющую большую площадь).

Еще один вариант предполагает приобретение вместо многокомнатной квартиры нескольких однокомнатных или наоборот. В зависимости от обстоятельств, сделка может пройти без доплат или потребовать внесения дополнительных средств.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Составление договоров купли-продажи при проведении альтернативной сделки стоит доверить правовому эксперту. Каждый конкретный случай заслуживает отдельного внимания – требуется учесть целый ряд важных факторов, чтобы в итоге каждый из участников получил желаемое, не нарушив прав и интересов остальных.

Скачать образец договора альтернативной купли-продажи

🔻 Порядок купли-продажи

Как проходит сделка? Порядок ее проведения практически идентичен тому, который реализуется участниками обычной процедуры купли-продажи.

• Оценка жилья. На первом этапе необходимо узнать рыночную стоимость объекта, чтобы не нарушить своих интересов и не отпугнуть возможных покупателей. Проще всего узнать примерную цену, проанализировав сведения о реализуемых квартирах, аналогичных по площади/благоустроенности и расположенных примерно в том же районе. Помогут также калькуляторы стоимости – лучше использовать несколько разных и вывести среднюю цифру. Еще один вариант – агентство недвижимости. Обладая обширной базой, там смогут назвать наиболее близкую к рыночной стоимости цифру. Можно также заказать услуги компании, занимающейся оценкой недвижимости – такой вариант актуален при ипотечном кредитовании.
• Поиск квартиры и покупателя на недвижимость. Альтернативные сделки имеют большой недостаток – необходимо одновременно подыскать для себя новое жилье и найти покупателя на свою квартиру. Если в схему входят и другие участники, то задача становится практически невыполнимой. Наиболее целесообразным решением является обращение в имеющее хорошую репутацию агентство недвижимости. Благодаря риэлторам удается не только быстро найти подходящие варианты, но и в определенной мере обезопасить себя – АН осуществляет первичную проверку клиентов. Главный недостаток этого способа – необходимость оплатить услуги АН (около 5% от стоимости объекта).
• Проверка юридической чистоты. При оформлении договора купли-продажи необходимо исключить все возможные риски. К проблемам могут привести недееспособность лиц, нарушение интересов несовершеннолетних, наличие обременений или неузаконенных перепланировок, значительный долг по коммунальным платежам, несоблюдение требований закона при оплате жилья средствами материнского капитала. Это лишь часть юридически значимых деталей, на которые стоит обратить внимание. Наиболее целесообразно привлечь к проверке юриста.
  
  Рекомендуем почитать: Как перед покупкой самостоятельно проверить квартиру на чистоту сделки
• Обсуждение деталей, разработка предварительного договора, его подписание. Чтобы уменьшить риск нарушения договоренностей одной из сторон, рекомендуется заключить предварительный договор, в котором будут отображены все нюансы сделки и указаны сроки заключения основного ДКП (рекомендуется предусмотреть запас, поскольку в случае с несколькими участниками сложно предугадать возможные задержки). В соответствии со ст. 429 ГК РФ, в случае уклонения от исполнения обязательств вторая сторона вправе заявить требования об исполнении (на это отводится 6 месяцев). Дополнительной гарантией служит задаток. В отличие от аванса, который либо становится первым вкладом в покупку, либо возвращается, задаток является материальным стимулом. Если продавец отказывается продать квартиру, то он обязан вернуть покупателю залог, увеличив сумму вдвое, а если покупатель не хочет больше участвовать в сделке, то внесенные им деньги становятся компенсацией принесенных неудобств (ст. 380 ГК РФ). Подробнее: В чем разница между авансом и задатком при покупке квартиры
• Заключение основного договора. Фактически этот документ повторяет по смыслу предварительный ДКП, но, в отличие от договора о намерениях, он передается в Росреестр для регистрации перехода прав собственности. В случае, если в сделке принимает участие недееспособное лицо или несовершеннолетний собственник, а также при продаже долей не всеми участниками долевой собственности, обязательным условием является заверение ДКП нотариусом. Отличительной чертой альтернативного соглашения является параллельное подписание документов на продажу жилья и на его покупку.
• Регистрация прав собственности. Подписав основной ДКП, участники одновременно подают документы на регистрацию перехода прав собственности. Если сделки оформлялись у нотариуса, то он сам отправляет запрос в Росреестр (придется заплатить лишь госпошлину).
• Взаиморасчет между участниками. Окончательный расчет чаще всего осуществляется с помощью 2-х и более банковских ячеек, но возможно также безналичное перечисление денег. Сложнее всего обстоят дела, если для приобретения квартиры используются кредитные средства – необходимо заблаговременно найти банк и подать запрос (по ряду причин он может быть отклонен). Если получено одобрение, то оно действует на протяжении ограниченного срока (до 4-х месяцев).
• Подписание актов приема-передачи. Этот документ завершает процедуру приобретения недвижимости – квартира принимается, как правило, уже после получения прав собственности (в течение 2-х недель). Своей подписью покупатель подтверждает отсутствие претензий. С момента подписания он берет на себя оплату коммунальных услуг и ответственность за состояние жилья. Если в процессе осмотра квартиры выявлены какие-либо проблемы, то в документ вносится список претензий, и указываются сроки устранения. Подробнее: Акт приема-передачи квартиры по договору купли-продажи

🔻 Документы

Для оформления альтернативной сделки необходимо собрать пакет документов:

• удостоверения личности и доверенность, если вместо продавца/покупателя действует его представитель;
• правоустанавливающие/правоподтверждающие документы, технический паспорт и выписка из ЕГРН;
• согласие супруга/супруги, если реализуется совместная собственность или тратятся общие деньги (не нужно получать разрешения, если жилье/деньги получены в результате дарения, перешли по наследству, находились в собственности до брака);
• выписка из домовой книги для получения информации о прописанных жильцах (нужен расширенный вариант);
• справка, подтверждающая наличие/отсутствие долгов по коммунальным платежам.

🔻 Расходы и сроки

Сроки предугадать невозможно, поскольку все зависит от количества участников цепочки, согласованности их действий и наличия покупателя, располагающего свободными деньгами (для покупки жилья ему не приходится реализовывать свою недвижимость). Расходы включают следующие пункты:

• стоимость жилья;
• госпошлина;
• налоги.

Дополнительно может потребоваться оплата услуг:

• нотариуса (тариф зависит от того, требуется заверение по закону или совершается по собственному желанию, а также от степени родства продавца/покупателя и стоимости жилья);
• риэлтора (около 5% от суммы сделки);
• оценочной компании – в среднем от 2 тыс. руб. (зависит от региона, срочности исполнения, характеристик квартиры);
• аренды банковских ячеек.

🔻 Преимущества альтернативного соглашения

В случае синхронного проведения купли и продажи квартир:

• экономится время на подготовке пакета документов;
• отпадает необходимость в поиске жилья для временного проживания;
• появляется возможность обойтись без дополнительных трат или максимально снизить их размер;
• снижается налоговая нагрузка (предоставляется 2 налоговых вычета).

🔻 Риски и подводные камни

Альтернативные сделки таят некоторые специфические риски, не присущие прямой продаже. Прежде всего, это несогласованность действий участников, затягивание сроков или отказ одного из них от ранее взятых обязательств. Это заставляет пересматривать схему или искать новый объект для купли-продажи.

Как и при оформлении прямой продажи (без параллельной покупки жилья), существует риск, что одному из участников будет отказано в регистрации прав собственности. Поскольку все соглашения оформляются отдельными ДКП, регистратор не обязан проводить регистрацию "пакетом" или автоматически приостанавливать процедуру, если звено альтернативной сделки "выпало". В итоге остальные участники оказываются в очень невыгодном положении. Чтобы этого не произошло, необходимо отслеживать ситуацию и мгновенно реагировать на изменения. При возникновении у регистратора вопросов к одному ДКП, остальные участники должны подать заявление на приостановление процедуры по каждому из договоров. До момента решения проблемы регистрация не должна быть возобновлена.

Если стороны решают задействовать риэлтора, то из-за сложности сделки стоит быть готовым к повышенному тарифу. К тому же участникам часто приходится намеренно занижать стоимость жилья, чтобы привлечь покупателей и иметь возможность оперативно провести процедуру.

✅ Налогообложение при альтернативной продаже

Несмотря на то, что при проведении альтернативной сделки прибыль часто полностью отсутствует, от налогов это не освобождает (при условии, что квартира находилась в собственности менее 5 лет).

В случае, если квартира перешла по безвозмездной сделке, срок сокращается до 3-х лет. Норма действует с 01.01.16 г.

Поскольку продажа и покупка жилья осуществляются синхронно и разрыва по времени практически нет, это дает право на получение сразу 2-х налоговых вычетов (ст. 220 НК РФ):

• 1 млн. руб. предоставляется продавцу недвижимости (это число вычитается из стоимости жилья, с остатка выплачивается 13% НДФЛ);
• 2 млн. руб. предоставляется покупателю (ему возвращается 13% от этой суммы – 260 тыс. руб.).

Стоит учесть, что покупателю вычет предоставляется лишь в случае, если право на его получение он уже не использовал в полной мере. Если по факту приобретения другого жилья, оплаты обучения или лечения была получена лишь часть выплат, то при второй покупке она будет вычтена из положенных 260 тыс. Получить компенсацию от государства имеют право только плательщики налогов.

Участники должны в следующем за покупкой/продажей жилья году обратиться в местное отделение налоговой службы со следующими документами:

• форма 3-НДФЛ;
• ДКП;
• ИНН;
• копия паспорта;
• заявление.

Срок подачи – до 30 апреля. Значительно занизить стоимость проданной квартиры не получится, поскольку, в соответствии с № 382-ФЗ от 29.11.14 г., она сравнивается с 70% кадастровой стоимости, которая сейчас практически равна рыночной цене, а в ряде случаев может ее превышать.

✅ Как снизить риски при проведении альтернативной сделки?

Чтобы снизить риски, рекомендуется:

• найти грамотного риэлтора, имеющего опыт в построении «цепочек» из продавцов и покупателей;
• удостовериться в том, что все участники сделки имеют право на ее заключение (являются правоспособными и дееспособными);
• разработать детальный план и действовать в четком соответствии с ним;
• внимательно отслеживать события и мгновенно на них реагировать;
• реально оценивать сроки, которые будут прописаны в предварительном договоре (лучше предусмотреть запас).

Если один из участников действует через представителя, рекомендуется встретиться с доверителем и удостовериться в том, что он знает о проводимой сделке и срок действия доверенности не истек.

Не стоит покупать недвижимость, которую за последние годы несколько раз перепродавали. Приступать к построению схемы рекомендуется в период относительно стабильных цен, иначе не избежать незапланированных изменений стоимости и условий.

Насколько безопасна альтернативная сделка купли-продажи? Без грамотной юридической поддержки возникает множество рисков, которые могут привести как к напрасной трате времени, так и к потере денег. Юристы сайта помогут разобраться в сложной цепочке соглашений и избежать подводных камней. Заручившись помощью правового эксперта в качестве своего представителя, удастся не только в значительной мере облегчить процедуру, но и свести к минимуму возможность появления любых проблем.